Обязанности ЖКХ перед жильцами закон
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности ЖКХ перед жильцами закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
По 30 дней на решение проблемы
Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.
Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.
Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.
Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.
Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.
Что делать? 18.05.17
В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.
Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.
Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ . Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.
Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.
О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.
«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.
Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.
Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.
Требования к управляющей компании
Управляющая компания, безусловно, должна быть оформлена в качестве юридического лица. В число основных документов, которые в обязательном порядке должны иметься у этой организации, входят следующие бумаги:
- Устав юридического лица.
- Протокол общего собрания учредителей, который фиксирует факт принятия решения о создании организации.
- Учредительный договор. Этот документ должен присутствовать, если у организации больше, чем один учредитель.
Помимо вышеуказанных сведений, жильцы вправе требовать от управляющей компании также и следующую информацию:
- адресные данные, полное наименование, реквизиты, данные о регистрации в качестве юридического лица, сведения о руководителе. Эти данные должны предоставляться как по запросу, так и должны быть представлены в общедоступном виде;
- номера телефонов и адресные данные диспетчерских и аварийных служб;
- ставки по тарифам на коммунальные услуги, предоставляемые жильцам, в том числе как самой управляющей компанией, так и поставщиками услуг;
- ссылки на законодательные акты, регламентирующие тарифы на услуги ЖКХ;
- ссылки на законодательные акты, регламентирующие деятельность организаций по управлению многоквартирным домом и общим имуществом жильцов;
- сроки и периодичность оплаты коммунальных услуг;
- способы оплаты услуг, предоставляемых управляющей компанией и поставщиками;
- нормы и требования, предъявляемые к качеству предоставляемых услуг, а также ссылки на нормативные акты, которые регламентируют эту сферу. Помимо этого, должна быть предоставлена информация о максимальных периодах перебоя в предоставлении коммунальных благ;
- адреса, номера телефонов и наименования организаций, которые контролируют деятельность управляющей компании, предоставляющей услуги жильцам.
Заключение договора с управляющей компанией
Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.
Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:
- данные сторон. Это полное наименование и исчерпывающая информация об организации, а также данные собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. При этом второй стороной необязательно является жилец – физическое лицо. Владельцем квартиры может выступать коммерческая организации, к примеру, собственники коммерческих помещений в доме. Также в качестве владельца может выступать муниципалитет, если квартира не приватизирована. В таком случае жильцы дома являются нанимателями по договору социального найма, а не собственниками и не участвуют в процедуре заключения договора с управляющей компанией. Решение о подписании в таком случае принимает муниципалитет;
- права и обязанности сторон. Здесь приводятся все обязанности и права самой управляющей компании, а также собственников объектов недвижимости, расположенной в многоквартирном доме;
- объект, управление которым будет осуществляться в соответствии с заключаемым договором. Может быть указан как один многоквартирный дом, так и несколько сразу, к примеру, если УК берет на себя управление всем жилым комплексом;
- подробное описание объекта управления. Должен быть изложен полный перечень имущества, которое передается в управление организации, к примеру, указывается наличие лифтов, подъездов, общих помещений. Собственником необходимо особо тщательно проверить этот пункт, поскольку, чем более подробно в нем будет описано имущество, тем большую ответственность будет нести управляющая компания;
- правила и порядок предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами;
- порядок использования общего имущества жильцов, к примеру, отдельных помещений: подвалов, тамбуров;
- порядок изменения оплаты услуг. Этот договор может быть включен по требованию собственников. В таком случае при изменении тарифа за собственные услуги управляющая компания должна будет следовать положениям договора с жильцами, даже в случаях, когда в управлении находятся и другие дома, и к ним применяются иные правила. Подобный пункт не может распространяться на изменение тарифов за такие коммунальные услуги, как электроснабжение, подачу воды, газа, поскольку порядок их изменен, и они сами устанавливаются законодательством РФ, и он не может быть пересмотрен положениями договора;
- порядок контроля за накоплением и расходованием денежных средств. Этот пункт также может быть включен в договор по настоянию жильцов. Подобное положение не относится к средствам, отчисляемым за капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку их накопление и распределение осуществляется не управляющей компанией, а региональным оператором;
- прочие положения.
