Можно ли в нежилом помещении сделать общежитие или гостиницу?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли в нежилом помещении сделать общежитие или гостиницу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Открытие хостела с нуля — достаточно хлопотное дело. В четкий алгоритм действий всегда вмешиваются какие-то обстоятельства, тормозящие процесс. И даже после прохождения всех кругов бюрократического ада нет гарантии, что хостел получит все разрешительные документы и сможет работать. Для бюджета и нервной системы зачастую полезнее покупка хостела, который уже является функционирующим бизнесом. В этом случае вы получаете полностью оборудованное помещение, всю разрешительную документацию, налаженные бизнес-процессы и заведение, которое уже создало себе положительную репутацию и заработало доверие посетителей.
Оборудование и мебель
По требованиям к помещению, хостел должен быть уютным, поэтому надо заранее выполнить косметический ремонт, а затем заняться его обустройством. Для этого требуется приобретение:
- 2-ярусных кроватей;
- диванов;
- пуфиков (кресел);
- тумб;
- шкафов;
- кухонного гарнитура;
- обеденного стола;
- стульев для кухни;
- сушилок.
Важное значение имеет приобретение кроватей, так как основной услугой хостела является обеспечение здорового сна. Нужны качественные 2-этажные кровати и ортопедические матрасы. Необходимо постельное белье и подушки. Кроме мебели требуется покупка:
- холодильника;
- микроволновой печи;
- плиты;
- чайника;
- стиральной машины;
- фена;
- утюга с гладильной доской;
- пылесоса;
- 2 ноутбуков (один нужен администратору, а второй покупается для постояльцев);
- развлекательного оборудования – плазменного телевизора, приставки, настольных игр;
- системы охраны – пожарной сигнализации, видеонаблюдения;
- сейфовых ячеек.
В кухню потребуется посуда для приготовления и подачи пищи. Все это необходимо обязательно включить в бизнес-план хостела.
Хостелы –это туристический бизнес, поэтому необходима грамотная реклама. Бизнесмен может использовать несколько маркетинговых инструментов:
- Сайт. Этот ресурс обязателен, чтобы клиенты могли узнать про условия хостела, прайс, отзывы. Сайт необходимо правильно рекламировать. Для этого желательно заказать продвижение у хорошего SEO-специалиста.
- Реклама в Сети. Можно создать рекламные баннеры на разных сайтах, которые касаются развлечений и туризма.
- Страницы в социальных сетях. Необходимо открыть страницу в «ВКонтакте», «Одноклассниках», «Инстаграме» и других соц. сетях. Информация должна постоянно обновляться. Еще надо постоянно добавлять фотографии, акции и розыгрыши.
- Сети онлайн-бронирования. В Интернете есть много сайтов по поиску временного жилья. С данных ресурсов обычно поступает около 90 % клиентов. Лучше работать с такими ресурсами, как Booking, TripAdvisor, Airbnb.
- Взаимодействие с образовательными учреждениями. Студенты при путешествиях и разъездах останавливаются в хостелах, поэтому необходимо поддерживать связь с данными организациями.
- Работа с туристическими компаниями. С ними заключается договор о сотрудничестве, по которому им выделяется некоторая часть выручки от привлеченного клиента.
Нужно предварительно узнать про организацию бизнеса, требования к помещению. Хостел тогда будет работать по нормам. С 2015 года действует ГОСТ 56184-2014 «Общие требования к хостелам». Согласно ему, гостиничное заведение обустраивают по следующим правилам:
- Под 1 постельное место выделяют не меньше 4 м².
- Высота потолков должна равняться не меньше 2,5 м.
- У кроватей должны быть размеры не меньше 80 х 190 см, а расстояние между ними – свыше 75 см.
- В помещении должны быть огнетушители и журнал по пожарной безопасности.
- На 15 мест нужна 1 душевая кабина. Санузел должен располагаться не в жилом помещении.
- На 12 мест оборудуют 1 туалет.
- На 6 мест нужна 1 раковина.
- Необходим доступ к питьевой воде и чайнику.
