Генеральный план. Проект планировки территории.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральный план. Проект планировки территории.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Графическая часть документа представляет собой схематическое изображение объектов строительства, нанесенных на бумагу. Размещаются, как построенные элементы, так и те, которые планируются к застройке. Также на схеме обозначаются местоположение основных коммуникаций и дороги к объекту.

Стоимость готовых документов варьируется от города и организации, которая предоставляет услуги. Как только на руках будет корректно сделанный и утвержденный городской администрацией документ, можно приступать к дальнейшим этапам подготовки и оформления застройки. Те, кто не хотят обращаться в сторонние организации, и не знают, где быстро получить схему планировочной организации застройки участка, могут обратиться в городское архитектурное бюро.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – как вы считаете, если есть такая возможность, то можно подготовить СПОЗУ самостоятельно или лучше всё же обратиться за помощью к специалистам?

Состав СПОЗУ для индивидуального жилищного строительства

План земельного участка для индивидуального жилищного строительства состоит из графической и текстовой частей.

В текстовой части отражается следующая информация:

• описание участка, предназначенного для строительства, и показатели объектов капитального строительства;
• обоснование санитарных разрывов в привязке к границам земельного участка и существующим и планируемым объектам;
• соответствие плана организации участка существующим регламентам или заменяющим их документам об его использовании;
• примерный порядок благоустройства.

Графическая часть СПОЗУ в обязательном порядке отображает:

• размещение существующих и/или предполагаемых к строительству объектов с проходами и подъездами, с необходимыми отступами от существующих сетей, указанных в градостроительном плане;
• зоны действия сервитутов, если таковые имеются;
• расположение санитарных разрывов и охранных зон;
• зоны участка и прилегающей территории, подлежащие благоустройству.

Пошаговая инструкция по созданию схемы своими руками

Работа по составлению схемы всегда начинается с изучения уже имеющейся документации. Речь идет о 2 важных бумагах:

• градостроительный план, на котором отражен в том числе и ваш земельный участок;
• кадастровый паспорт на землю, где обязательно есть и схема территории.

Важно понимать, что параметры, которые предполагается использовать, должны точно соответствовать данным документах. Никакие разночтения не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.

Далее последовательность действий выглядит так:

1. Сканируется изображение градостроительного плана, получается документ с максимально возможным разрешением.
2. Изображение загружается в любой графический редактор, например, в AutoCAD.
3. Приводится к требуемому масштабу 1:500.
4. Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлёсты», углы и прочие дефекты не допускаются.
5. Наносится чертеж будущего дома. Прочерчиваются границы здания, а его внутренность штрихуется или заливается определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме.
6. Составляются все условные обозначения, вносятся все параметры отступов, размеров дома в метрах.
7. Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (общая площадь дома, количество этажей и т.п.).
8. Схема перепроверяется, после чего СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.

СПОЗУ или Схема ПОЗУ — схема планировочной организации земельного участка. Она требуется для сбора пакета документов в целях получения разрешения на постройку жилья на своем участке.

Фактически СПОЗУ представляет собой документ, на котором изображены границы и местонахождение будущего жилого помещения и сопутствующих строений. В качестве рабочего листа для нанесения схемы используется топосъемка в определенном масштабе. Поэтому СПОЗУ выступает одновременно как документ, указывающий на реальное расположение построек и коммуникаций на земельном участке, а также как схема будущего расположения построек.

СПОЗУ является одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство дома. Она подается в местный муниципалитет, который выдает такие разрешения. Практически всегда таким органом выступает комитет по строительству, архитектуре и развитию города или района.

Представление такого документа необходимо в определенных случаях:

• перед началом возведения жилого дома;
• при осуществлении дополнительного строительства;
• при реконструкции строений на земельном участке;
• в случае изменения первоначальной планировки расположения дома еще до начала возведения строения.

ГПЗУ, СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка)

Это неотъемлемая часть решения о строительстве, которая утверждается в его составе документа. Разработку, оформление и выдачу ГПЗУ, СПОЗУ (Градостроительный план земельного участка) осуществляет Москомархитектуры согласно решению регламентной комиссии Архитектурного совета.

Документ оформляется за счет заказчика строительства. На рассмотрение и принятие решения совету дается до одного месяца.

Для оформления ГПЗУ, СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) заказчик подает заявку и прилагает ряд материалов. В комплекте этих документов должны быть: гарантийное письмо и основание для подготовки ГПЗУ, СПОЗУ (Градостроительный план земельного участка), предпроектные работы. Они должны быть выполнены проектной организацией.

