«Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Ошибки в документах на недвижимость. На что обращать внимание в договорах купли-продажи, найма, дарения и завещаниях
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Неточное описание квартиры или технические ошибки. В договоре купли-продажи (ДКП) важно верно указать свои данные и информацию о квартире. Если объект недвижимости описан недостаточно чётко, договор могут признать незаключённым. Чтобы избежать таких проблем, указывайте кадастровый номер квартиры, он индивидуальный.
Если опечатку в ДКП заметит сотрудник Росреестра на регистрации, то её приостановят и дадут время на исправление. Договор или другой документ, в котором допущена ошибка, придётся переподписать и подать в Росреестр заново.
Отсутствие уточнения, что квартира не передаётся в залог, если деньги за неё продавец получает через банковскую ячейку или аккредитив после регистрации сделки. Часто оплату квартиры разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а после регистрации права собственности отдаёт оставшуюся сумму. Как правило, продавец забирает деньги из банковской ячейки или получает их через аккредитив после возвращения документов из Росреестра, где регистрируют сделку. Такое разделение оплаты на две части попадает под категорию рассрочки, и по закону квартира считается заложенной продавцу до момента полной оплаты.
Если в договоре отдельно не прописать, что квартиру не отдают в залог, то по умолчанию жильё будет считаться заложенным, и в ЕГРН внесут информацию не только о новом собственнике квартиры, но и о том, что она остаётся в залоге у продавца, хотя он получит деньги сразу после регистрации. Такой залог придётся снимать отдельно — для этого понадобится подать в Росреестр документы о погашении записи об ипотеке (то есть залога).
Чтобы не пришлось заниматься снятием залога, стоит указать в договоре такую формулировку: «Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на недвижимое имущество не возникает».
В таком случае залога не будет, и Росреестр внесёт в ЕГРН только запись о новом собственнике квартиры.
Ошибки в договорах найма квартиры
Путаница с арендой и наймом. Зачастую договор на съёмную квартиру называют договором аренды. Это неправильно — физические лица заключают договор найма, его регулируют другие положения закона. Договор аренды между физическими лицами будет недействителен.
Например, только для договора найма существуют правила о временных жильцах, а для расторжения долгосрочного договора нужно задолжать больше чем за 6 месяцев, в отличие от договора аренды, который арендодатель может прекратить за двухмесячный долг.
А ещё возникает путаница со сроками: если в договоре найма не прописать срок действия договора, то он считается заключённым на 5 лет, и такое обременение нужно зарегистрировать в Росреестре. В такой же ситуации договор аренды рассматривается как подписанный на неопределённый срок и не регистрируется.
Неполное или неправильное описание квартиры и вещей. Обязательно нужно составить и подписать акт приёма-передачи квартиры. В нём должно быть подробно описано состояние жилья на момент передачи нанимателю и все вещи, которые остаются в квартире. Стоит указать всё: потёртости паркета, трещины в столешнице, марку и модель холодильника и стиральной машины. Когда наниматель будет выезжать, по этому документу станут сверять соответствие квартиры описанию.
Если сделать ошибку в описании квартиры или в перечислении остающегося в ней имущества, то собственник может не досчитаться вещей, а квартирант — получить обвинения в пропаже микроволновки, которая якобы передавалась вместе с квартирой.
Как происходит оценка заложенного имущества должника?
Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:
- Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
- Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.
В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.
На что не стоит рассчитывать и почему не нужно хитрить
Часто должники ищут способы обойти закон или надеются, что АУ, которого они наймут, лояльно отнесется к анализу сделок и закроет глаза на подозрительные моменты. Объясним, почему это неправильная позиция:
- Если АУ не придаст значения сомнительным сделкам, оспаривания потребуют кредиторы. Они тоже нанимают юристов, которые тщательно исследуют финансовое положение заемщика и не упустят возможности вернуть деньги. К тому же для АУ намеренное игнорирование подозрительных сделок — риск получить претензию и самостоятельно выплачивать убытки. Ни один управляющий не пойдет на этот шаг.
