Как выселить соседей из коммунальной квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить соседей из коммунальной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Любой жилец коммуналки, будь то собственник или квартирант, имеют определенный правовой статус. Для жильца, занимающего комнату по договору коммерческого найма, правовой статус состоит из следующих определений:
- квартирант – это физическое лицо, временно использующее жилое помещение;
- он не может быть собственником комнаты, в которой проживает;
- квартирант обязан своевременно оплачивать все коммунальные услуги, которыми пользуется, проживая в данном жилом помещении;
- арендатор обязан вовремя оплачивать аренду комнаты ее владельцу.
Как защищены права выселяемых из жилых помещений лиц
Мы разобрались, как выселить соседа из коммунальной квартиры, но нужно понимать, что его права тоже не должны быть нарушены. Выселение из муниципального жилья производится как с предоставлением другого (как правило, комната в общежитии), так и без такового. Выселение без предоставления другого жилья допускается согласно ст. 91 ЖК РФ только в исключительных случаях. Есть категории граждан, которых выселять без предоставления иного жилья, прямо запрещает закон:
- дети-сироты в любом возрасте;
- лица, достигшие пенсионного возраста;
- члены семей силовиков, погибших или пропавших без вести при исполнении служебного долга;
- инвалиды 1 и 2 группы, получившие профзаболевание или инвалидность в процессе выполнения служебных обязанностей;
- члены семьи умершего нанимателя.
Выселение собственника сопровождается продажей его комнаты на торгах, поэтому выселенный волен купить себе другую жилплощадь, поэтому государство не обязано обеспечивать его жильем.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры?
Выселяют из квартиры за неуплату коммунальных услуг или при наличии других нарушений со стороны жильцов?
Согласно 83 статье ЖК РФ, если гражданин, проживающий в коммуналке, имеет задолженность по оплате ЖКУ и квартплаты за шесть месяцев и более, с ним может быть расторгнут договор соцнайма. По решению муниципалитета должник вправе переселяться в другое жилое помещение, в соответствии с 84 и 90 статьями ЖК РФ.
К другим основаниям для принудительного выселения жильцов из коммуналки относят:
- регулярное нарушение прав соседей;
- причинение ущерба чужому имуществу;
- несоблюдение договорных правил проживания в помещении;
- использование жилплощади не по основному назначению;
- нарушение противопожарных или санитарных норм.
Расторгнуть договор соцнайма и покинуть квартиру граждане могут по собственному желанию. Если договориться с «проблемными» соседями мирным путём не получилось, придётся обращаться в суд.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Правовой статус квартиранта состоит в следующем:
- физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
- не является его собственником;
- обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
- вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).
Исходя из этих правовых оснований, можно прийти к однозначному выводу, что квартиранты — это граждане, которые временно пользуются жильем для своего проживания, и не имеют каких-либо прав на получение его в собственность. Поэтому их можно как вселять, так и выселять из занятого жилого помещения.
Другая сторона данных правоотношений состоит в том, что, как и собственники, квартиранты имеют свои права, поэтому если они вселены на законных основаниях и на определенный срок, владелец жилого помещения может их выселить только по определенным в Законе основаниям.
Основания для выселения
Согласно нормам ГК РФ, существуют следующие основания для выселения из коммунальной квартиры:
- окончание срока найма, если владелец и квартиросъемщик не изъявили желание продлить свой договор;
- если со стороны нанимателя происходит неоднократное нарушение общественного порядка (тишины, спокойствия соседей);
- в случаях, когда образовалась неуплата за жилищно-коммунальные услуги, так как квартиранты отказываются их платить, или допустили задолженность (если это определено условиями договора аренды);
- если квартиросъемщиками созданы антисанитарные условия в жилом помещении;
- в случаях, когда наниматели умышленно привели в негодность инженерное оборудование квартиры (водопровод, канализацию), либо устроили незаконную перепланировку;
- если жилое помещение используется не по назначению, то есть туда вселены граждане, перечня которых нет в договоре найма, жилье сдается в субаренду (третьим лицам), оно используется для хранения вещей, товаров, предметов, а также горючих и взрывоопасных веществ;
- когда квартиранты ведут асоциальный образ жизни, то есть злоупотребляют алкогольными напитками, токсикоманят, употребляют наркотические вещества;
- при нарушении сроков оплаты владельцу за пользование жилым помещением.