В проработках определяются технико-экономические показатели будущего объекта, которые подтверждены расчетами, историко-культурными обследованиями, архивной топосъемкой с инженерными сетями. В случае возможного уничтожении зеленых насаждений на земельном участке, необходимо также подать предложения по компенсационному озеленению.

Выполнять предпроектные проработки не нужно, если вид и характеристики объекта соответствуют регламентам, которые установлены градостроительным планом административного округа. Определяет соответствие Москомархитектуры на основании градостроительной документации.

К ГПЗУ, СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) прилагается ряд документов. Это план участка с границами разрешенного использования, ситуационный план, заключение о соответствии объекта градостроительным нормам.

Дополнительно может прикладываться заключение по обследованию объекта, справка из градостроительного кадастра, заключение об инженерном обеспечении объекта и др. Оформленный ГПЗУ, СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) также подлежит регистрации в градостроительном кадастре.

Зачем вам нужен ГПЗУ?

Утешением для вас пусть станет то, что ГПЗУ (так сокращенно зовут градостроительный план земельного участка) требуется и богатым, и знаменитым и нам, простым россиянам. Если вы решили на собственном, купленном (или на многие годы арендованном) клочке земли поставить не какую-то там времянку типа «Избушка на курьих ножках», а хороший, крепкий и долговечный капитальный дом, без этой бумажки не обойтись.

Такова воля Закона, выписанная в Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. И попробуйте ее не исполнить

По сути, градостроительный план всего лишь документация по планировке. Это в глобальном определении. Но делать его нужно лишь после того, когда вытрите пот со лба, получив все то, о чем мы раньше рассказали и написали:

Кстати, вы знаете, что такое сервитут? Нет, это не праздное любопытство, а важный момент для объяснения того, зачем вообще-то нужен градостроительный план. Под этим понятием закон определяет право каждого из нас, при необходимости, ограниченно использовать чужую собственность, в т.ч. земельную.

Например, если по вашему участку некто решит проложить кротчайший к теще путь, вы, как собственник территории, обремененной сервитутом, можете в суде отстоять его право ходить в обход вашего двора.

С другой стороны, бродя по городскому парку, вы пользуетесь объектом публичного сервитута. Равно как и выпасая коровку на общинном лугу. Более того, если возникнет необходимость через городской сад проложить стратегически важную дорогу, суд, без сомнения, даст на это добро, как бы ни брыкалось местное самоуправление размахивая публичным сервитутом.

Одним словом, сервитут дело важное, и хорошо, когда где-то выписано, как общественное пересекается с вашим личным (ну, хотя бы в Градостроительном плане).

Схема планировочной организации земельного участка — это изображение в графическом и текстовом формате всей необходимой для выдачи разрешения на строительство технической информации о планируемом объекте строительства, его размещении в границах участка и наличии необходимых для него инженерных сетей.

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома будущий застройщик подает в архитектурный отдел местного административного органа следующие предусмотренные в обязательном порядке Градостроительным кодексом (ГрК) документы на земельный участок (ЗУ):

Обратите внимание! В 10 части 51 статьи ГрК сказано прямо, что требовать другие виды документов разрешительные органы не имеют права. Правда, расхождение закона от практики его применения ушло в этом вопросе достаточно далеко.

Требования к заполнению и единая форма Схемы ПОЗУ четко не регламентируются нормативными документами и по этой причине оформление ее вызывает у индивидуальных домостроителей наибольшие затруднения.

Как выглядит схема для ИЖС смотрите на примере тут.

Что такое проект планировки и межевания — читайте здесь.

Требования, предъявляемые к составлению СПОЗУ

Готовая схема планировочной организации земельного участка для ИЖС (образец доступен ниже) представлена схематическим планом, нанесенным на топографическую съемку соответствующей зоны застройки. Нормативы и правила его составления регламентируют применение условных знаков, соответственно Инструкции, принятой на основании действия Федерального закона о ГКН, № 221-ФЗ, принятого 24.07.07 г. означающих:

• расположение уже существующих капитальных объектов;
• планирующихся объектов;
• установленного режима зонирования территории.

Эти и иные параметры ЗУ и сведения, вносимые в схему планировочной организации участка, соответствуют установленным требованиям.

Форма схемы планировочной организации земельного участка с обозначением объекта следующая. С правой стороны, сверху столбиком внесены данные:

• условные обозначения;
• экспликация;
• параметры здания;
• адрес ЗУ.

В центре листа дается Схема в виде чертежа. Внизу вносят информацию с примечаниями.

Структура определяется наличием разделов, составляющих пример СПОЗУ. В их число входят:

• титульный лист;
• схематический чертеж ЗУ;
• текстовые пояснения к чертежу;
• приложения.