- Если должник думает, что дальнейшая перепродажа имущества спасет от оспаривания сделки, это не так. Когда гражданин отчуждает родственнику/другу, к примеру, автомобиль, а тот перепродает машину третьему лицу, это не решает проблему. Последующие сделки будут оспорены, а покупатель должен вернуть деньги. У судьи сложится негативное мнение относительно должника и текущего дела о банкротстве.
Есть и другие распространенные способы, которыми «грешат» должники при подготовке к банкротству для исключения имущества из конкурсной массы:
- Пишут расписку, что якобы взяли в долг у друга под залог имущества. Вовремя деньги не вернули, друг подал в суд и по судебному решению забрал имущество. АУ и суд понимают, что реальность такой сделки стремится к нулю, поскольку в обычной жизни друзья не дают в долг под расписку и с заключением договора залога. Суд будет детально допрашивать кредитора: откуда у него деньги на займ, как фиксировали передачу денег, почему оформили расписку и договор залога.
- Передают собственность родственникам через раздел имущества, мировое соглашение и прочие цепочки. Но такие сделки не останутся без внимания АУ и, соответственно, не защищены от оспаривания. Вышестоящие судебные инстанции указывают на важность анализа таких цепочек для борьбы с фиктивным банкротством.
- Расторгают брак с целью вывести из конкурсной массы совместное имущество, оставить супругу-должнику долги, а второму — ценные вещи. Исходя из судебной практики, делить имущество перед банкротством не имеет смысла. Развод накануне процедуры вызовет подозрение, суд отменит любые сделки, ухудшающие положение кредиторов.
- вместо списания долгов, суд может привлечь к ответственности за фиктивное банкротство. В зависимости от тяжести преступления, предусмотрена административная или уголовная ответственность с наказанием до 6 лет тюрьмы;
- при наличии оснований может быть отменен вывод имущества за пределами 3-летнего срока давности;
- наличие сделок по передаче имущества — всегда риск попасть под подозрение АУ и суда, что повышает риск получить отказ в списании долгов.
Ни один грамотный юрист по банкротству не посоветует должнику шутить с законом по нескольким причинам:
В интересах должника не прятать имущество и не заключать фиктивные сделки, а быть предельно честным и сотрудничать с АУ и судом для максимальной компенсации задолженности.
Скрытое. Как узнать, есть ли подвох?
Самым неприятным случаем может обернуться покупка квартиры, обремененной правом пользования на основании ренты, завещательного отказа или правом пользования лиц, отказавшихся от участия в ее приватизации.
Люди, наделенные такими правами, получают возможность пользования квартирой на определенное время – как правило, пожизненное. И продать ее можно будет только вместе с этими обременениями.
Эти права не подлежат государственной регистрации в обязательном порядке, а поэтому не указываются в обычной выписке ЕГРН. Определить их наличие можно только с помощью самого продавца, который может получить расширенную выписку или соответствующую справку у нотариуса.
Также нужно вместе с продавцом заказать выписку из домовой книги. Кроме того, в договоре купли-продажи должно быть обязательно указано отсутствие таких лиц.
Есть и такой тип обременения, который может появиться непосредственно после сделки. Речь идет о залоге (ипотеке) в силу договора, который возникает при оплате недвижимости после регистрации перехода права собственности.
В соответствии с законом такой залог возникает по умолчанию в каждом случае, когда оплата за товар производится покупателем через определенное время после его получения. Но только если договором не предусмотрено иное. Если же в нем указано, что покупатель рассчитывается с продавцом за недвижимость только после регистрации сделки, то регистратор обязан наложить на объект обременение, которое снимается совместным заявлением сторон после полной его оплаты.
Мнение 1 Ж.В. КОРШУНОВА
Анализ действующей судебной практики позволяет сформулировать вывод о том, что в случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), залог в силу закона, то есть на основании пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в пользу продавца на товар, проданный в кредит, до его оплаты покупателем не устанавливается и, как следствие, продавец не вправе обратить взыскание на неоплаченный товар, проданный в кредит. В соответствии с позицией арбитражного суда данная норма материального права, признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца, призвана обеспечить исполнение покупателем обязательства по оплате товара и является лишь гарантией прав продавца, предусмотренных пунктом 3 статьи 488 ГК РФ, а именно в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе на основании пункта 3 статьи 488 ГК РФ (1) потребовать оплаты переданного товара или (2) возврата неоплаченных товаров.