- Нужна комната для общения постояльцев, к примеру, гостиная.
- Если поблизости есть заведение общественного питания, то можно не открывать кухню в хостеле.
- Должны быть прописаны правила поведения для персонала и гостей, а также права, обязанности, ответственность.
Это основные требования к помещению. Хостел надо открывать с учетом пунктов 5,7 и 3. Они свидетельствуют, что заведению не подходят цокольные этажи и подвалы. Это учитывается, когда открывается любой хостел. Планировка помещений должна быть удобной для людей.
Важно выбрать подходящее расположение помещения. Под хостел подойдет центр города. Следует учитывать расположение туристических мест, транспортной развязки, наличие рядом метро и вокзалов. Тогда заведение будет пользоваться популярностью. Желательно, чтобы рядом не было еще одного такого заведения, как хостел.
Особенности процесса обустройства помещения
Перед началом работы необходимо выбрать подходящий формат:
- Большой хостел, способный вместить до 100 гостей. Открывать такое заведение нецелесообразно, поскольку потребуется большая сумма инвестиций и есть риски, что место попросту не будет пользоваться популярностью. А чем меньше загруженность – тем ниже прибыль;
- Средний хостел на 50 гостей. Самый простой и популярный вариант, для организации которого достаточно 2-3 квартир на одном этаже, которые потом объединяют. Спальных мест получится около 6, плюс две ванные и кухня;
- Мини-формат хостела на 10 гостей. Подходит начинающим предпринимателям, ведь требует минимальную сумму вложений. Окупаемость может отнять больше времени из-за небольшого потока клиентов, зато стоимость койко-места можно поднимать на 10-15% по сравнению с конкурентами. Путешественники, желающие комфорта и уютной домашней обстановки, с радостью готовы за это платить.
Вне зависимости от выбранного формата заведения необходимо выполнить в помещении ремонт. Хостел должен быть светлым и чистым. Сегодня путешественникам недостаточно одной кровати, они желают селиться в комфортном месте, с уникальным и неповторимым стилем.
Поэтому яркая отделка и креативные дизайнерские решения при оформлении хостела только приветствуются.
При заселении на ночлег потенциальный клиент желает получить не только койко-место, но и, хотя бы минимальный сервис:
- Возможность без очередей принять горячий душ;
- При необходимости постирать и высушить вещи;
- Пользоваться кухней или иметь возможность на месте приобрести средства личной гигиены, напитки или снеки;
- Подключиться к бесплатному интернету.
Оборудование и мебель
По требованиям к помещению, хостел должен быть уютным, поэтому надо заранее выполнить косметический ремонт, а затем заняться его обустройством. Для этого требуется приобретение:
- 2-ярусных кроватей;
- диванов;
- пуфиков (кресел);
- тумб;
- шкафов;
- кухонного гарнитура;
- обеденного стола;
- стульев для кухни;
- сушилок.
Важное значение имеет приобретение кроватей, так как основной услугой хостела является обеспечение здорового сна. Нужны качественные 2-этажные кровати и ортопедические матрасы. Необходимо постельное белье и подушки. Кроме мебели требуется покупка:
- холодильника;
- микроволновой печи;
- плиты;
- чайника;
- стиральной машины;
- фена;
- утюга с гладильной доской;
- пылесоса;
- 2 ноутбуков (один нужен администратору, а второй покупается для постояльцев);
- развлекательного оборудования – плазменного телевизора, приставки, настольных игр;
- системы охраны – пожарной сигнализации, видеонаблюдения;
- сейфовых ячеек.
В кухню потребуется посуда для приготовления и подачи пищи. Все это необходимо обязательно включить в бизнес-план хостела.
Хостелы –это туристический бизнес, поэтому необходима грамотная реклама. Бизнесмен может использовать несколько маркетинговых инструментов:
- Сайт. Этот ресурс обязателен, чтобы клиенты могли узнать про условия хостела, прайс, отзывы. Сайт необходимо правильно рекламировать. Для этого желательно заказать продвижение у хорошего SEO-специалиста.