Пакет дополнительных услуг
Основной перечень услуг, которые обязана оказывать любая управляющая компания, содержится в Жилищном кодексе РФ. А вот дополнительные услуги, которые управляющая компания также может оказывать, не определены ни одним нормативно-правовым актом.
Запомните! Среди дополнительных услуг, оказываемых управляющими компаниями, чаще всего встречаются: установка и обслуживание домофонов, организация охраны многоквартирного жилого дома и придомовой территории и так далее.
Особо отметим, что управляющие компании не вправе навязывать дополнительные услуги. Собственники объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме должны самостоятельно решить, нужны ли эти дополнительные услуги.
В случае если собственники решают, что оказание дополнительных услуг необходимо, то эти услуги включаются в договор на управление многоквартирным жилым домом, и за их оказание управляющая компания начинает взимать плату.
Права управляющей компании
За соблюдение многочисленных обязанностей, жилищно-коммунальная организация дома вправе требовать от собственников следующее:
- оплату предоставленных услуг в установленное время и в полном объеме (за нарушение этого пункта на назначенную сумму начисляются пенни);
- не препятствовать доступу в квартиру работников жилищно-коммунальных служб, проверяющих электрические приборы, газовые плиты и счетчики (об их посещении должно быть уведомлено за несколько дней);
- допуск к приборам учета собственники обязаны предоставлять один раз в полгода (в случае отказа, переданные показания не будут учитываться и платить придется по общему тарифу);
- за систематическую неуплату коммунальных платежей обслуживающая организация имеет право приостановить оказание услуг (отключить электроэнергию, воду и т.д.) в случаях, прописанных в законе, и обратиться с исковым заявлением в суд.
У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:
- Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
- В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
- Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
- Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
- Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
- Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
- Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
- Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.
Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.
Разрешение спорных ситуаций
Санкции за несоответствие качества предоставляемых услуг нормативным требованиям предусмотрены положениями действующего законодательства и договора, заключаемого между фирмой и жильцами. К числу возможных наказаний относится следующее:
- Штрафы. За халатное отношение к имуществу на общедомовой территории предусмотрена санкция до 50 тыс. руб., за несоблюдение требований законодательства к снабжению собственников ресурсами – до 10 тыс. руб.
- Возмещение вреда. Согласно ст. 44 ГК РФ, действие или бездействие УК, приведшее к причинению ущерба, влечет обязанность его компенсации. Если компания уклоняется от ее перечисления, накладывается штраф до 200 тыс. руб.
- Смена УК. Крайняя мера, применимая, если действующая фирма не выполняет свои обязанности по эксплуатации и ремонту общедомового имущества.
Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Если жилец считает, что УК исполняет свои обязанности некачественно, уклоняется от решения насущных вопросов, он вправе направить руководителю структуры заявление с требованием. В нем указываются контактные данные и ФИО собственника, точный адрес его проживания, суть проблемы (например, отсутствие горячей воды, необходимость проведения ремонта в подъезде и т.д.).
В заявлении указывается срок, в течение которого автор желает получить ответ. Если УК дала отказ или проигнорировала обращение, жилец вправе направляться во внешние контролирующие инстанции:
- жилищную инспекцию – рассматривает вопросы о ненадлежащем качестве оказываемых услуг;
- прокуратуру – разбирается в ситуациях, имеющих преступные мотивы (например, воровство собранных с квартировладельцев средств);
- суд – решает вопросы о возмещении собственникам вреда, причиненного действиями УК.
Перечисленные структуры рассматривают обращения жильцов при условии, что они соблюли претензионный порядок решения вопроса (т.е. первоначально написали заявление в УК). Если в действиях компании будет обнаружено нарушение, ее привлекут к ответственности (штрафным санкциям или возмещению ущерба).
Права управляющей организации
Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.
Соответственно, она имеет право:
- Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
- Взыскивать задолженности с жильцов;
- Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
- Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
- Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
- Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.
При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.
ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.
Права управляющей организации
Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.
Соответственно, она имеет право:
- Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
- Взыскивать задолженности с жильцов;
- Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
- Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
- Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
- Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.
Прежде чем подробно рассматривать это понятие, стоит остановиться на аббревиатуре ЖЭК. Это территориальный исполнительный орган ЖКХ, который начал свое существование в Советском союзе, а впоследствии остался функционировать и в РФ (1959-2005 гг.). Расположение его приходилось на придомовые участки, управление осуществлялось со стороны районного жилищного управления, местного самоуправления. В разных населенных пунктах эта служба имела различные наименования:
- жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) – организация, занятая управленческой деятельностью, нацеленной на рациональное потребление ресурсов и совершенствование жилищных условий;
- ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ) – смысл этого понятия тот же, как и его цель – обеспечение оптимального эксплуатирования ресурсов и регулярное проведение ремонтных работ;
- ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП).