Как следует из материалов дела, между ОАО «Пурнефтегазгеология» и ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» 18.05.2002 заключен договор купли-продажи имущества N 021-986 с условием рассрочки платежа. Перечень подлежащего передаче имущества согласован сторонами в приложениях N 1 и 2 к договору. Прием-передача имущества оформлены актом от 18.05.2002.
По условиям договора ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» должно было оплатить товар поэтапно: 4 032 368,22 руб. — в IV квартале 2003 года и 4 032 368,22 руб. — в I квартале 2004 года. Задолженность по оплате составила 6 617 917,60 руб. и взыскана с ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» решением Арбитражного суда г. Москвы.
Указывая на неисполнение решения арбитражного суда ЗАО «Ямалнефтегазгеофизика» и ссылаясь на положения пункта 5 статьи 488, подпунктов 1 и 3 статьи 489 ГК РФ, согласно которым проданный в рассрочку товар признается находящимся в залоге у продавца, истец обратился с настоящим требованием к ЗАО «Ямалпромгеофизика» об обращении взыскания на заложенный товар.
Оценивая условия договора купли-продажи, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа правомерно указал, что между продавцом и покупателем возникли правоотношения о продаже товара в кредит и оплате в рассрочку, регулируемые статьями 488 и 489 ГК РФ.
На какую недвижимость распространяется?
Такая ипотека может быть оформлена на:
- Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
- Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
- Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.
А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:
- Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
- Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
- Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.
Комментарий к статье 488 ГК РФ
1. Условие об оплате в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. По общему правилу оплата товара, проданного в кредит, должна производиться единовременно (п. 2 ст. 486 ГК). Если договором предусмотрена рассрочка платежа, отношения сторон регулируются положениями ст. 489 ГК (см. коммент. к ней).
Срок оплаты товара, проданного в кредит, определяется соглашением сторон. Вместе с тем данное условие не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК. Отдельные исследователи полагают, что, поскольку продажа в кредит является частным случаем коммерческого кредитования, срок оплаты должен определяться по правилам п. 1 ст. 810 ГК. Соответственно, разумный срок оплаты товара, упоминаемый в ст. 314 ГК, не может быть менее 30 дней (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 48. (авторы комментария — Н.И. Клейн и Т.Л. Левшина); Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. 2-е изд., испр. и доп. М., 2003. С. 128 — 129). Данный вывод небесспорен, поскольку прямо противоречит содержащемуся в п. 1 коммент. ст. правилу (подробнее см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 5: В 2 т. Т. 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М., 2006. С. 289 (автор главы — В.В. Витрянский)).
Во-первых, нужно знать кто все же собственник продаваемой квартиры. Запись в свидетельстве о праве собственности на квартиру о том, что собственником на данный момент является именно продавец, может не совпадать с реальным положением вещей. Например, в судебном порядке может быть признано право собственности за другим лицом. Поэтому необходимо взять выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр прав), в которой и будет отражена интересующая Вас информация, а именно: кто собственник, наличие обременений (наем, безвозмездное пользование, и т.д.), наложен ли судом или приставом арест на квартиру. Владение этой информацией предостережет покупателя от расчетов с продавцом до регистрации сделки. В регистрирующем органе также могут иметься данные о притязаниях на объект недвижимости третьих лиц, о наличии судебных исков.
Право залога у продавца не возникает
Основания возникновения, порядок прекращения и другие аспекты взаимоотношений в рамках ипотечного кредитования регламентируются положениями №102-ФЗ (датируется 16.07.1998) «Об ипотеке». Базовый для рассматриваемой сферы деятельности Федеральный закон постоянно корректируется, а потому актуальная на сегодня редакция принята совсем недавно – 30 апреля 2021 года.