- Реклама в Сети. Можно создать рекламные баннеры на разных сайтах, которые касаются развлечений и туризма.
- Страницы в социальных сетях. Необходимо открыть страницу в «ВКонтакте», «Одноклассниках», «Инстаграме» и других соц. сетях. Информация должна постоянно обновляться. Еще надо постоянно добавлять фотографии, акции и розыгрыши.
- Сети онлайн-бронирования. В Интернете есть много сайтов по поиску временного жилья. С данных ресурсов обычно поступает около 90 % клиентов. Лучше работать с такими ресурсами, как Booking, TripAdvisor, Airbnb.
- Взаимодействие с образовательными учреждениями. Студенты при путешествиях и разъездах останавливаются в хостелах, поэтому необходимо поддерживать связь с данными организациями.
- Работа с туристическими компаниями. С ними заключается договор о сотрудничестве, по которому им выделяется некоторая часть выручки от привлеченного клиента.
Какие требования установлены к хостелам?
Деятельность хостела регулируется ГОСТом 56184-2014. Этот документ обязывает хостельеров не использовать в качестве номеров комнаты цокольных этажей и подвалов, а также помещения, не имеющих окон. В полуподвалах разрешается сделать душевые, туалеты, прачечные для самостоятельной стирки, буфет, магазин и комнаты для хранения багажа. Нет и обязательных требований по обязательному оборудованию кухонь, а вот место для общения можно сделать на открытом воздухе.
Что касается площади, в хостелах разрешается отводить 4 кв. метра на одну кровать, неважно какую: одноярусную или двухъярусную, причем учитывается и место, занятое кроватью. То есть, чтобы дать ночлег 10 людям, нужно жилое помещение площадью 20 кв. метров с двухъярусными кроватями. При этом до потолка от верха кровати должно быть не менее 75 см.
Хостел — рискованный бизнес?
Реалисты советуют недооценивать возможные риски предпринимательства, особенно тем, кого «околдовала» бизнес идея хостела. Одно дело, когда вселяется компания туристов, которые давно друг друга знают или если клиентами становятся тихие пенсионеры-путешественники. Другое дело, когда речь идет о самой разношерстной публике, в которой есть злостные нарушители внутреннего распорядка.
«Жена мечтала открыть тихий семейный бизнес и думала о клиентах, как о гостях-родственниках, которые еще и приплачивают за ночлег, — пишет форумчанин с ником wehrtan#. – В реальности она получила головную боль в виде неугомонных гастербайтеров».
Среди распространённых проблем — вандализм, конфликты между клиентами, проблемы во взаимоотношениях с жильцами дома, где находится общежитие.
Как бизнес проект хостел справедливо считается надежным и доходным делом. Тем более, что на дворе 21-ый динамичный век с растущими из года в год туристическими потоками, с бурной трудовой миграцией и с увеличивающимися деловыми контактами. Людей, которые нуждаются в недорогом посуточном ночлеге, становится с каждым днем больше.
Однако, чтобы не наделать ошибок, необходимо тщательно проработать бизнес план хостела. Именно это советуют бывалые предприниматели.
Нет смысла ждать, что бизнес будет приносить стабильный доход без предварительного продвижения — открытый хостел требуется активно рекламировать. Тем самым вы донесете информацию о заведении до потенциальной аудитории.
Традиционные каналы (печатные СМИ, рекламные телевизионные ролики, листовки и флайеры) здесь не подходят. Реклама должна быть точечной, адресованной приезжим и гостям города, которые ищут недорогое место для ночлега.
- Соцсети. Открытие хостела с нуля стоит отметить созданием собственных страничек заведения в «Фейсбуке», «ВКонтакте», «Одноклассниках». При этом важна ваша активность в сети — добавляйте друзей и знакомых, размещайте описания услуг с ценами, перечисляйте бонусы заведения. Обязательно сообщите потенциальной аудитории о своем местоположении, укажите номер для связи. В перспективе — разработайте сайт с системой бронирования номеров, фотографиями и прайсом.
