Выделение доли в квартире в натуре
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Переоформление в судебном порядке
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.
В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:
- Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
- Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
- Составление заявления.
- Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
- Получение судебного решения.
- Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
🏠 Что такое доля в квартире
Доля – это часть квартиры, которая находится в собственности у конкретного человека. Доля в праве собственности возникает, если у одной квартиры несколько собственников. Вариантов, почему сложилась такая ситуация, много – наследство, приватизация, приобретение жилплощади в долевую собственность супругов и т. д.
Если продается доля, обычно это означает, что собственники квартиры не смогли договориться друг с другом о совместной продаже жилья или же о продаже своей доли другим собственникам квартиры. Иногда доля может быть просто смешной, например, 1/25. При этом, если судом не установлено иное, собственники долей имеют право пользоваться квартирой на равных условиях без ограничений. То есть владелец 1/2 доли может пользоваться квартирой так же, как собственник 1/5 доли.
В отличие от доли комната – это индивидуализированный объект недвижимости. То есть – когда конкретной комнатой распоряжается конкретный человек и никак иначе.
Выдел доли в коммунальной квартире
Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Отличие комнаты от доли в квартире
Право собственности на комнату отличается от доли в праве собственности на квартиру тем, что комната – это индивидуализированный объект недвижимости. У комнаты в квартире коммунального заселения имеется номер. И, приобретая такую комнату в собственности, продавец может быть уверен, что в его распоряжение поступает именно эта комната.
В случае же приобретения доли в праве собственности на квартиру покупатель получает всего лишь так называемую идеальную долю. И у него нет преимущества перед другими долевыми собственниками по использованию какой-то определенной комнаты в квартире, долю в которой он приобрел.
В то же время в объявлениях о продаже часто можно встретить: продается комната. Это относительно бюджетный вариант, и потому он привлекателен для многих.
Однако необходимо учитывать: комната может продаваться только в коммунальной квартире. Квартиры коммунального заселения кое-где сохранились в старых домах. Так, в Москве, например, их осталось совсем немного. Квартиры коммунального заселения в Москве прекращают свое существование в связи с их активным расселением (в ходе сноса ветхого жилья или в ходе улучшения жилищных условий жильцам), и создание новых коммунальных квартир, хотя и не запрещено формально, но на практике происходит редко.
Ответ прост: на самом деле это продается не комната, а доля в квартире. Но в расчете на простодушие покупателя продавец умалчивает об этом.
Почему продавец «маскирует» долю под комнату? Потому что иметь в собственности комнату выгоднее, чем долю в праве собственности на квартиру. И продавец пытается сделать свой объект более привлекательным.
Комната – это изолированное жилое помещение, и у ее собственника есть вся полнота прав: использовать эту комнату по своему усмотрению, не спрашивая согласия соседей (других собственников жилья в этой квартире); можно регистрировать в ней жильцов в качестве членов своей семьи, можно запереть на ключ, и никого не впускать.
Совсем другие права (и ограничения) у собственника доли в праве на квартиру. Прежде всего, у собственника доли нет права на преимущественное использование любой части помещения в квартире. Что это означает?
Например, в квартире 2 комнаты и два собственника. И каждый из них имеет право пользоваться обеими комнатами. И не имеет права закрыть одну комнату от второго хозяина квартиры – если только не договорятся об этом добровольно.
Собственник доли может только с согласия всех остальных собственников зарегистрировать в квартире других людей (за исключением своих несовершеннолетних детей) и даже привести гостей, сделать ремонт и расположить мебель. Любые действия, касающиеся пользования квартирой, возможны только при достижении согласия на это между всеми собственниками.
Сдать свою долю в найм другим жильцам собственник доли вообще не может, поскольку предметом найма может являться только изолированное жилое помещение. А доля в квартире таковым помещением не является. Сдача в найм возможна только с согласия остальных долевых собственников, и такой найм может быть скорее «понятийным», а не оформленным юридически, поскольку в договоре найма необходимо указывать конкретное помещение, которое передается в пользование нанимателю, а в случае долевой собственности на квартиру комнаты в ней не приравнены к долям.
Обнаружить обман легко.
В правоустанавливающих документах на комнату так и будет указано: вид жилого помещения/вид объекта недвижимости: комната № такой-то в квартире по адресу.
Как выделить долю в коммунальной квартире в комнату
Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей. Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами. Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой. Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет. Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.
Как перевести долю в квартире в комнату
В данной статье подробно рассказывается как перевести долю в квартире в комнату, и все что об этом надо знать. Задумываться над тем, как перевести долю в квартире в комнату люди начинают при разделе, продаже недвижимости. Решение проблемы есть.
Со времен начала передачи недвижимости гражданам России во владение на бесплатной основе, стали появляться счастливые обладатели квадратных метров. Сейчас же приобрести квартирку можно не только по результату приватизации, но и просто купив, или приняв в дар, или получив по наследству. Владеть квартирой можно единолично или совместно с кем-то еще.
ГКРФ в статье 244 определил, что если квартира принадлежит двум, трем и более гражданам то право собственности общее. Если выделить доли в совместной недвижимости, тогда владение будет долевым. Величина долей не обязательно должен быть равным. Так же законодательно не определено максимальное количество сособственников, что создает для некоторых владельцев большие и плохо решаемые проблемы. Если на злополучные квадратные метры вполне законно претендует не один десяток владельцев.
По нормам гражданского права собственник свободно владеет и распоряжается имуществом. Может в квартире жить один, либо с семьей, или сдать в аренду (ст.288 ГКРФ и ст.30 ЖКРФ). А так же имеется возможность подарить, продать и завещать квартиру.
Способы выделения доли в натуре в квартире
Разделить квартиру на доли можно как по соглашению собственников, так и в судебном порядке:
- Договорной режим – в этом случае собственники самостоятельно приходят к решению, которое устроит обе стороны. При этом вовсе не обязательно придерживаться принципа «равенства» и стремиться к тому, чтобы выделенные доли соответствовали друг другу. Достигнутая договоренность прописывается в соглашении и закрепляется нотариальной печатью. Желание участвовать в данном процессе – обязательное условие для этого вида соглашения. Если хотя бы один из собственников против проведения раздела квартиры в таком порядке, процедура проходит в судебном порядке.
- Через суд – в этом случае по требованию владельца долей или при совместном обращении в суд. За основу деления берется простое правило, если собственников двое, то имущество делится пополам, если четверо, то каждый получит по четвертой части квартиры.
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.