Что лучше договор дарения или купли-продажи?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше договор дарения или купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи («договор купли-продажи») заключается на основе рассмотрения. Продавец обязуется передать покупателю товар или другие вещи в срок, а покупатель обязуется дать взамен деньги. Данная процедура регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ и подразделяется на несколько видов: заключение договора, поставка товара, продажа недвижимости или бизнеса, розничная торговля.

Доверенности POA составляются в простой письменной форме, а нотариальное заверение требуется лишь в некоторых случаях.

• Продажа доли в недвижимом имуществе,
• Продажа недвижимости несовершеннолетним или лицам с ограниченной дееспособностью.

Как и в случае с дарением, продажа совместно нажитого имущества требует нотариального согласия супруга продавца.

Ответы юриста на частые вопросы

Что дешевле для получателя имущества: дарение или продажа?

При дарении даритель платит подоходный налог, если только он не является родственником дарителя — это единственное финансовое бремя для него. При покупке недвижимости некоторые люди могут претендовать на скидку. Однако деньги должны быть уплачены.

Что делать с подаренной или проданной недвижимостью, если новый владелец умирает?

Если закон о дарении недействителен в связи со смертью дарителя, он имеет право аннулировать его (ст. 578 ГК РФ). Покупки, совершенные в рамках ВТО, включаются в наследственное имущество.

Что дешевле зарегистрировать у нотариуса: договор купли-продажи или договор доверительного управления?

Цена везде одинаковая. Вы должны заплатить 0,5% от юридической стоимости.

Что быстрее и дешевле: договор дарения или договор дарственной, передающий право собственности на имущество от матери к ее совершеннолетнему ребенку?

Проще и дешевле — по дарственной: достаточно оформить Акт дарения в письменном виде и подать документ на регистрацию права собственности. Закон о дарении должен довести ребенка до конца.

У квартиры два собственника и она переходит по наследству; какой самый простой способ подарить свою долю второму собственнику?

Причина приобретения права собственности не имеет значения. Существуют законы о дарении или продаже.

Чтобы избежать юридических проволочек в этих сделках, следует рассмотреть несколько оттенков в отношении каждой категории.

После дарения от подоходного налога освобождается только родственник-родитель, связанный с узким кругом лиц. К ним относятся следующие:

• Супруги,
• Родные или усыновленные дети и внуки
• Отец или мать и их родители,
• Чистопородные и гетеропородные родственники.

Главная особенность дарения заключается в том, что даритель после обязательной регистрации перехода прав на него находится в очень ценном положении. Новый собственник может насильно выгнать его из квартиры и оставить без права пользования своей жилым помещением. Ведь раньше она принадлежала ему.

Однако новый собственник не может повлиять на такое решение или предъявить претензии в силу безусловного характера заключенного между ними договора.

Прежде чем полагаться на договор купли-продажи, необходимо рассмотреть следующие моменты. Это может повлиять на передачу прав.

1. Наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости (в течение трех лет с момента заключения сделки дети имеют право оспорить законность путем нарушения права или ограничения),
2. наличие обременения (ипотека, заветы),
3. средства материнского капитала были использованы первоначальным владельцем для покупки недвижимости (если часть или вся стоимость квартиры погашена за счет материнского капитала, требуется доля прав на детей).

Как передать имущество

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Внимание!

Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)

Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.

На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.

• При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
• Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
• Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
• Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

Правовые последствия нарушения условий договоров

Как правило, все оформление юридических документов требует особенного внимания и знаний в области права, особенно в случае заключения договора дарения или купли-продажи. Правильно составленный договор гарантирует юридическую защиту прав и интересов каждой из сторон.

Частые вопросы, которые встают перед юристами и сторонами перевода, связаны с разницей между двумя основными типами договоров — договором купли-продажи и дарственной оформления.

Если говорить о правовых последствиях нарушения условий договоров, то они будут отличаться в зависимости от типа договора. Так, например, при нарушении условий договора купли-продажи, стороны могут обратиться в суд с требованием о возмещении ущерба или исполнения обязательств.

В случае договора дарения, нарушение условий может привести к отмене сделки, возвращению имущества, а также возможны штрафные санкции.

Для избежания неприятных последствий при заключении договора дарения, следует обратиться к юристу, который подробно расскажет об особенностях оформления этого договора и ответит на все вопросы.

При составлении договора купли-продажи или дарения перечень документов примерно одинаков:

• паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя или дарителя и одаряемого);
• документы, подтверждающие право собственности на имущество у продавца или дарителя;
• нотариальное согласие супруги (супруга) продавца или дарителя на отчуждение имущества;
• если собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
• платежный документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности;
• документ о наличии близкой родственной связи в случае дарственной, чтобы избежать налогообложения;
• справка о составе семьи.

Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками

Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:

1. При дарении.

Плюсы

Минусы

отсутствие налогообложения, если сделка происходит между близкими родственниками; не требует нотариального заверения, если предметом выступает не долевое имущество; объект становится индивидуальной собственностью одариваемого и при разводе не делится между супругами; продать подаренное имущество можно через три года владения; может быть расторгнут, если одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи.

правило отсутствия расчета и уплаты НДФЛ действует только в отношении сделки с близкими родственниками; при продаже ранее трехлетнего срока нахождения в собственности придется уплатить налог 13% со всей суммы сделки за минусом вычета в 1 млн. рублей; можно оспорить в суде и добиться расторжения.

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.

Что выгоднее и дешевле оформить, дарственную или продажу

При передаче недвижимости важно предварительно определиться с формой договора. Что лучше, дарение или купля-продажи между родственниками? Многое зависит от особенностей сделки и ее участников.

Если в качестве сторон выступают близкие родственники, лучшим вариантом является оформление дарственной. В этом случае расходы будут минимальными, но невозможно получить налоговый вычет. Это связано с тем, что недвижимость не приобреталась. Также важно заранее удостовериться, что у других родственников нет оснований претендовать на собственность.

Если же передача собственности происходит между посторонними лицами, предпочтительнее купля-продажа. Особенно это актуально, если в действительности вносится оплата. По договору дарения ее не получится вернуть. В случае приобретения квартиры можно подать заявление в налоговую инспекцию для возврата вычета.

Видео: Дарственная (дарение) или договор купли-продажи, что выбрать?

Похожие записи:

• Как правильно купить транспортное средство, которое находится в залоге банка?
• Со скольки лет можно пить редбул в России
• Сколько действует теория в гаи