Это исключительный перечень обстоятельств, на основании которых собственник объекта недвижимого имущества может потребовать принудительного выселения.
Кого не могут выгнать?
Есть категории граждан, которые суд выдворить за пределы жилища, не предоставив другого крова, не может:
- детей-сирот, вне зависимости от их возраста;
- пенсионеров по возрасту;
- членов семей признанных пропавшими без вести или умершими при выполнении служебного долга (пожарников, МЧС-ников, военных, полицейских, работников пенитенциарной службы);
- инвалидов 1-й и 2-й групп, которые получили инвалидность при исполнении служебного или воинского долга, а также вследствие профзаболеваний;
- членов семьи нанимателя муниципальной жилплощади, отошедшего в мир иной.
Но не все так просто, перечисленные категории жильцов должны иметь в коммуналке регистрацию, быть в списках на улучшение жилищных условий, то есть нуждающимися в этом, иначе их все-таки могут подвергнуть принудительному выселению без предоставления другой жилплощади.
Какие действия необходимо произвести
В определенных моментах, если собственникам коммуналки не нравится, как обращаются с их помещением, они могут потребовать выселения квартирантов, которые без лишнего шума освобождают помещение. Однако если проживающие граждане не хотят добровольно покидать помещение, то собственники вынуждены делать это в соответствии с законодательством России. После этого они должны произвести несколько важных действий:
- зафиксировать факт нарушения, то есть обратиться к органам социальной защиты, которые подтвердят это, либо написать коллективную жалобу от всех жильцов коммуналки;
- составить иск, для чего лучше всего будет обратиться к специалисту по данным вопросам;
- после правильного оформления искового заявления, его необходимо предоставить в судебные органы;
- собственника жилого помещения вызовут в суд, он будет обязан доказать свою правоту и обосновать, почему он желает выселения квартирантов;
- рассмотрев все доводы и обстоятельства, суд выносит определенное решение в сторону собственника;
- по окончанию судебного процесса собственники получают соответствующее поручение в исполнительные органы власти, которые проконтролируют весь процесс выселения квартирантов из коммуналки.
✅ Основания и способы выселения жильцов из коммунальной квартиры
Прежде, чем описывать порядок действий, разберемся, кого и на каких основаниях можно отселить. Начнем с определения статуса жильцов:
Квартиранты – арендаторы коммунальных квартир, имеющие временную регистрацию в жилом помещении (комнате).
Собственники (соседи) – жильцы, которые приватизировали комнату в коммунальной квартире и владеют ею на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Отличаются от квартирантов особым статусом – постоянной регистрацией.
Сегодня чаще встречается смешанный тип коммуналок – когда в квартире проживают одновременно жильцы-собственники и квартиранты. Впрочем, встречаются и полностью частные типы коммунальных хозяйств.
Существует несколько оснований выселить жильцов из коммуналки:
- истечение срока действия договора социального найма (нанимателям);
- систематическое нарушение тишины в коммуналке (шум после 23:00 и до 7:00 утра);
- задолженность за коммунальные услуги – свыше полугода;
- антисанитарные условия, захламление жилья;
- создание из комнаты нежилого помещения (склада, магазина, кальянной, офиса);
- вселение жильцов не незаконных основаниях (например, самовольно без согласия наймодателя);
- употребление алкогольных напитков, дебоши, курение запрещенных смесей, наркомания;
- лишение родительских прав отца или матери.
Различают два способа выселения: добровольное и принудительное. Первый способ не вызывает сложностей, а со вторым придется потрудиться. Судебная процедура обычно занимает несколько месяцев, а квартиранты все это время продолжают жить в коммуналке.