- Акции, скидки, бонусы. Как организовать хостел с нуля и сразу добиться известности? Задача сложная, но выполнимая. На старте пригодятся специальные предложения, скидочные программы, сезонные акции. Это позволит активнее прирастать числу посетителей.
- Сотрудничество с турагентствами. Оставьте свои контакты в нескольких турагентствах. Большинство агентов сразу расселяют клиентов по отелям, это увеличивает качество услуг. Если договориться о предварительном бронировании номеров, часть клиентов будут направлять в ваше заведение. А это дополнительный источник рекламы.
- Сервисы с контактами гостиниц и отелей. Так как открывая хостел с нуля, вы планируете получать прибыль, не ждите, что информация о вас попадет в сеть самостоятельно. Зарегистрируйтесь в нескольких сервисах бронирования номеров. Стоимость регистрации на таких ресурсах (за месяц) — 200–300 рублей.
- Корпоративные клиенты. Стоит сообщить о себе руководителям фирм и предприятий, которые часто организуют симпозиумы и конференции в вашем городе. Визитки, листовки и устные сообщения — ваши основные инструменты.
Как открыть хостел в соответствии с законом: основные документы для регистрации
Чтобы открыть хостел, вам потребуется представить в надзорные органы следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство об уплате налогов и постановке предприятия на учет в ИФНС;
- заключение пожарной инспекции о соответствии помещения требованиям противопожарной безопасности;
- заключение СанПиН;
- договор аренды помещения или документы, которые подтверждают, что имущество находится в собственности;
- договор на вывоз твердых бытовых отходов.
Выбираем организационно-правовую форму
Оптимальным выбором для владельца хостела будет регистрация индивидуального предпринимателя или общества с ограниченной ответственностью. Рассмотрим основные различия.
Лучшим вариантом является именно регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Во-первых, это актуально для тех, кто планирует открытие одного хостела. Регистрация юридического лица нужна для сети хостелов.
Во-вторых, налоговая и административная нагрузка на ИП значительно ниже. Так, ИП доступна патентная система налогообложения. В этом случае предприниматель просто покупает патент на определенный вид деятельности, который освобождает его от уплаты НДФЛ и НДС. Но учтите, что это касается только предпринимателей с хостелами в собственности. То есть тем, кто под хостел арендует помещение, патент недоступен.
Помимо этого ИП освобожден от необходимости вести бухгалтерский учет, прописывать устав и вносить уставной капитал. И, конечно же, ИП, при условии, что он работает один, «лишен удовольствия» регулярно отчитываться в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.
Также регистрация в качестве индивидуального предпринимателя идеальна для тех, кто планирует открывать хостел не в своем городе, поскольку ИП становится на учет по месту своего проживания, а ООО — по месту фактического местонахождения организации.
В конце концов, регистрация ИП — просто более быстрая и экономная процедура.
А вот ООО следует выбирать тем, кто планирует открывать хостел не в одиночестве, а на пару с бизнес-партнерами, поскольку данная форма предусматривает возможность соучредительства.
Коды ОКВЭД для хостелов — 55.23.3 «Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат».
Итак, определились с организационно-правовой формой хостела и собрали полный пакет необходимых документов? Теперь сдавайте их в налоговый орган или многофункциональный центр, дождитесь документального подтверждения своей регистрации и переходите к следующему этапу.
Как открыть хостел: пошаговый план
Пошаговый план, как открыть хостел, включает следующие шаги:
- Анализ спроса. Нет смысла делать хостел в городе с населением 10 000 человек. В столице и в городах-миллионниках хостелы востребованы, но и здесь нужно тщательно анализировать спрос: кто бронирует хостелы, на что они обращают внимание при выборе, сколько гости готовы заплатить за койко-место.
- Анализ конкурентов: как они работают, где находят клиентов, сколько стоят их услуги, в чем их преимущества. К конкурентам относятся не только другие хостелы, но также мини-отели и квартиры, сдаваемые в посуточную аренду. Ваше предложение должно быть конкурентоспособным. Внимательно анализируйте сайт конкурентов и каналы рекламы. Можно зайти посмотреть хостел конкурентов под видом клиента.