За что можно подать жалобу на ЖКХ?
Будучи потребителем жилищно-коммунальных услуг, гражданин или группа граждан вправе подать жалобу на организацию, ответственную за управление конкретным домом. Причин для этого действия может быть несколько:
- произошло обращение, связанное с необходимостью решения какого-либо вопроса, а фирма продолжает бездействовать;
- организация выполнила работы и услуги некачественно;
- компания установила завышенные расценки на услуги, которые на практике стоят значительно дешевле;
- организация допустила ошибки и нарушения в процессе составления отчетности или пренебрегла ее оформлением вовсе;
- лифт или мусоропровод отказывается работать, а компания ЖКУ ничего не предпринимает;
- собрание собственников не организовывается или проводится с нарушениями;
- подготовка к отопительному сезону является недостаточно качественной;
- нарушены любые прочие условия договора.
Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме
Не имеет значения, какова форма управления вашим домом. Будь то ТСЖ или ЖСК, — услуги, предоставляемые в адрес собственника, являются одинаковыми, а поэтому и ответственность руководителей какой-либо из вышеперечисленных организаций будет одинаковой.
При условии, что для управления в вашем доме выбрана УК, то следом за составлением протокола общего собрания, организация должна заключить соглашение по управлению с собственниками МКД не менее 2/3 общей площади МКД.
Дата, согласно которой был заключен договор управления, будет считаться началом управления МКД. С этой даты, УК обязана строго соблюдать все нормативно-правовые акты, регламентирующие работу данной организации.
В ходе выполнения своих договорных обязательств, УК должна предоставлять свободный доступ к данным по управлению МКД, его характерным особенностям, а также о финансово-хозяйственной деятельности такового.
Что входит в обязанности коммунальных служб?
Коммунальные службы в наши дни не вызывают большого доверия у собственников жилья. Практически каждый второй жилец недоволен деятельностью ЖКХ, а каждый третий думает, что его обманывают и обсчитывают. Дело даже не в том, что коммунальные службы на самом деле так себя ведут, а в уже давно сформированных стереотипах, что в ЖКХ одна задача – обмануть население.
Коммунальные службы в наши дни не вызывают большого доверия у собственников жилья. Практически каждый второй жилец недоволен деятельностью ЖКХ, а каждый третий думает, что его обманывают и обсчитывают. Дело даже не в том, что коммунальные службы на самом деле так себя ведут, а в уже давно сформированных стереотипах, что в ЖКХ одна задача – обмануть население.
Зачастую люди даже не обращают внимания на проделанную работу коммунальщиков, не берут в расчет использование специального оборудования, такого как трассоискатель или оборудования для подсчета тех или иных затрат, а создают проблемы на пустом месте.
Чтобы разобраться в том, насколько честна коммунальная служба с собственниками жилья, каждому жильцу сначала нужно разобраться в деятельности ЖКХ с правовой точки зрения. У коммунальной службы существуют следующие обязанности перед жильцами:
— Производить ремонт подъездов, козырьков подвальных проемов и крыши по мере их изнашивания, а капитальный каждые 3-5 лет.
— Ежегодно проводить уборку подвальных и чердачных помещений.
— Ежедневно вывозить мусор.
— Следить за непрерывной подачей воды/света/газа. Отключение света должно длиться не более 4х часов за раз и не более 8 суммарных за месяц.— Производить покраску подъездов, побелку чердачных труб каждые 3-5 лет.
— Убирать придомовую территорию от мусора, снега, в период гололедица посыпать песком.
— Чистить крышу от снега.
— Следить, чтобы при проведении запланированных ремонтов материалы и оборудование не преграждали проходу жильцов, не затемняли окна, не мешали подъезду машины скорой помощи.
— Согласовывать сдачу в аренду свободных площадей подвальных и чердачных помещений, а также стен дома под баннеры с собственниками жилья.При этом жильцам стоит знать, что при проведении вышеперечисленных мероприятий, дополнительная плата браться не должна.