Оформление земельного пая в собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление земельного пая в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Земля, как и любое другое имущество, передается наследникам на основании завещания или по закону. При этом имеется ряд особенностей, о которых нужно знать. До вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимость (1997 год), земельные участки предоставлялись гражданам на нескольких основаниях.

Верховный суд разрешил унаследовать незарегистрированный дом

Владелица дома и участка не оформила его при жизни. А после ее смерти Нотариус не выдал внуку свидетельство о праве на наследство. То, что имущество принадлежит бабушке, подтверждала только выписка из хозяйственной книги. Три инстанции решили, что она не является правоустанавливающим документом.

Можно ли с помощью выписки доказать право на имущество, разбирался Верховный суд. Участок без регистрации Алла Коблева* была владелицей дома и участка площадью 1500 кв.м в пригороде Новороссийска, станице Раевская. Но она так и не получила правоустанавливающих документов.

То, что дом и участок принадлежали Коблевой, подтверждала только хозяйственная книга, которая хранилась в администрации сельского округа. Там было сказано, что «домовладение 1963 года постройки записано в материалах Раевского сельского Совета на праве личной собственности за Коблевой».

Когда в мае 2013 года женщина умерла, ее внук Александр Коблев* захотел принять наследство, но столкнулся с проблемами. Поскольку право бабушки на дом и участок он смог подтвердить только выпиской из хозяйственной книги, которую выдала администрация сельского округа.

Нотариус сочла, что такого подтверждения мало, и отказалась выдавать свидетельство о праве на наследство. Наследник обратился в суд.

Три инстанции: Приморский районный суд Новороссийска, Краснодарский краевой суд и Четвертый кассационный СОЮ – отказали в иске.

Они согласились, что представленная истцом выписка из хозяйственной книги не является правоустанавливающим документом, то есть не может подтвердить право собственности наследодателя на недвижимость.

ВС о регистрации имущества

Коллегия Верховного суда под председательством судьи Александра Кликушина решила, что суды допустили ошибку, отказавшись включать дом и участок в наследственную массу.

В определении по делу № 18-КГ20-91-К4 ВС указывает, что в конце января 1998 года в силу вступил закон о госрегистрации прав на недвижимость № 122-ФЗ , действовавший до января 2017 года. Затем его сменил закон № 218. П.1 ст.

6 этого закона предусматривает: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу закона № 122-ФЗ о регистрации недвижимости, признаются действительными при отсутствии их госрегистрации.

Госрегистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на недвижимость – в данном случае на спорный жилой дом – возникло до 31 января 1998 года (вступление в силу закона № 122-ФЗ), то момент возникновения такого права не связан с его госрегистрацией. Такое право признается юридически действительным и без госрегистрации.

Регистрация права собственности на землю

При наличии у наследников нотариального свидетельства или решения суда они обращаются в территориальный орган Росреестра с заявлением о переходе права на земельный участок. В ЕГРН вносятся соответствующие изменения. С 2019 года это может сделать нотариус, причем готовая выписка придёт ему в течение суток после отправления документов по электронным каналам связи. Услуга предоставляется бесплатно.

Если земля не зарегистрирована в государственном реестре, наследники представляют нотариусу имеющиеся документы: договор, решение уполномоченного органа о предоставлении участка умершему лицу на каких-либо законных основаниях. При отказе нотариуса включить в наследственную массу незарегистрированный земельный участок, заинтересованные лица могут:

• в течение срока оформления наследства (6 месяцев) обратиться в суд с требованием: включить спорный ЗУ в состав наследства;

• по истечении этого срока в суд уже придется предъявлять требование: о признании права собственности на недвижимость в порядке наследования.

Законодательные нормы

Когда возникает потребность в оформлении пая и распоряжении им, необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правовые вопросы в земельном праве:

Процесс перевода пая в земли сельхозназначения, а также сделки купли-продажи, дарения, оформления наследства определяется согласно положений закона №101-ФЗ, утвержденного в 2002 году. ЗК РФ регулирует статусы сельхознаделов. Проведение постановки на кадастровый учет и связанные с техническим оформлением земель проводится согласно закона №218-ФЗ, с 1 января 2017. Требования и нормы регистрационного оформления недвижимой собственности приведены в законе № 122-ФЗ (утрачивает силу с 01.01.2020 года).