- Выбор места и поиск помещения. Выбор места – ключевой фактор успеха этого бизнеса. Почти все хостелы расположены в центре города. Но “центр” – понятие растяжимое. Иногда похожие объекты на соседних улицах могут показывать разные финансовые результаты. Важно понимать, кто ваши клиенты (молодежь, участники конференций, туристы) и зачем они приехали в ваш город. Исходя из этого важно выбрать правильное место, чтобы гостям было удобно добираться туда, куда им нужно.
- Получение одобрения проверяющих инстанций, сбор документов, заключение договора аренды/покупка помещения. Часто хостелы делают в арендованных помещениях. Важно грамотно составить договор аренды с хозяинов, а также договор аренды койко-места с клиентами. Не скупитесь и наймите профессионального юриста. В противном случае вы можете вложить 400-500 000 в ремонт помещения и остаться ни с чем, если хозяин “вдруг” передумает вам его сдавать. Если у вас нет ИП или юридического лица, нужно оформить все бумаги, выбрать систему налогообложения, собрать необходимые документы. Подробнее об этом поговорим ниже.
- Ремонт и закупка мебели. Хостел должен иметь несколько туалетов и душевых кабин, а также кухонную зону и просторную гостиную, где гости могут провести свободное время. Спальни в хостелах обычно оборудуют двухъярусными кроватями. Также важно предоставить каждому постояльцу небольшой шкаф для хранения вещей. Не нужно покупать дорогую мебель или выбирать эксклюзивные отделочные материалы, но нужно сделать так, чтобы помещение выглядело привлекательно для гостей. Это называется инвесторским ремонтом.
- Начало рекламной кампании. Когда хостел почти готов, нужно сообщить всем потенциальным клиентам, добавить хостел в Гугл Мэпс и особенно – в специализированные приложения, в которых люди ищут себе временное жилье. Лучше тестировать разные возможности рекламы (для начала – с небольшим бюджетом) и нанять грамотного маркетолога, который проведет рекламную кампанию.
- Найм персонала. Одновременно со стартом рекламной кампании нужно нанять персонал. Как минимум, это должны быть 2 сотрудницы ресепшен, работающие посменно, и уборщицы, а также бухгалтер. Клининговые службы и бухгалтера можно привлечь со стороны.
- Запуск хостела. Когда все готово, осталось открыть двери своего хостела для первых постояльцев. Предложите им скидки, бонусы или памятные подарки в честь открытия. На этом этапе важно подключить “сарафанное радио” и получить положительные отзывы о хостеле на сайтах бронирования.
Обычно запуск хостела с учетом ремонта и покупки мебели занимает 2-3 месяца.
Как открыть мини отель
Мини-отель отличается от хостела наличием отдельных комнат для каждого постояльца или пары/семьи постояльцев. Обычно мини- отель расположен в отдельно стоящем здании и имеет не более 30 номеров. Душ может быть в каждом номере, как в обычном отеле, а может быть несколько душевых кабин и туалетов в общем доступе. Номера в мини-отелях обычно снабжены микроволновкой; часто есть общая кухня.
Мини-отель – более “продвинутая” и дорогая версия хостела с повышенным уровнем комфорта. Такие отели ориентированы не на молодежь, а на людей среднего и старшего возраста, командировочных и семейные пары.
Помещение для мини-отеля можно арендовать, построить с нуля или использовать уже имеющееся в собственности помещение. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки. Перед открытием также важно рассчитать все доходы и расходы, составить бизнес-план.
Можно действовать по тому же плану, что и при открытии хостела, но учитывать особенности мини-отелей:
- больше расходов на открытие
- больше доходов (за счет более высоких цен с каждого постояльца)
- другая целевая аудитория.
В основном алгоритм открытия мини-отеля и хостела почти не отличается.
Можно ли открыть свою мини-гостиницу с нуля в нежилом помещении и квартире?
До 1 октября 2019 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.
