Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из всех видов аренды в перечень для уплаты НПД попал только такой вид деятельности, как краткосрочная сдача внаем объектов недвижимости, которые принадлежат конкретному физическому лицу. То есть собственник, сдающий дачу, гараж или квартиру в аренду посуточно или с почасовой оплатой, может перейти на уплату НПД. Во всех остальных случаях придется платить подоходный налог по фиксированной ставке.
Как платить НПД при сдаче недвижимости в аренду
Иными словами, если вы имеете в собственности жилое помещение, садовый домик или дачу и сдаете их в краткосрочную аренду (на часы, сутки) – можно применять НПД.
Если у вас в собственности коммерческая недвижимость и вы сдаете ее в аренду, то сперва необходимо разобраться, нет ли в этом признаков предпринимательской деятельности. Так как физические лица вправе применять налог на профессиональный доход в отношении деятельности по предоставлению в аренду имущества при условии отсутствия признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных в части второй пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса.
А именно: применять НПД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости можно при условии передачи в пользование одного объекта аренды одному арендатору. Например, одно нежилое помещение одному юридическому лицу, один автомобиль одному ИП и т.д.
В остальных случаях следует иметь регистрацию как ИП и уплачивать подоходный налог.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.
Как сдать квартиру официально?
1.Заключаем договор
В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.
Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Единый налог для ИП, сдающих жилье посуточно
Одновременно закреплено, что при выявлении, в том числе в ходе последующего этапа камеральной проверки, впервые фактов предоставления индивидуальным предпринимателем квартиры, жилого дома, садового домика, дачи для краткосрочного проживания без исчисления и уплаты единого налога такой налог исчисляется исходя из налоговой базы и ставок налога, установленных в населенном пункте, в котором осуществляется деятельность, а при выявлении повторных фактов — с применением коэффициента 5 (ч. 2 п. 13 ст. 342 Налогового кодекса (далее — НК)).
Под предоставлением мест для краткосрочного проживания понимается предоставление жилых помещений, садовых домиков, дач по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает пятнадцати дней (абзац шестой статьи 335 НК).
Новые налоги на сдачу квартир в аренду
| Ставка | Вид недвижимости |
|---|---|
| В Минске | |
| 34,3 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 11,1 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 14,2 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 5,6 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений |
| В областных центрах | |
| 32,2 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 8,9 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 12,2 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 4,4 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений |
| В Барановичах, Бобруйске, Борисове, Жлобине, Жодино, Лиде, Мозыре, Молодечно, Новополоцке, Орше, Пинске, Полоцке, Речице, Светлогорске, Слуцке, Солигорске | |
| 21,1 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 5,6 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 7,8 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 3,4 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений | В иных городах |
| 15,5 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 4,4 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 5,6 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 3,4 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений | В иных населенных пунктах и территориях |
| 11,1 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 3,4 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 4,4 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 2,2 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений |
Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах на 2022 год
|
именование населенных пунктов и иных территорий |
Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей |
|||
|
жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи |
нежилые помещения, машино-места |
|||
|
металлический или деревянный гараж, машино-место |
железобетонный или кирпичный гараж |
другие нежилые помещения (за 1 кв. метр площади) |
||
|
Город Минск |
36,8 |
11,9 |
15,2 |
6 |
|
Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев |
34,5 |
9,5 |
13,1 |
4,7 |
|
Города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск |
22,6 |
6 |
8,4 |
3,6 |
|
Иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа |
16,6 |
4,7 |
6 |
3,6 |
|
Иные населенные пункты и территории |
11,9 |
3,6 |
4,7 |
2,4 |
Ставка налога за сдачу одной комнаты в Минске установлена на следующий год в 36,8 рубля в месяц, в областных центрах — 34,5 рубля, в Барановичах, Бобруйске, Борисове, Жлобине, Жодино, Лиде, Молодечно, Мозыре, Новополоцке, Орше, Пинске, Речице, Светлогорске, Слуцке, Солигорске — 22,6 рубля, в других городах и ПГТ — 16,6 рубля.
Налог на прибыль 2021 беларусь с физических лиц при сдаче квартиры в аренду
Кстати, в прошлом году те, кто сдает в аренду недвижимость, пополнили бюджет страны на 26,6 млн. рублей (за девять месяцев этого года — на 21,7 млн.). При этом 1480 людям пришлось доплатить еще и 1,5 млн. подоходного налога.
Пока возможные изменения в Налоговый кодекс существуют только в виде законопроекта, но налоговики уже о них рассказывают. Одно из нововведений касается тех, кто сдает квартиры или другие помещения (скажем, гараж или дачу). Сейчас арендодатели платят в казну фиксированный налог, который зависит от площади и расположения помещения. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
«Двойное налогообложение полученных доходов отсутствует»
Вопрос: Я на протяжении 2018 года по зарегистрированному в ЖРЭО договору найма сдаю как физлицо квартиру в наем. Ежемесячно я уплачиваю фиксированную ставку налога через ЕРИП. Мой доход от сдачи квартиры в наем за 2018 год составил 7001 рубль. Должен ли я дополнительно подавать в ИМНС декларацию о доходах за 2018 год? С какой суммы и в каком размере мне дополнительно нужно уплатить налог? Почему с одной и той же суммы полученного мною дохода в 7001 рубль, я дважды должен уплачивать налоги и сборы? Я сразу ежемесячно выплачиваю фиксированную ставку, а потом через год еще должен какие-то дополнительные выплаты произвести? Двойное налогообложение же не допускается.