Состав СПОЗУ дается перечнем в конце документа. Его элементами являются официальные сведения, извлеченные из кадастровых записей или появившиеся в результате топографических расчетов:

1. Кадастровый номер ЗУ, номер плана застройки – для возведенных зданий, сооружений или недостроенных объектов, в соответствии со сведениями, внесенными в Росреестр.
2. Координаты границ поворотных точек ЗУ и границы конфигурации участка.
3. Общая площадь надела с расположением фактических капитальных строений и схемой объектов, которые планируются к строительству.
4. Схема подземных, наземных и надземных элементов инженерной инфраструктуры.
5. Прилегающие автомобильные дороги, тротуары.
6. Иные существенные параметры и характеристики, включенные в состав зоны застройки территории.

К данному документу предъявляется ряд требований, без которых он не приобретает юридической правоспособности. Таковые делятся на две категории:

• требования по составлению;
• требования по удостоверению.

Требования по удостоверению опираются на место подготовки и удостоверения документа уполномоченной административной комиссией. Они состоят из нижеследующего:

1. Заинтересованное лицо обращается в Комитет или отдел по градостроительству и архитектуре населенного пункта, в котором расположен участок.
2. Подает заявку на подготовку документа и получает готовый, удостоверенный специалистами документ.
3. Исполнитель удостоверяет СПОЗУ соответствующими подписями и печатью учреждения.

Для приобретения юридической правоспособности Схемы, в нее требуется включить обязательные сведения и выполнить в соответствии с Инструкцией:

1. На листе формата А4, большие площади допускают исполнения на листе формата А3.
2. Изготавливается вручную на бумажном носителе, после чего копируется на электронный носитель при необходимости.
3. Допускается компьютерное моделирование с последующей распечаткой и удостоверением.
4. Чертеж исполняется единой монолитной линией без нахлестов с использованием специальной чертежной туши.
5. Текстовой материал дается разборчиво, без помарок и исправлений в тексте.
6. Применяются только печатные символы используемых букв и цифр.

Что такое СПОЗУ для ИЖС?

Схема планировочной организации земельного участка – это что? Это официальный документ, содержащий информацию об объектах капитального строительства, как возведенных на участке на момент составления, так и планирующихся к возведению.

В целом представляет собой композицию строений, которая складывается в результате соединения реального плана и потенциального проекта, гармонично объединяющихся при подготовке СПОЗУ. Для вновь организованных участков, не имеющих строений, план организации земельного участка играет роль планирования расположения построек, согласно которому они будут возводиться на территории ЗУ.

При подготовке документа требуется предварительное межевание участка и наличие топографической съемки ЗУ.

Как видите, доселе мы учитывали, и то, что уже построено на вашем земельном участке, и то (капитальное), что еще предстоит воздвигнуть (собственно, будущий дом).А дальше речь пойдет только о строении, ради которого затеян весь бумажно-волокитный сыр-бор – капитальном родовом гнезде. Итак, кроме вышеперечисленного, необходимо указать технико-экономические показатели дома, такие как:

• площадь мансардных и надземных этажей (первый – уже выше земли) (она не должна быть больше 1 500 м2).
• высоту строения (для частного дома – не более 3-х);
• строительный объем (не площадь(!)) подземной и надземной частей дома (для этого площадь всех подвальных этажей нужно умножить на их высоту. И аналогично поступить с надземными этажами).

Если на участке уже стоят капитальные сооружения, в СПОЗУ указываются и их технико- эксплуатационные показатели (рассчитываются также, как для будущего дома).

Основные требования для получения СПОЗУ

К СПОЗУ предъявляются требования, без которых она не получит юридической силы.
Они требуются на две основные категории:

1. Требования по удостоверению.
2. Требования по составу.

Требования по удостоверению связаны с тем, где будет готовиться документ. Этим занимается административная комиссия, которая специально на это уполномочена. Заинтересованное лицо должно обратиться в Комитет по градостроительству и архитектуре, за которым закреплен адрес участка. Заявитель должен подать документы и получить готовый документ, официально подписанный ответственным сотрудником. Дополнительно на документе проставляется штамп учреждения.

СПОЗУ должна приобрести юридическую правоспособность, чтобы можно было получить разрешение на постройку объектов на своей территории. Она должна соответствовать следующим требованиям по составу:

Формат	Документ подготавливается на листе формата А4. Если участок имеет большую площадь и предполагает множество построек, допускается использование листа формата А3.
Бумажный и электронный носитель	Документ готовится на бумажном носителе вручную. При необходимости документ сканируют и дополнительно переносят на электронный носитель. Допустимо компьютерное моделирование. Но необходимо распечатать документ.
Чертеж	Он исполняется специальной чертежной тушью. Схема наносится единой линией, которая должна быть монолитной. Не допускаются нахлесты.
Особенности символов и текста	Можно использовать только печатные буквы и символы. Текст должен быть разборчивым без помарок и исправлений.