Правовая база, регламентирующая земельные паи сельхозназначения и содержащая законы, выглядит следующим образом:

действие	чем регламентируется
процесс обеспечения наделами	Федеральным законом ФЗ №101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
обращение в госкадастр	Федеральным законом ФЗ №221 от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости»
регистрационный учет правоустанавливающей документации	Федеральным законом ФЗ № 122 «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним»

Плюсы и минусы земельного пая

Важным достоинством наличия земельного пая является получение денежных средств от совершенных сделок, например, аренды либо от реализации собранного урожая на рынке. Не исключается возможность получения дохода в качестве сельскохозяйственных продуктов питания.

Недостатками владения паевого участка являются в обязательном порядке налоговые платежи, ненадлежащее использование со стороны арендаторов, скудные урожай или его отсутствие, которое может повлечь за собой немалый ущерб.

Если будет установлено, что земля используется не по назначению, официально не зарегистрирована с юридической стороны либо имеются другие неполадки, связанные с эксплуатацией паевого участка, то российские законы предусматривают изъятие указанных наделов государством.

Земельные паи: продажа, покупка, оформление. Балло-гектары и гектары натуральные

Очередные аграрная и земельная реформа (1990-1992 г.г.) реорганизовали сельскохозяйственные предприятия в Акционерные общества закрытого типа (АОЗТ), а землю совхозов и колхозов – приватизировали.

Приватизация прошла путём передачи её в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственных предприятиях. Бывшие колхозники получали индивидуальные земельные паи (доли).

Земельный пай (доля) — это количество земельной площади на одного члена сельхозпредприятия, рассчитанное в балло-гектарах, если за основу бралось качество сельхозугодий, в гектарах в натуральном выражении и стоимостном выражении.

Если наследник не является членом кредитного кооператива (пайщиком), не хочет или не может им стать, то ему выплачивается сумма пая от умершего члена кредитного кооператива (наследодателя).

В случае если пай в Наследство перешел к нескольким наследникам. то имеющий право быть принятым в члены кредитного кооператива наследник определяется соглашением между всеми наследниками или решением суда.

Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.02г., без выделения земельного участка в счет принадлежащей владельцу доли, он может подарить ее по договору дарения только в пользу другого, такого же как он, пайщика, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, также имеющим права на участок, находящийся в долевой собственности.

Для распоряжения земельным наделом по своему собственному усмотрению (для дарения его в пользу каких-либо других лиц, кроме совладельцев), его собственнику необходимо произвести процедуру выделения земельного участка в счет имеющейся у него доли. Выделение предполагает образование нового участка, которым его полноправный владелец может распоряжаться уже как самостоятельным объектом права частной собственности.

Документы, которые могут потребоваться при оформлении права собственности на земельный участок, организуемый из земельного пая

Первоначальным документом, дающим толчок всем последующим действиям, является решение общего собрания членов колхоза о выделении земельного пая конкретному лицу. Нередко, за давностью лет, такие документы в оригинале не сохранились. Поэтому, придется обращаться к архивам, устанавливать контакты с бывшими членами колхоза, в котором состоял наследодатель.

Если право собственности было оформлено до 1998 года, то оно не подлежало обязательной государственной регистрации (ФЗ -122 от 21.07.1997 г.). При отторжении такого участка предварительно будет осуществлена его регистрация в соответствии с требованиями п.1 ст. 69 ФЗ-219 от 13.07.2015 г.

Особенности продажи

Если собственник участка, организованного из земельного пая, захочет продать его, он должен учитывать, что преимущественным правом покупки обладают:

• сельскохозяйственное предприятие, в чьем ведении (аренде или управлении) находился земельный пай;
• муниципальное образование, на территории которого находятся сельскохозяйственные земли.

Порядок переоформления земельного пая

Указанный процесс необходимо правильно оформлять. Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов сделок. Переоформление земельного пая в собственность может произойти по двусторонним возмездным или безвозмездным сделкам. В данном случае речь идет о составлении соглашений о покупке земельного пая или о его дарении. Соответственно, в результате таких договоров право собственности на участок переходит к покупателю или одаряемому гражданину.