В подавляющем большинстве случаев залогодержателем становится банк, выдающий кредит. Намного реже ипотечные взаимоотношения возникают без участия финансовой организации – между покупателем и продавцом, оба из которых выступают в статусе физических лиц. В этом случае залогодержателем становится продавец жилья.
Ипотека в силу закона возникает при выполнении условий, которые установлены №102-ФЗ. Основанием для прекращения выступает подача заявления залогодержателя о необходимости снятия обременения в следствие исполнения залогодателем взятых на себя финансовых обязательств.
Вторая разновидность рассматриваемого понятия возникает после подписания договора ипотеки. А основанием для ее прекращения становится расторжение или истечение срока действия договорных отношений.
Именно такой формат сделки используется для приобретения жилья особенно часто. Его характерной особенностью становится сравнительно невысокий уровень риска для банка. Фактически он сводится к минимуму наличием ликвидного и ценного залога, который при возникновении финансовых проблем у заемщика реализуется на рынке, что позволяет вернуть заемные средства банковского учреждения. Дополнительным рычагом снижения рисков становится обязательная страховка заложенного имущества. Еще одним аналогичным механизмом выступает страхование жизни и здоровья заемщика, которое не относится к обязательным, но часто применяется на практике.
Риски клиента финансовой организации заметно выше. Главный из них – возникновение проблем с обслуживанием и погашением ипотечного кредита. В подобной ситуации вполне реальна ситуация, когда заемщик теряет и жилье, и деньги, уплаченные ранее в качестве первоначального и всех последующих взносов. Тем более – они первым делом направляются на погашение процентов, что выгодно банку, но ни в коем случае – его клиенту.
Сформировавшаяся за много лет практика наглядно демонстрирует, что нередко заемщиков попросту выселяют из ипотечного жилья, за которое они не в состоянии больше платить. В завершении нужно отметить еще один негативный для клиентов банка юридический нюанс. Он заключается в том, что на квартиру в ипотеке не распространяется запрет на реализацию за долги, актуальный для единственного жилья.
«Ипотека в силу закона: основания возникновения, порядок прекращения»
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Неточное описание квартиры или технические ошибки. В договоре купли-продажи (ДКП) важно верно указать свои данные и информацию о квартире. Если объект недвижимости описан недостаточно чётко, договор могут признать незаключённым. Чтобы избежать таких проблем, указывайте кадастровый номер квартиры, он индивидуальный.
Если опечатку в ДКП заметит сотрудник Росреестра на регистрации, то её приостановят и дадут время на исправление. Договор или другой документ, в котором допущена ошибка, придётся переподписать и подать в Росреестр заново.
Отсутствие уточнения, что квартира не передаётся в залог, если деньги за неё продавец получает через банковскую ячейку или аккредитив после регистрации сделки. Часто оплату квартиры разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а после регистрации права собственности отдаёт оставшуюся сумму. Как правило, продавец забирает деньги из банковской ячейки или получает их через аккредитив после возвращения документов из Росреестра, где регистрируют сделку. Такое разделение оплаты на две части попадает под категорию рассрочки, и по закону квартира считается заложенной продавцу до момента полной оплаты.
Если в договоре отдельно не прописать, что квартиру не отдают в залог, то по умолчанию жильё будет считаться заложенным, и в ЕГРН внесут информацию не только о новом собственнике квартиры, но и о том, что она остаётся в залоге у продавца, хотя он получит деньги сразу после регистрации. Такой залог придётся снимать отдельно — для этого понадобится подать в Росреестр документы о погашении записи об ипотеке (то есть залога).
Чтобы не пришлось заниматься снятием залога, стоит указать в договоре такую формулировку: «Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на недвижимое имущество не возникает».
В таком случае залога не будет, и Росреестр внесёт в ЕГРН только запись о новом собственнике квартиры.
Ошибки в договорах найма квартиры
Путаница с арендой и наймом. Зачастую договор на съёмную квартиру называют договором аренды. Это неправильно — физические лица заключают договор найма, его регулируют другие положения закона. Договор аренды между физическими лицами будет недействителен.
