Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Возможный отказ в изменении

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:

• согласие на смену категории;
• отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

• с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
• не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

• исправить ошибки;
• подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.

В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:

• для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
• для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
• обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
• подтверждение права заявителя на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
• выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
• иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

Изменение категории сельскохозяйственной земли

Перевести пахотный надел из с/х назначения в территории населенных пунктов трудоемко. Законом о переводе от 21.12.2004 г. № 172 закреплен список оснований:

• изменение границ муниципалитета;
• отнесение к особо охраняемым природным территориям;
• консервация;
• размещение промышленности, если отсутствуют другие варианты расположения, и кадастровая стоимость ниже среднего по району;
• включение в лесной или водный фонд из-за невозможности выращивания овощей или скота;
• строительство линейных объектов, добыча ископаемых с обязательным проектом рекультивации;
• размещение социальной или коммунальной инфраструктуры, если нет иных вариантов расположения.

Для изменения подается ходатайство в администрацию или региональный уполномоченной орган. Прикладываются акты, указанные в ст. 2 закона № 172-ФЗ. Иногда требуется проведение экологической экспертизы и разработка проекта рекультивации. Результат не гарантирован и зависит от мнения госоргана.

В каких случаях могут отказать в переводе

Отказ возможен в следующих случаях:

• при получении отрицательных результатов экологической экспертизы, если проведение данной процедуры необходимо;
• на основании ограничений, установленных действующим законодательством РФ;
• при несоответствии заявленной категории утвержденному плану развития территории.

Кроме того, изменение категории земель сельскохозяйственного назначения невозможно при следующих обстоятельствах:

• кадастровая стоимость участка на 50 % и более превышает средний показатель кадастровой стоимости земель, установленный по району (ст. 79 Земельного кодекса РФ);
• участок отнесен к особо ценным угодьям сельского хозяйства.

При получении отказа в переводе земли в другую категорию собственник участка вправе обжаловать данное решение в судебном порядке в течение 3 месяцев. Удовлетворение иска возможно только в том случае, если заявитель предоставит четкое обоснование своих требований.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

• консервация территории;
• создание особо ценных зон;
• расширение ЗНП;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.

Пошаговая инструкция включения в границы НП участков сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст 84 Земельного кодекса РФ установлением либо изменением пределов населенных пунктов считается установление или изменение генерального проекта муниципального округа, городского либо сельского поселения, отражающего пределы населенных пунктов, находящихся в границах данного муниципального образования.

Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения определен статьями 24, 25 Градостроительного кодекса РФ. Включение сельскохозяйственных участков в пределы населенных пунктов не лишает собственников их прав на данный земельный участок.

Любое заинтересованное лицо, может подать прошение о включении участка сельхоз назначения в границы населенного пункта, при этом в органы самоуправления отправляется следующий пакет документов:

1. заявление в произвольной форме о включении земельного участка в границы населенного пункта;
2. кадастровый план участка, который следует включить в границы населенного пункта;
3. документы на земельный участок.

Итак, предположим, рассматриваемому участку присвоена категория земель сельскохозяйственного назначения. О каких видах разрешённой деятельности можно сказать в данном случае? Для чего разрешено использовать такие земли?