Возможен еще вариант с односторонней сделкой. Это совершается на основании завещательного свидетельства. Получить право собственности на земельный пай можно в результате процедуры вступления в свою долю в наследуемом активе.

Следовательно, основанием для изменения владельца и получением права собственности, в любом случае, станет сделка. Когда она оформлена и готовы все документы, следует передать их в многофункциональный центр, расположенный по месту нахождения объекта. Там проведут государственную процедуру регистрации участка и выдадут на руки документ об этом уже новому владельцу.

Стоимость земельного пая

По понятным причинам цена паев, установленная на момент их выделения, сегодня не актуальна. Определить, сколько сегодня стоит конкретный пай земли, позволит лишь независимая оценка рыночной стоимости. Она проводится по разным причинам, начиная от необходимости уплаты нотариусу пошлины при оформлении купли-продажи и заканчивая завышенной кадастровой стоимостью, из которой уплачивается земельный налог.

Заказать оценку можно у любого эксперта-оценщика, который имеет соответствующий квалификационный аттестат, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и отвечает другим требованиям .

Оценка определяет рыночную стоимость на момент ее проведения, хотя можно установить и ее цену в прошлом. Она учитывает:

• размер пая;
• стоимость идентичных земельных паев в пределах административной единицы;
• расположение надела;
• наличие инфраструктуры;
• состояние земли на участке;
• наличие спроса, предложений и прочие характеристики участка.

Для проведения оценки заказчик представляет эксперту:

• выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
• кадастровый план и паспорт на объект;
• сведения о наличии арестов, залогов и других обременений.

По результатам выдается письменный отчет с указанием рыночной стоимости, ее обоснованием и примененными методиками.

Общие сведения о земельных паях

В эпоху Советского союза важной ячейкой экономики были коллективные хозяйства – колхозы. Каждое хозяйство получало в пользование определенный участок земли. Речь шла о сотнях гектаров в зависимости от численности работников и профиля колхоза.

После реорганизации и ликвидации колхозов огромные территории оказались бесхозными. Чтобы стимулировать развитие сельского хозяйства и увеличить численность частных землевладельцев, власти РФ решили выдавать членам колхозов земельные наделы. Это позволяло гражданам отделиться от государственных предприятий и начать частную деятельность.

Вопреки распространенному понятию, земельный пай – не участок земли, а доля в общем праве владения и использования участка вместе с другими пайщиками.

Изначально нельзя было понять, сколько это конкретно земли – границы отдельных участков не определялись. Владелец пая лишь знал стоимостное выражение своей доли в общем праве, но на местности оценить это не представлялось возможным.

Пай можно было использовать для сельскохозяйственных работ, проводимых с учетом интересов остальных дольщиков. В связи с этим многие бывшие работники колхоза отказывались от самостоятельной обработки, сдавая свои паи в аренду.

Земельный пай, находящийся в аренде колхоза, мог использоваться арендатором по собственному усмотрению, а владелец получал за это плату в натуральном виде: пшеницей, комбикормом и другой продукцией. Многие пайщики при этом лишились наделов в результате мошенничества со стороны арендаторов. Другие, наоборот, приватизировали землю и смогли стать землевладельцами.

Могут ли забрать земельный пай?

Законом предусмотрены случаи, когда возможно принудительное изъятие земельного участка из земель сельхозназначения:

• если в период трех лет с момента возникновения у собственника права собственности на участок не используется для ведения сельского хозяйства. Исключение: в срок не входит период времени, когда использовать участок не было возможности из-за стихийного бедствие. На возделывание и освоение участка предусмотрен срок – 2 года
• если существенно снизился уровень плодородия почв. Определяется снижение плодородия несколькими критериями: уменьшение количества органического вещества на 15%, подвижного фосфора, обменного калия, уровня кислотности, щелочности и т.д.
• при неэффективном и ненадлежащем использовании. Полномочными органами власти земельного контроля выявляются данные факты и выносится административное наказание с предписаниями об устранении нарушений. Если нарушения не устранены в предусмотренный срок, то материалы передаются в орган исполнительный власти, который вправе обратиться в суд и потребовать изъять участок и продать его с публичных торгов

Также изъятие земельного пая возможно службой судебных приставов, если собственник является должником по исполнительному производству.