Например, только для договора найма существуют правила о временных жильцах, а для расторжения долгосрочного договора нужно задолжать больше чем за 6 месяцев, в отличие от договора аренды, который арендодатель может прекратить за двухмесячный долг.
А ещё возникает путаница со сроками: если в договоре найма не прописать срок действия договора, то он считается заключённым на 5 лет, и такое обременение нужно зарегистрировать в Росреестре. В такой же ситуации договор аренды рассматривается как подписанный на неопределённый срок и не регистрируется.
Неполное или неправильное описание квартиры и вещей. Обязательно нужно составить и подписать акт приёма-передачи квартиры. В нём должно быть подробно описано состояние жилья на момент передачи нанимателю и все вещи, которые остаются в квартире. Стоит указать всё: потёртости паркета, трещины в столешнице, марку и модель холодильника и стиральной машины. Когда наниматель будет выезжать, по этому документу станут сверять соответствие квартиры описанию.
Если сделать ошибку в описании квартиры или в перечислении остающегося в ней имущества, то собственник может не досчитаться вещей, а квартирант — получить обвинения в пропаже микроволновки, которая якобы передавалась вместе с квартирой.
Ошибки в договорах дарения квартиры
Под залогом принято понимать способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства приобретает право получить удовлетворение своих требований из заложенного имущества.
В тоже время, следует отметить, что при кажущейся простоте этого понятия, на практике и в цивилистической доктрине существует масса неоднозначных толкований и неразрешенных противоречий, что делает залог не таким простым и однозначным способом обеспечения обязательств, как это может показаться на первый взгляд. Часть этих проблем будет освещена далее, однако тема залога, безусловно, заслуживает гораздо более глубокого исследования, невозможного в рамках данной статьи.
Залоговые правоотношения в России регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (действующим в части, не противоречащей ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) в части морского залога, а в отношении залога векселя – Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 года № 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе».
Кроме того, крайней важными представляются и правовые позиции по теме статьи, сформированные в постановлениях Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации. Часть из них мы также осветим.
Исходя из различных условий, установленных сторонами в договоре залога, либо других обстоятельств, сопровождающих залоговые правоотношения, можно выделить следующие виды залога:
Обычно предмет залога остается во владении залогодателя без каких-либо изменений в правилах его использования (разве что возникают дополнительные требования к страхованию переданного в залог имущества, обеспечению его сохранности и информированию залогодержателя о судьбе такого имущества).
Законодатель отдельно выделяет ситуацию, в которой по соглашению залогодержателя с залогодателем предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя, а индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге – так называемый твердый залог.
Случается, что стороны договариваются передать предмет залога непосредственно залогодателю (заклад), что, безусловно, в известной мере облегчает кредитору в дальнейшем обращение взыскания на такое имущество, хотя и налагает на последнего дополнительные обязательства по обеспечению его сохранности.
Примечательно, что в этом случае по соглашению сторон залогодержателю может быть предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Залогодатель, оставшийся с заложенным имуществом «на руках», конечно же, может попытаться еще раз его заложить, тем более, что в абсолютном большинстве случаев когда речь идет о движимом имуществе, никаких свидетельств о залоге, доступных для широкого круга лиц, обычно нет (что является одной из наиболее серьезных проблем в наше время).
Залог уже заложенного имущества называется последующим и согласно действующем законодательству требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
При этом последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
Росреестр: что делать, если вы покупатель
Чем отличается задаток от аванса. Как составить предварительный договор. Как расторгнуть соглашение о задатке. Как написать расписку. Как вернуть задаток.
Так можно, ага, и тоже в ипотеку..только что делал такое.. мало кто так умеет и очень редко на практике делают, а зря..
Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору. Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.
Комментарии к ст. 488 ГК РФ
1. При продаже товаров в кредит, покупатель должен полностью оплатить товар после его передачи продавцом через определенный период времени в срок, установленный договором.