Если выселение все же случается, возможно два сценария:
- жильцам предоставят другое жилое помещение – комнату в общежитии (ст. 85 ЖК РФ);
- новое жилье не предоставят – выселение «в никуда» (ст. 91 ЖК РФ).
Проживание в коммунальной квартире с большим количеством жильцов неизбежно приводит к возникновению конфликтов. Отгородиться от соседей, не позволяющих комфортно проживать в законном жилье, можно только при помощи норм законодательства.
Освободить квартиру соседа может заставить исключительно судебное решение, в котором чётко прописаны используемые причины. Порядок освобождения жилья предусмотрен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009.
Влияние на решение способны оказать такие факторы:
- находится ли комната соседа в его собственности;
- получено ли жильё по договору соцнайма;
- арендуется ли эта квартира.
Каждый конкретный случай предусматривает использование определённых причин для выселения соседа. Список оснований, доступных для использования при законном принудительном освобождении жилья, выглядит так:
- комната (или несколько помещений) используются не по назначению;
- сосед наносит ущерб собственности;
- гражданин не поддерживает жильё в надлежащем виде, довёл его до антисанитарного состояния (по заключению СЭС);
- нарушаются нормы пожарной безопасности;
- сосед нарушает законные права остальных жильцов;
- гражданин не оплачивает услуги ЖКХ или имеет долги по арендной плате;
- нарушается общественный порядок;
- гражданин сдаёт комнату в аренду без согласия прямого владельца;
- сосед не появлялся в квартире более полугода без обоснования;
- нарушены условия соцнайма;
- сосед попытался выполнить несанкционированную с ответственными органами и другими жильцами перепланировку.
Любой из представленных выше пунктов может быть использован для инициации процесса по выселению соседа. Перед тем, как начинать процедуру, нужно позаботиться, чтобы в распоряжении были документально подтверждённые доказательства нарушений:
- заключения санэпидемстанции;
- экспертизы службы пожарного надзора;
- полицейские протоколы;
- заключения экспертов о сумме ущерба квартире и т.п.
В дополнение к документам можно использовать показания свидетелей. Переходим к рассмотрению конкретных вариантов выселения.
Могут ли выселить из коммунальной квартиры
Коммунальные квартиры согласно действующему законодательству могут находиться в частной (общей или долевой) или муниципальной собственности. Но Гражданский и Жилищный кодексы не содержат каких-либо ограничений возможности сдавать их в найм (аренду) физическим лицам.
Правовой статус квартиранта состоит в следующем:
- физическое лицо, которое является временным пользователем жилого помещения;
- не является его собственником;
- обязан оплачивать предоставленные коммунальные услуги;
- вносить обязательную плату за пользование жилым имуществом его владельцу (главному квартиросъемщику, если жилье является муниципальным).
Исходя из этих правовых оснований, можно прийти к однозначному выводу, что квартиранты — это граждане, которые временно пользуются жильем для своего проживания, и не имеют каких-либо прав на получение его в собственность. Поэтому их можно как вселять, так и выселять из занятого жилого помещения.
Другая сторона данных правоотношений состоит в том, что, как и собственники, квартиранты имеют свои права, поэтому если они вселены на законных основаниях и на определенный срок, владелец жилого помещения может их выселить только по определенным в Законе основаниям.
В российском законодательстве четко указаны все основания, которыми вправе руководствоваться владелец комнаты, чтобы выселить нанимателей:
- Неоднократное грубое нарушение режима тишины в вечернее время. Никто не вправе устраивать шумные празднования и прием гостей без согласия остальных жильцов, поэтому претензии в данном случае будут вполне обоснованными.
- Неоплата за ЖКУ. В договоре найма может быть указано, что оплату за коммунальные услуги будет производить сам владелец комнаты, но в остальных случаях наниматели обязаны сами своевременно вносить оплату и предоставлять владельцу комнаты оплаченные квитанции.