На вопрос – как сделать хостел из квартиры – после 1.09.2019 ответ будет следующим – никак или при соблюдении определенных требований.
Хостелы, размещенные в жилых помещениях, должны быть закрыты. Владелец хостела обязан переоформить квартиру/квартиры из разряда жилого фонда в нежилой при соблюдении условий этажного размещения.
Хостелы в многоэтажных домах можно размещать только в нежилых помещениях на 1 этаже. Открыть заведение одним или двумя этажами выше возможно при условии, что ниже находятся нежилые помещения: магазины, организации по оказанию бытовых, медицинских, юридических и прочих услуг.
Персонал и оборудование
Важно! Оборудование гостиницы должно осуществляться на основании требований Госстандарта от 2014 года. Если они не будут соблюдены, то разрешительные документы выданы не будут.
Требования к обустройству помещения:
- расстояние от пола до потолка – не менее 250 сантиметров;
- 1 раковина – на 6 постояльцев;
- 1 туалет – на 12 персон;
- 1 душ – на 15 человек;
- минимальная площадь на 1 спальное место – 4 квадратных метра.
Односпальные кровати (80х190 сантиметров) должны находиться на расстоянии не менее 75 сантиметров друг от друга. В одном номере нельзя размещать более 8 человек.
При планировке хостела также должны быть предусмотрены:
- небольшая кухня для приготовления и приема завтрака, ужина;
- комната для отдыха с телевизором;
- подсобка для хранения инвентаря, постельного белья и сан-гигиенических средств;
- помещение для администратора.
Для придания уюта и комфорта понадобятся:
- тумбочки;
- диван;
- стулья;
- кухонный стол;
- кухонный шкаф;
- телевизор;
- шторы;
- плафоны.
В кухне необходимо поставить холодильник, микроволновую печь, электрочайник, набор посуды. Приобретается двойной комплект постельного белья и полотенец, в зависимости от численности гостей. Наличие утюга с гладильной доской, машинки автомат, выхода в интернет повысят конкурентоспособность хостела. Для сотрудников понадобятся пылесос, ноутбук.
Минимальное количество сотрудников в мини-гостинице – 4:
- 2 человека – на приеме, регистрации, выписке посетителей (посменно);
- уборщица-горничная;
- бухгалтер.
В зависимости от площади и количества койко-мест, уборщицу и бухгалтера нанимают на полный рабочий день или на несколько часов.
Как открыть общежитие для рабочих и чем оно лучше квартир
Крыша над головой – естественная необходимость для человека. Отказаться от этого нереально. Следовательно, предоставление в аренду жилых помещений – один из вечных бизнесов.
В Москву приезжают для того чтобы заработать деньги для семьи. Никому не хочется больше половины заработка отдавать за ночлег. В отличие от гостиничного номера или съёмной квартиры – общежитие доступно человеку даже с маленьким достатком. Поэтому общежитий в Москве сейчас много. Но не все реально пригодны для проживания даже в течение нескольких дней. В них отсутствуют элементарные санитарные условия, а при оплате проживания люди сталкиваются с мошенничеством.
Времена, когда от слова «общежитие» веяло гастарбайтерами, алкоголиками и социально неблагополучными элементами прошли. Да и жили же в прежние времена все в общежитиях. Это не считалось чем-то противоестественным.
Сейчас серьёзные работодатели заботятся о своих сотрудниках, потому что попытка сэкономить на жилье приводит к потере лояльности наёмных работников, что невыгодно для бизнеса. Поэтому компании заключают договоры с хорошими общежитиями для рабочих в Москве и охотно сотрудничают с владельцами качественных жилых помещений.
Общежития – это не отели. Но в них есть всё необходимое для организации быта. Если оборудовать общежитие стиральными машинками, телевизорами и кухнями, то от клиентов не будет отбоя.
Преимущества общежитий:
— низкая стоимость аренды;
— качество сервиса;
— удобное расположение.
Помимо приезжающих в столицу для поиска работы, востребованы общежития среди студентов и туристов. Общежития для рабочих в Москве – это единственный для них выход жить и учиться в столице.