Если срок оплаты договором не предусмотрен, то он в соответствии с комментируемой статьей определяется по правилам ст. 314 ГК, согласно которой оплата должна производиться в разумный срок после заключения договора. Продажа товара в кредит, по сути, представляет собой коммерческий кредит (см. коммент. к ст. 823), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.
2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать товар, проданный в кредит; аналогичны последствия неисполнения покупателем обязанности по предварительной оплате (см. коммент. к ст. 487).
3. При неоплате покупателем в установленный срок товара, проданного в кредит, продавец вправе потребовать его оплаты. Помимо этого п. 3 предоставил продавцу еще одно правомочие, которого по ранее действовавшему законодательству он не имел. А именно, продавец может требовать возврата покупателем неоплаченных товаров. Однако при реализации этого требования необходимо учитывать положения ст. 491 ГК, а также характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрено, что право собственности на товар сохраняется за продавцом до оплаты товара, он не вправе требовать возврата товара покупателем (см. коммент. ст. 491).
Едва ли имеются основания требовать возврата скоропортящихся товаров, а также товаров, приобретаемых покупателем с целью последующей переработки или перепродажи.
4. Пункт 4 устанавливает правила об уплате покупателем процентов на просроченную сумму кредита, аналогичные указанным в п. 4 ст. 487 (см. коммент. к ней). Эта норма не подлежит применению при розничной купле-продаже товаров в кредит (см. коммент. к ст. 500).
5. Если иное не предусмотрено договором, то в соответствии с п. 4 товар, проданный в кредит, до его оплаты находится в залоге у продавца (залог в силу закона). Эта новая норма направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара.
Пользование и распоряжение покупателем товаром, находящимся в залоге у продавца, может быть ограничено на основании ст. 346 ГК.
Комментарии к ст. 488 ГК РФ
1. При продаже товаров в кредит, покупатель должен полностью оплатить товар после его передачи продавцом через определенный период времени в срок, установленный договором.
Если срок оплаты договором не предусмотрен, то он в соответствии с комментируемой статьей определяется по правилам ст. 314 ГК, согласно которой оплата должна производиться в разумный срок после заключения договора. Продажа товара в кредит, по сути, представляет собой коммерческий кредит (см. коммент. к ст. 823), на который распространяются правила о займе. В силу п. 1 ст. 810 ГК при отсутствии в договоре срока возврата займа он считается равным 30 дням со дня предъявления соответствующего требования. Поэтому представляется, что разумный срок оплаты товара, проданного в кредит, не может быть менее 30 дней.
2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать товар, проданный в кредит; аналогичны последствия неисполнения покупателем обязанности по предварительной оплате (см. коммент. к ст. 487).
3. При неоплате покупателем в установленный срок товара, проданного в кредит, продавец вправе потребовать его оплаты. Помимо этого п. 3 предоставил продавцу еще одно правомочие, которого по ранее действовавшему законодательству он не имел. А именно, продавец может требовать возврата покупателем неоплаченных товаров. Однако при реализации этого требования необходимо учитывать положения ст. 491 ГК, а также характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрено, что право собственности на товар сохраняется за продавцом до оплаты товара, он не вправе требовать возврата товара покупателем (см. коммент. ст. 491).
Едва ли имеются основания требовать возврата скоропортящихся товаров, а также товаров, приобретаемых покупателем с целью последующей переработки или перепродажи.
4. Пункт 4 устанавливает правила об уплате покупателем процентов на просроченную сумму кредита, аналогичные указанным в п. 4 ст. 487 (см. коммент. к ней). Эта норма не подлежит применению при розничной купле-продаже товаров в кредит (см. коммент. к ст. 500).
5. Если иное не предусмотрено договором, то в соответствии с п. 4 товар, проданный в кредит, до его оплаты находится в залоге у продавца (залог в силу закона). Эта новая норма направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара.
Пользование и распоряжение покупателем товаром, находящимся в залоге у продавца, может быть ограничено на основании ст. 346 ГК.
Статья 334 ГК РФ. Понятие и основания возникновения залога
- В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает. - Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
- Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.