- Антисанитарные условия в комнате. Поддерживать чистоту в комнате – обязанность нанимателей, которую они не могут не исполнять.
- Использование комнаты по иному, нежели указано в договоре найма, назначению.
- Незаконное проживание. Помимо перечисленных в договоре найма лиц, в комнате не могут проживать иные лица.
- Асоциальное поведение. Это может быть пьянство, употребление наркотиков, грубое или непристойное обращение с остальными жильцами.
Эти причины чаще всего становятся основанием для расторжения договора найма, но не только они. В любом случае перед тем, как необдуманно вступать в конфликт, лучше посоветоваться с опытным жилищным юристом.
Сам процесс вселения жильцов в комнату, сдаваемую собственником внаем, имеет некоторые важные нюансы:
- Договор найма продолжительностью действия более 1 года надлежит регистрировать в ЕГРП. С этого момента комната будет находиться под обременением. Любая сделка с комнатой не будет возможна без учета этого обстоятельства.
- Всякий, кто проживает в комнате без регистрации дольше 1 недели, нарушает законодательство. На оформление временной регистрации в комнате закон дает срок 90 суток, а на оформление постоянной – 7 дней. Это означает, что при отсутствии какой-либо постоянной регистрации у нанимателей, они обязаны после вселения в срок до 7 дней получить постоянную регистрацию в комнате, либо при наличии какой-либо постоянной регистрации где-либо, в срок до 90 дней они обязаны получить временную регистрацию в комнате. В противном случае УФМС вправе выписать штраф.
Как выселить соседей из коммунальной квартиры?
Выселить соседа, который не соблюдает установленные правила, позволяют нормы, описанные в Гражданском и Жилищном кодексе. Но тем, кто сталкивался с такими вопросами на практике известно, что сделать это не так просто. Основания должны не только присутствовать и быть запротоколированы, но и иметь систематический характер. Устроенная жильцом несанкционированная вечеринка или пьяный дебош могут повлечь административное наказание или просто предупреждение. Для выселения же потребуется несколько составленных к ряду протоколов, а также общее выраженное недовольство всех жильцов коммунальной квартиры.
Чтобы выселить человека необходимо прибегнуть к законным методам – обращаться в правоохранительные и судебные органы. Нельзя предпринимать действия запугивающего или угрожающего характера. Такое поведение может легко обернуться против самого истца. По отношению к алкоголикам и наркоманам, живущим по соседству, сложно сохранять хладнокровие, но действовать все же нужно исключительно по закону.
Как происходит процедура?
Выселение протекает по такому сценарию:
- имеющий право обращаться в суд гражданин или юридическое лицо собирает документы, ищет свидетелей и пишет исковое заявление в суд;
- суд рассматривает предоставленные доказательства, оценивает их вескость, выслушивает противную сторону и принимает решение;
- получив решение суда (после вступления его в законную силу), пристав заведет дело об исполнительном производстве и уведомит обе стороны (письменно) о выселении, причем важно, чтобы ответчик добровольно согласился покинуть жилую площадь в квартире;
- если ответчик категоричен в намерении остаться, то есть игнорировать судебное постановление, пристав должен выписать бумагу, в которой дать срок ответчику съехать, иначе будет принудительное выселение;
- в личном присутствии двух незаинтересованных свидетелей выдворяют несговорчивого ответчика.
Здесь есть нюансы: пристав не может просто выгнать людей на улицу.
Он обязан написать акт о выселении, который нужно, чтобы подписали все присутствующие, от ответчика до свидетелей и тех, кого судебный исполнитель призвал на помощь (в случае, если нужно попасть на территорию путем взлома двери, или при иных отягчающих обстоятельствах), на основании ч. 8 ст. 107 «Закона об испольном производстве».
Еще нужно подробно описать, что и в каком количестве из имущества находится в комнате, и складировать все эти вещи на специальной территории, причем доставка в этот склад тоже возлагается на судебного исполнителя.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.