Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.

Как правильно заполнить?

Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.

В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.

Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

О чем думает покупатель?

● Вдруг материнский капитал не перечислят?

● Вдруг продавец не согласится квартиру передать после сделки, а затем ждать перечисления материнского капитала?

Первый вопрос совпадает у продавца и у покупателя – с него и начнем.

Чтобы «вдруг не перечислят» не случилось, надо соблюдать все правила использования материнского капитала: возраст ребенка, наделение собственностью всех членов семьи, отдельные комнаты для семьи при покупке с родными.

И конечно, условия перечисления материнского капитала прописываются в договоре купли-продажи:

1. Сроки (с даты получения документов о регистрации перехода права собственности: 3 рабочих дня на подачу заявления и документов в Пенсионный фонд РФ и 1,5 месяца на перечисление с даты подачи заявления и документов в ПФ РФ).

2. Точные банковские реквизиты продавца. Важно: продавцу надо взять в банке полные реквизиты счета на бланке банка с печатью. И оригинал отдать покупателю. Дело в том, что Пенсионный фонд при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом может их запросить как подтверждение и для проверки прописанных в договоре купли-продажи реквизитов.

Важно: перед сделкой покупатели берут в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета, и продавец видит сумму.

Можно ли купить квартиру на маткапитал?

Если кто-то хочет использовать средства материнского капитала на покупку квартиры, ему сначала нужно уточнить, входит ли эта форма расходов в законную цель использования. К ним относятся:.

(качественное или количественное, т.е. прямое увеличение жилой площади) — ; ; или строительство квартиры или отдельного дома.
• приобретение средств реабилитации для детей-инвалидов.

Для полного перечня целей и деталей использования средств материнского капитала важно обратить внимание еще на один нюанс Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года. Существуют определенные условия, после которых выделенные государственные средства могут быть использованы. В случае приобретения квартиры действуют следующие ограничения

1. Если квартира была приобретена в ипотеку — сразу после рождения ребенка
2. без кредита — по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Если ребенку меньше трех лет, разумнее обратиться в банк за кредитом. После этого материнский капитал не перечисляется продавцу квартиры и финансовому учреждению. Однако если недвижимость приобретается без участия средств, заимствованных из пенсионного фонда, получатель сертификата должен дождаться трехлетнего возраста ребенка, прежде чем капитал будет получен и передан непосредственно продавцу.

год.

Правила и условия покупки квартиры на материнский капитал

Вы можете купить квартиру для своего ребенка на средства материнского капитала или приобрести недвижимость на свое имя. В последнем случае, однако, ребенок должен получить долю. В законе нет четкого указания на размер доли, о которой идет речь.

Это означает, что официально можно выделить минимальную часть квартиры. Однако родители обычно передают детям значительную часть имущества. Обычно доля составляет одну четверть или одну треть квартиры.

Проблемы могут возникнуть, если средства материнского капитала используются для покупки доли в квартире, но доля детей не выделена. Когда ребенок вырастет, ему может понадобиться отстаивать свои права на имущество. Тот факт, что его доля в квартире больше минимальной доли, выделенной ему родителями, необходимо доказать в суде.

В противном случае справедливость не может быть достигнута.

Возможна ли покупка квартиры, пока ребенка не исполнится три года?

Ранее деньги можно было потратить только после достижения ребенком третьего года жизни. Однако для молодых родителей это очень долгий срок. Учитывая сложившуюся ситуацию, власти рассмотрели возможность введения правила трех лет.

Теперь родители могут использовать материнский капитал в качестве залога при покупке квартиры. Если уже есть долг по кредиту, его можно погасить или выплатить проценты. Но только если это ипотека или кредит, полученный на строительство дома.

Если у ребенка есть инвалидность, деньги также разрешается потратить до достижения ребенком третьего дня рождения. Но только если деньги нужны для покупки лекарств или других необходимых ребенку вещей. Например, товары, которые позволяют ребенку с ограниченными возможностями лучше адаптироваться в обществе.

С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру

Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• полное/частичное погашение долга по ипотеке;
• оплата части стоимости квартиры;
• строительство и реконструкция частного дома.

Запрещается:

• покупать земельный участок;
• покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
• покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
• совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Купля-продажа недвижимости с маткапиталом

Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.

Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.

Платить не нужно. Согласно законодательству России собственник квартиры, который владеет ею больше чем 3-5 лет, имеет право не платить налоговый сбор и освобождается от сдачи декларации «3-НДФЛ».

Также не платят налог те семьи, которые успели оформить сделку за время единого периода, или в случае, когда семья не имела возможности воспользоваться налоговым вычетом. Для того, чтобы разобраться в конкретном случае, нужно проконсультироваться со специалистами в данной сфере.

Платить нужно. При продаже квартиры, нужно платить налог в том случае, если жильё было в собственности продавца менее 3 лет (с 2016 г – до 5). Срок владения квартирой определяется от момента получения официальной выписки в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Срок считается по месяцам: тогда соответственно 36 – 60 месяцев. Если квартира приобретена до 2016 года, а срок владения был не больше, чем 3 года, то подойдут оба варианта налоговой системы.

Варианты расчета НДФЛ при продаже квартиры раньше 3х лет собственности

1. От официальной стоимости, которая указана в договоре, отнимается 1 млн. рублей налогового вычета. Это в том случае, если он полагается.
2. От стоимости по договору передачи недвижимости отнимается официальная цена, по которой была куплена квартира.

Оба варианта предполагают самостоятельную подачу декларации на применение налогового вычета. Это процедура не стандартна, поэтому каждый налогоплательщик имеет право подать заявление и, если это возможно в конкретном случае, то его одобрят.

Если квартира была приобретена позже 2016 года, а в договоре купли-продажи указана цена намного больше 70% от её оценочной стоимости, налог можно оплатить по тем же схемам. При этом берётся за основу оценочная стоимость на начало года, когда были переоформлены права на владение квартирой.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Покупка дома под материнский капитал — это нотариальная сделка?

Покупка дома под материнский капитал Важно:
Деньги Материнского капитала НЕ разрешается использовать на покупку земельного участка. Ведь земельный участок — это нежилой объект недвижимости. И здравого смысла тоже в этом нет. Государство помогает семье, а раздел совместно нажитого имущества только ослабляет семью.

1. Обязательная нотариальная сделка — если дом и земельный участок (или даже один из них) находится:

• в общей долевой собственности, но отчуждаются не все доли разом, а например вы так же являетесь собственником и выкупаете последнюю долю (это нотариальная сделка);
• принадлежит ( целиком или только доля в праве) несовершеннолетнему или недееспособному собственнику.

В каких случаях невозможно воспользоваться маткапиталом

Маткапитал не может быть использован на приобретение:

• земельного участка, не предназначенной под личное жилищное строительство;
• нежилой недвижимости;
• коммерческой недвижимости;
• жилой недвижимости, с нарушением санитарных или жилых норм;
• помещений с износом более 50%;
• жилья, расположенного вне населенных пунктов или за рубежом;
• домов этажностью больше 3 этажей;
• домов, права на которые не подтверждены выпиской из ЕГРН;
• долей в жилом помещении.

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: как избежать отказа

Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

• Нарушена нумерация пунктов в договоре
• Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
• Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
• Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
• Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
• Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

Похожие записи:

• Почетный донор Санкт-Петербурга в 2023 году
• Какую отчетность сдают ИП на УСН в 2023 году?
• Проблемы с «бывшими»: с чем можно столкнуться после продажи автомобиля