Порядок оформления схемы планировочной организации земельного участка

Составление схемы планировочной организации земельного участка предполагает разработку ее графической и текстовой частей.

В первой отражают:

• утвержденные границы ЗУ;
• схему расположения инженерных коммуникаций с точками их подключения;
• границы охраняемых территорий и зон с особыми условиями использования территории;
• область действия сервитута;
• имеющиеся на участке эксплуатируемые строения, а также сооружения, идущие под снос;
• контуры и габариты планируемого к возведению объекта.

В текстовую часть СПОЗУ специалисты вносят следующие данные.

1. Обоснование размещения всех зданий, сооружений и транспортных магистралей (для промышленных объектов).
2. Экономические и технические данные по организации использования ЗУ.
3. Характеристики благоустройства территории с его полным описанием.
4. Основные характеристики объекта (внешняя и общая площади, высота, этажность, коэффициент застройки и пр.).

Подбор растений и деревьев

Для стандартного размера дачи в 6 соток достаточно посадить 5 – 6 плодовых деревьев, 10 – 15 кустов ягодников, 100 кустиков садовой земляники и разбить огород с основными культурами. Для корнеплодов потребуется по 1 – 2 грядки, можно посеять редис, который будет убран рано весной, а на его место высадить, например, капусту.

Вам будет интересно: Огород в контейнере: как выбрать ящик, посадка, уход и поливка растений

Фото-галерея:

Пряные травы, лук и чеснок можно посадить отдельной клумбой, которая сама выглядит декоративно, или же сочетать их с цветочными растениями. Это и красиво, и полезно – травы и лук с чесноком защищают цветы от болезней и вредителей.

Такие клумбы сейчас очень модны и вполне в духе современных экологических течений.

Эта программа создана российскими дизайнерами и программистами, она полностью на русском языке. «Наш сад» поможет спроектировать участок независимо от сложности, в ней можно изменять рельеф, располагать на участке дорожки, ограждения, водоемы, растения. Одна из особенностей программы — это возможность посмотреть на участок через несколько лет, то есть увидеть растения, когда они разрастутся.
Планировщик работает в трехмерном режиме, благодаря которому можно рассмотреть участок с любого ракурса, при необходимости изменить освещение. К программе прилагается смета, которая выдается после завершения проектирования участка.

Еще одним плюсом является энциклопедия, которая содержит описание и фотографии 15 тысячи растений и советы по уходу за ними.

Чтобы садовый участок радовал цветением культур и плодоношением, необходимо учитывать уровень земли, который влияет на направление дождевых стоков и талых вод.

Все удивительные особенности не перечесть, но есть и единственный минус: «Наш сад» — платная программа.

Данный документ предполагает наличие данных:

• Точное нанесение на бумагу всех имеющихся и предполагаемых зданий, строений для сноса, подъездов и подходов.
• Участки, по которым проходят границы мест общественного пользования.
• Подробные сведения о предстоящей прокладке коммуникаций – электричества, водопровода, газопровода. Обозначение подключения предприятия к городским сетям.
• План постепенного возведения зданий, в том числе и места проезда строительного транспорта.
• Схема действий при чрезвычайных ситуациях (как пожар, наводнение и тому подобное).
• Определение движение транспорта на территории объекта и за её пределами.

Актуальные цены на СПОЗУ и другие кадастровые работы

Наименование услуги	Стоимость
Межевание участка	12 000 рублей/участок
Технический план дома	от 12 000 рублей/строение
Схема на кадастровом плане территории	от 7 000 рублей
Поэтажный план дома	от 10 000 рублей
Постановка на кадастровый учет частного сервитута	от 30 000 рублей
Постановка на кадастровый учет публичного сервитута	от 30 000 рублей
Описание местоположения границ (карта-план	от 50 000 рублей
Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости	от 7 000 рублей
Присвоение адреса объекту недвижимости	от 5 000 рублей
Разработка проекта межевания территории	от 50 000 рублей
Разработка СПОЗУ	от 15 000 рублей
Раздел или объединение земельного участка	от 10 000 рублей
Технический план на инженерные коммуникации	от 30 000 рублей
Акт обследования объекта	от 7 000 рублей

Похожие записи:

• Минимальные алименты в Украине в 2023 году
• А моя дочь хочет стать ветеринаром
• Инструкция по охране труда для электромонтера 2023 по новым правилам