Переуступка по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Процедура заключения договора цессии

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

---

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.

Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.

Преимущества

В итоге среди преимуществ сделки по уступке:

— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.

— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.

— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.

— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.

— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки

Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.

По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.

Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.

Риски

Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:

— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.

— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.

— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.

— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.

— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.

— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Переуступка квартиры в новостройке — возможные варианты

Особенности оформления цессии зависят от того, предполагалась ли изначально ипотека или нет и кто был инвестором — физическое или юридическое лицо.

• С ипотекой.

Приобретенную в ипотеку квартиру можно переоформить на другого владельца до её ввода в эксплуатацию. Но сделать можно только с письменного согласия банка, в котором объект значится залогом по ипотечному договору. Здесь большую роль играет наличие задолженности по ипотеке, её размер и срок просрочки. Получить одобрение у банка можно только после погашения задолженности перед ним.

• Инвестор – физлицо.

Покупатель передаёт продавцу до регистрации права собственности. В этом заключается большой риск — застраховаться от мошеннических действий продавца в данном случае невозможно. Оптимальный вариант — расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт). В этом случае продавец получает деньги только после завершения регистрационных процедур.

• Инвестор – юрлицо.

Организации охотно вкладывают свободные средства в строительство. Цель — заработок на перепродаже. Приобретая таким образом сразу несколько квартир, компания может получить солидную скидку. Это позволяет ей варьировать цену при продаже. С регистрацией права собственности здесь всё аналогично варианту с физлицом — только после ввода жилья в эксплуатацию.

Оценивая, с кем надёжнее оформлять цессию — с физическим или юридическим лицом — можно сказать, что степень ответственности при современном толковании законодательства для обоих одинакова.

Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру

Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:

• Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
• Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
• Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.

У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:

• Сложности с проверкой сделки.

Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.

• Длительное ожидание.

От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.

• Необходимость в правовой помощи.

Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.

• Обязательное уведомление участников сделки.

Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.

• Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.

Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.

Что такое переуступка квартиры?

Переуступка квартиры — это сделка между покупателем квартиры и тем, кто ранее приобрел ее у застройщика. Суть сделки заключается в передаче прав на квартиру от первоначального покупателя к новому, при этом продавец получает деньги за переуступку.

Переуступка квартиры может быть выгодна для покупателя, если он получит возможность купить жилье уже в заселенном доме и с меньшими затратами на дополнительные услуги. Однако, есть ряд подводных камней и нюансов, которые следует учитывать.

• Первым делом, необходимо проверять документы на квартиру и договор переуступки на предмет наличия прав залога или ареста.
• Вторым важным моментом является правильное оформление договора переуступки и согласовывание его с застройщиком.
• Третьим важным моментом являются проверки застройщика на предмет наличия задолженностей и прочих проблем, которые могут возникнуть при продаже квартиры по переуступке.

Минусы переуступки квартиры — это возможность потери гарантии застройщика на квартиру, а также наличие ограничений в оформлении документов и получении господдержки при наличии детей или материнским капиталом.

Плюсы переуступки квартиры заключаются в возможности получить готовое жилье со скидкой, при этом не теряя деньги на ресурсы застройщика и оплату услуг по оформлению документов. Кроме того, переуступки дают возможность участвовать в торгах на квартиры, которые по другим каналам доступны не всем.

Что такое семейная ипотека по переуступке?

Семейная ипотека по переуступке – это выгодный способ приобрести жилье с господдержкой, с условием передачи прав на квартиру от первоначального покупателя к новому владельцу по переуступке.

Переуступка заключается в том, что первоначальный покупатель оформляет договор с застройщиком о переходе прав на квартиру на нового покупателя, который может приобрести жилье с максимальной выгодой.

Оформление переуступки влечет за собой нюансы и «подводные камни», которые необходимо учитывать при сделке. Например, если застройщик не согласовывал жилье для переуступки, возникнуть проблемы связанные с оформлением документов и проверкой прав на квартиру.

Но если все проходит в соответствии с инструкцией, то переуступка может приносить только плюсы. Среди них снижение стоимости и наличие материнским капиталом в качестве первого взноса на ипотеку.

Чтобы выбрать наиболее выгодную переуступку, нужно знать права и возможности покупателя. Суть переуступки заключается в передаче прав на квартиру через договор между первоначальным покупателем и новым владельцем.

Важно учитывать, что застройщик может отказаться согласовывать переуступку, что может привести к дополнительным расходам и ненужным затратам.

Хитрости и чем выгодней покупать квартиру по переуступке, узнайте у специалистов в области недвижимости, где подробно описываются все нюансы, правила и условия приобретения квартиры по семейной ипотеке по переуступке.

Все договора и переуступки обязательно нужно проверять, чтобы избежать непредвиденных ситуаций и потери денег.

• Что такое переуступка?
• Как оформить переуступку?
• Какие минусы при переуступке квартиры?
• Что такое материнский капитал и как его использовать при переуступке квартиры?
• Пошаговая инструкция для покупателей оформления переуступки жилья
• Какие застройщики поддерживают переуступку?

Преимущества переуступки квартиры

Переуступка квартиры – это продажа имеющегося у застройщика права на объект недвижимости перед официальной регистрацией договора на покупку с возможностью участия нового покупателя в договоре. Но для чего это нужно и какие преимущества оно дает?

• Максимальную экономию времени. Покупка жилья в новостройке требует доскональной проверки застройщика, а неформальные моменты могут затянуться на несколько месяцев. Переуступка квартиры возможна без проверок застройщика и похожа на перекупку.
• Возможность выбрать застройщика. Если у вас есть жилье, но вы еще не определились с застройщиком и типом жилья, то получая нюансы о каждом застройщике уже имея жилье можно сделать более объективный выбор.
• Получить господдержку. При наличии материнского капитала или других льгот можно использовать переуступку для получения более выгодной суммы, чем в случае покупки жилья напрямую.
• Большую выгоду. Переуступку можно использовать для получения дополнительной скидки от продавца первоначального договора.
• Минусы переуступки: высокий риск мошенничества со стороны продавца; возможность меньшей экономической эффективности, если вы ошиблись с продавцом и условиями.

Перед всей этой процедурой необходимо ознакомиться с инструкцией по оформлению договора купли-продажи по переуступке и согласовать условия договора с продавцом первоначального договора. Покупатель и продавец должны полностью понимать все «подводные камни» этой сделки и лучше всего, если сделку совершить через агента по недвижимости.

В целом, переуступка квартиры – это отличная возможность получить жилье по более выгодным условиям без привлечения крупного капитала, но перед этим могут возникнуть множество вопросов и нюансов, которые нужно решать при осуществлении этой сделки. Для этого настоятельно рекомендуется проводить проверки застройщика и продавца, а также согласовывать условия договора и процедуры суброгации, чтобы избежать возможных рисков и минимизировать затраты времени и денег.

Похожие записи:

• Налогообложение адвокатов в 2023 году
• Как прописать ребенка: новорожденного, до 14 лет и старше
• С собой не заберёшь. Что происходит с деньгами россиян после смерти