Ответ: Доходы, полученные физлицами — плательщиками подоходного налога в фиксированных суммах в 2018 году от сдачи в аренду жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, подлежат налогообложению подоходным налогом с физических лиц по ставке 13% в случае, если такие доходы превышают 6116 рублей. При этом подлежит зачету фактически уплаченный за 2018 год с таких доходов подоходный налог в фиксированных суммах. Таким образом, двойное налогообложение полученных доходов отсутствует.
Наращивание бровей считается косметической услугой?
Вопрос: Услуги по наращиванию ресниц, ногтей, коррекция и окрашивание бровей относятся к косметическим услугам? Нужна ли справка из центра гигиены и эпидемиологии, если я хочу заняться оказанием парикмахерских услуг и услуг по наращиванию ресниц, ногтей?
Ответ МНС: Определен перечень видов деятельности, которые физические лица вправе осуществлять без необходимости регистрации в качестве субъекта хозяйствования (часть четвертая пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса). В данном перечне указаны, в частности, парикмахерские и косметические услуги, а также услуги по маникюру и педикюру, осуществляемые физическими лицами самостоятельно. К этим видам услуг следует относить и наращивание ресниц, ногтей, коррекцию и окрашивание бровей.
При оказании парикмахерских и косметических услуг, услуг по маникюру и педикюру физические лица производят уплату единого налога. До начала осуществления деятельности необходимо подать в налоговый орган уведомление произвольной формы с указанием вида деятельности, а также периода осуществления деятельности и места осуществления деятельности. Налоговый орган на основании представленного уведомления рассчитает сумму единого налога, которую следует уплатить до начала деятельности.
За разъяснением вопроса наличия справки из центра гигиены и эпидемиологии при оказании физическим лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, парикмахерских и косметических услуг, услуг по маникюру и педикюру следует обращаться непосредственно в центр гигиены и эпидемиологии.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Нет. Главное, чтобы не было долгов и непогашенных обязательств.
Что нужно сделать для снятия с регистрации ИП:
— Подать заявление о прекращении деятельности (ф. 029.00).
— Предоставить ликвидационную налоговую отчётность.
— Подать заявление о снятии с учёта ККМ (при её наличии).
Эти документы нужно отправить в налоговое управление по месту нахождения ИП через Кабинет налогоплательщика или eGov.
После этого автоматически создаётся заявка и формируется сообщение об обработке заявления, запускается процесс автоматического снятия с регистрационного учёта ИП.
Заявка обрабатывается на 11-й день после ввода. В итоге будет произведено снятие налогоплательщика в качестве ИП по причине «Прекращение осуществления предпринимательской деятельности».
Информацию об этом можно посмотреть на сайте Комитета госдоходов РК, в разделе «Электронные сервисы/Помощь бизнесу/Поиск налогоплательщиков», в функционале «Индивидуальные предприниматели». При отсутствии записи о снятии в качестве ИП нужно снова обратиться в налоговое управление.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
- Заключаем договор
Нужен договор найма — это соглашение, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В документе указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.
Документ составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.
Договор найма может быть расторгнут в любой момент по инициативе любой из сторон независимо от того, какие сроки в нем были указаны.
- Регистрируем договор
Подписанный обеими сторонами договор нужно зарегистрировать. Это можно сделать в исполкоме или организации ЖКХ (расчетно-справочный центр, ЖЭС). Но перед этим необходимо подготовить следующие документы:
— заявление, подписанное собственником (оно заполняется на месте). Если у квартиры несколько собственников, нужно их письменное согласие.
— документ, удостоверяющий личность (паспорта обеих сторон).
— три экземпляра договора найма.
— техпаспорт квартиры и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение.
Договор может быть зарегистрирован в течение двух дней с момента представления документов. Процедура регистрации договора найма бесплатная.
Если налоговая нагрянет с проверкой и окажется, что собственник сдает квартиру неофициально, ждите финансовых последствий. Придется оплатить подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, а также пеню за просрочку. Помимо этого, собственнику может грозить административная ответственность за неуплату налогов, то есть штраф. Также должникам будет запрещено выезжать из страны и управлять транспортным средством.
По закону платить налог за сдачу квартиры не нужно, если вы сдаете ее молодым специалистам или молодым рабочим (служащим). Квартиры (и дома) на длительный срок нередко арендуют не только физические, но и юридические лица: белорусские компании, представительства международных организаций и др. Как правило, заключив договор с таким арендатором, собственник может расслабиться: налоговым агентом становится юридическое лицо.
Получить консультацию об уплате гражданами налогов или же предоставить информацию о сдаче квартир без их уплаты можно в контакт-центре Министерства по налогам и сборам Беларуси по телефонам: 189 (стационарная сеть) или 8 (017) 229-79-79. Звонок бесплатный.
Смотрите также:
| Доход за три года | 1 080 000 Р |
| Налог 13% с дохода | 140 400 Р |
| Штраф за неподачу декларации | 39 780 Р |
| Доход собственницы в месяц | 30 000 Р |
| Неумышленное уклонение 20% | 28 080 Р |
| Пени | 18 599 Р |
| Собственница потеряла в процентах от дохода | 21,01% |
Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.
В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.