1. Позволяется использовать участок для ведения подсобного хозяйства. Под этим описанием могут иметься в виду самые разные виды деятельности, но они в обязательном порядке должны иметь отношение к сельскохозяйственной деятельности. Как правило (в редких случаях возможны исключения) строительство здесь запрещено.
2. В некоторых случаях землю выделяют для строительства дачи. Как понятно, строить здесь можно, но такой дом имеет определённые юридические ограничения. Земли сельскохозяйственного использования, данные виды разрешённого использования не позволят получить регистрацию по данному адресу. В определённых случаях участок предоставляется именно для проведения садоводческой или огороднической деятельности. В таких случаях речь идёт о некоммерческих объединениях граждан. Целью таких объединений не должна быть коммерческая деятельность. Скорее, в этом случае речь идёт о деятельности в общественных целях. Наиболее распространены следующие три организационных формы для таких товариществ: товарищество, имеющее некоммерческое направление, потребительский кооператив и некоммерческое партнёрство. Важно заметить, что на этих землях разрешено не только заниматься соответствующими видами сельскохозяйственной деятельности, но и можно построить свою дачу. Законодательство России позволяет физическому лицу провести регистрацию по данному адресу при соблюдении определённых условий.
3. Ещё одним видом разрешённой деятельности является фермерское хозяйство. Здесь рассматривается объединение граждан, которые занимаются выращиванием или переработкой сельхозпродукции. Основателями здесь может быть один или несколько граждан, владеющих землёй и средствами производства на условиях долевой собственности. Такие земли сельскохозяйственного назначения и виды разрешённого их использования включают в себя содействие развитию фермерских и крестьянских хозяйств.
4. При занятиях животноводством речь идёт не только о тех землях, где находится скот постоянно, такие земли сельскохозяйственного использования подразумевают включение таких участков, где происходит выпас скота или кошение сена для создания запасов для животных на зимний период.
5. Иногда может упоминаться такой комплексный вид деятельности, как сельскохозяйственное производство. Здесь разрешено не только выращивать, но и перерабатывать такую продукцию. Если речь идёт о приобретении участка с таким видом разрешённой деятельности, будет разумным прояснить для себя вопрос о том, нет ли здесь каких-либо дополнительных ограничений. Это нужно для того, чтобы не получилось, что был приобретён неподходящий участок, у которого потребуется поменять виды разрешённого использования земли сельхозназначения.

Изменение вида разрешения использования земельного участка с сельскохозяйственного назначения на садоводческое

• Паспорт собственника и его копия;
• Ходатайство;
• Декларация;
• Оригиналы бумаг, которые доказывают, что гражданин обладает правом собственности на землю и все строения, возведенные на территории владения;
• Паспорт кадастра на участок и иные бумаги технического характера: план, результаты землеустроительных работ и проведенной экспертизы;
• Если собственник является индивидуальным предпринимателем – выписка из ЕГРИП;
• В случае если право собственности имеет юр.лицо – выписка из ЕГРЮЛ;
• При обращении доверенного лица – бумага, удостоверяющая право конкретного гражданина на совершение подобных действий, составленная владельцем;
• Копии бумаг на имеющиеся строения.

Можно ли обжаловать отказ?

Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:

• наличие запрета или ограничения по закону;
• заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
• экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.

Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.

Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины, после чего его отправляют в течение месяца заявителю.

Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:

• получение акта в департаменте;
• исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
• ксерокопия акта, который был получен;
• копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
• бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
• оплаченная госпошлина;
• сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.

Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.

После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.

Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначению	Виды разрешенного использования
Садоводство	Огородничество	Ведение личного подсобного хозяйства	ИЖС
1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно.	Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?

Законодательством разрешено подавать ходатайство:

• собственнику владения;
• землепользователю;
• землевладельцу;
• арендатору.

В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

• номер участка согласно кадастровому учету;
• исходная и желаемая категории земли;
• причина перевода;
• доказательство права собственности на владение. Стоимость процедуры изменения земельной категории рассчитывается из размера владения и составляет 9 — 12 тысяч руб. за одну сотку.В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.

Как изменить категорию участка и когда это может потребоваться

Каждый участок может быть использован только в соответствии с назначением, которое напрямую связано с установленной категорией.

Например, сельскохозяйственные земли могут быть использованы для растениеводства и животноводства, а на землях населённых пунктов разрешается строить малоэтажные дома, многоэтажные, а также вспомогательные постройки.

При этом собственник может иметь другие цели на имеющийся надел. Законодатель предусмотрел, что изменение категории возможно. Так, порядок определяется Федеральным законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Процедура заключается в подаче ходатайства в администрацию муниципального образования. Специальной формы документа нет, но в нём обязательно должна быть отражена информация:

• нынешняя категория и та, которая необходима заявителю;
• кадастровые данные надела;
• обоснования для изменения данного параметра;
• указание на право заявителя, например, участок является собственностью или лицо выступает в качестве нанимателя.

Похожие записи:

• Фиксированные страховые взносы ип 2023
• Развод без присутствия одного из супругов
• Деньжат привалило. Как получить и на что потратить материнский капитал: гайд