Как использовать участок, права собственников

Паевой участок земли является очень доходным, и его владелец вправе использовать разными способами:

1. Заключить договор купли-продажи с колхозом, любым земледельцем либо партнером по земле.
2. Оформить договор на аренду.
3. Провести сделку по договору дарения. Бывает, что во избежание каких-либо проблем, связанных со сделкой продажи, продавец передает землю в качестве подарка, ожидая за нее оплату. Но, чтобы не быть обманутым, рекомендуется заключать подобного рода сделки только с проверенными лицами, дабы быть уверенным в гарантированной выплате с его стороны.
4. Получение дохода в натуре. Земельный участок может быть выделен как одному лицу, так и нескольким владельцам долей.
5. Провести сделку обмена на другой вариант имущества.
6. Передать в наследство.
7. Положить в качестве залога или использовать как уставной капитал при присоединении к кооперативной организации.

Каждый из представленных вариантов предусматривает трудоемкий и продолжительный процесс утверждения документации.

Документы для оформления земельного пая в собственность

Чтобы зарегистрировать свое право на пай земли сельскохозяйственного назначения, представьте в регистрирующий орган пакет бумаг, состоящий из:

• общегражданского паспорта;
• бумаг на данный объект недвижимости, с отображением его технических характеристик, обычно для этого достаточно кадастрового паспорта;
• копии бумаги, подтверждающей, что остальные совладельцы не имеют претензий – например, при покупке земли;
• документа об уплате госпошлины;
• заявления о государственной регистрации права на имущество;
• документации, являющейся подтверждением правомочий по владению указанной недвижимостью – различных гражданско-правовых договоров.

Весь пакет требуемых бумаг подвергается обязательной правовой экспертизе, по результатам которой выносится решение о возможности зарегистрировать право заявителя на данное имущество.

Как продать земельный пай

Покупка пая земли допускается только для сельскохозяйственной деятельности граждан и организаций.

Преимущественным правом покупки при этом наделяются члены кооператива, к которому отнесено землевладение, а также сельскохозяйственного предприятия, созданного путем реорганизации кооператива. Купленные юридическим лицом паи становятся его собственностью.

Указанное имущество в дальнейшем может выступать предметом залога, а также отчуждаться. Уплатить денежные средства за купленную недвижимость можно как единовременно, так и с предоставлением рассрочки. Последний вариант, как правило, предполагает более высокий размер оплаты, чем при оформлении соглашения об аренде.

При покупке пая на основании договора купли-продажи помните, что общие параметры участка сельскохозяйственного назначения во владении на одно хозяйство или одного работника предприятия не должны превышать предельного размера, предусмотренного региональными нормативными актами.

Нормами налогового законодательства установлено, отчуждение паев обязывает к выплате соответствующего налога. Налогообложение при этом осуществляется в том же порядке, что и при передаче земли в аренду.

В качестве отличительной особенности в данном случае выступает только тот факт, что полученные отчуждателем пая финансы не облагаются налогом в случае, если они составили менее 5000 МРОТ, установленного в конкретном субъекте государства.

В данный момент покупка земельных паев доступна для любых лиц, необходимо лишь подыскать отчуждателя.

Перед тем, как совершить сделку по продаже недвижимости, необходимо осуществить следующие мероприятия:

• обратитесь к совладельцам имущества с предложением о выкупе земли;
• предложите выкупить пай местной власти, которая правомочна вынести решение в месячный срок.

При отказе совладельцев от поступившего предложения, можно приступать к совершению сделки. Продажная стоимость имущества не должна быть ниже предложенной сособственникам или органам местной власти.

Оформление договора допускается как в нотариальной форме, так и в простой письменной. Документ должен быть подписан участниками сделки.

В обязательном нотариальном удостоверении подобного соглашения необходимости нет.

Текст договора должен отображать следующую информацию:

• полные имена и данные паспортов участников сделки;
• местоположение и характеристики отчуждаемого объекта;
• реквизиты паевой документации и дата ее выдачи;
• указание на то, что участники сделки являются дееспособными;
• продажная стоимость земельного пая;
• факт отсутствия претензий сторон.

Похожие записи:

• Штраф за потерю паспорта РФ 2024 сумма
• Какие регионы РФ ввели запрет на продажу алкоголя 1 июня 2023 года
• Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь