ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.
Комментарии к ст. 66 ЗК РФ
1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
———————————
СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.
Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Оценщик обязан:
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;
сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;
хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .
———————————
Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).
Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.
При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.
II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.
Согласно ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.
Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.
Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.
Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.
Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.
Понятие кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Методика определения кадастровой стоимости
Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.
Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.
Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.
Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.
Возможность оспаривания кадастровой стоимости
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.
Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.
Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.
Экономическая оценка земельных участков
Земля вот уже на протяжении многих веков остается одним из самых выгодных и приоритетных объектов финансовых вложений. В рамках действующего законодательства с ней совершаются операции купли, продажи, сдачи в аренду и оформления в залог. В процессе проведения различных операций владельцам, потенциальным собственникам или инвесторам обязательно требуется оценка земли, которая с максимальной достоверностью отображает фактическую стоимость ресурса с учетом его исходных параметров, целевого назначения и других важных составляющих.
Оценка стоимости земли – обращайтесь к профессионалам
Проводить оценку стоимости земли могут только специально аккредитованные организации. Компания «АБК – Активные Бизнес Консультации» – это команда профильных специалистов в области консалтинга, оценки и экспертизы в разных сферах деятельности. Оценка земли – одна из основных специализаций компании, профессиональные сотрудники которой произведут все необходимые процедуры в рамках действующего законодательства и с учетом пожеланий Заказчика услуги.
Официальный объект оценки – земельный участок
Оценка стоимости земли проводится в пределах определенного объекта – земельного участка, поверхности, имеющей документально зафиксированную площадь, четкие границы, правовой статус, официальное месторасположение и отличительные характеристики. Назначение земельного участка, особенности его размещения и определенные свойства отражаются в документе, регистрирующем право на землю, а также в земельном кадастре.
Кроме площади, оценка стоимости земельного участка напрямую зависит от его месторасположения, актуальных на момент проведения расчетов показателей спроса и предложения на рынке, а также наличия и качества инженерных коммуникаций, возможности подключения к ним, транспортных узлов и даже специализации окружающих участков и объектов недвижимости.
Оценка земли (земельных участков) – основные цели и задачи
Юридические организации и физические лица заказывают услугу «Оценка стоимости земельного участка» для различных целей и для решения самых разнообразных задач, которые определены действующим законодательством и рыночными отношениями.
Проводится для определения будущих доходов с оцениваемого участка в виде ренты, с учетом сложившейся на рынке ситуации.
- Метод распределения. Основывается на анализе земельного участка как составной части комплекса – земли и недвижимого имущества в целом. Применяется в основном для целостных имущественных комплексов и других сложных, многофункциональных объектов.
- Метод выделения. Используется для оценки застроенных земель, при наличии информации о реализации аналогичных объектов.
- Метод остатка. Применяется для оценки участков с целью выяснения инвестиционной привлекательности.
- Метод разбивки. Используется при разделении земли на индивидуальные участки.
Тест с ответами Управление земельными ресурсами
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
II. Объекты оценки
4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
III. Общие требования к проведению оценки
5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
IV. Задание на оценку
8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
V. Анализ рынка
10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Оценка земельных участков с/х назначения
Кадастровая стоимость земли — это наиболее вероятная цена продажи земельного участка. Кадастровая оценка земель проводится с целью определения ценовой стоимости земельного участка. Основной задачей кадастровой оценки является использование её результатов для налогообложения. На конечную цену влияют базовые показатели в зависимости от местонахождения земельного участка и попадания его в определенную зону. Зонирование территории проводится по принципу центр-окраина, чем дальше участок удален от периферии поселения, тем выше его стоимость.
Государственная кадастровая оценка — это система, утвержденных государством действий для определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с нормативной базой, разработанной Правительством РФ.
Порядок проведения оценки базируется на трех общеизвестных методах определения кадастровой стоимости:
- сравнительный;
- затратный;
- доходный.
Сравнительный способ, исходя из его названия предполагает сравнение оцениваемого участка с аналогичными, у которых уже имеется установленная цена. За основу берется рыночная цена, по которой продавались иные земельные объекты.
Затратный метод оценки основан на определении затрат, которые понадобятся для восстановления или замещения земельного участка с учетом его износа.
Сутью доходного метода является установлении возможности извлечения прибыли от эксплуатации земельного участка.
В конечном итоге факторами, которые влияют на цену земельного участка, выступают так же:
- местонахождение;
- наличие транспортной и социальной инфраструктуры;
- оснащенность участка различными коммуникациями: сетями –водо, -электро и теплоснабжения;
- затопляемость участка грунтовыми водами или из близлежащих водоемов;
- загрязненность участка продуктами отходов и переработки;
Кадастровая оценки земель населенных пунктов осуществляется вне зависимости от принадлежности земли какому-либо собственнику. Инициатором проведения кадастровой оценки выступают администрации муниципальных образований.
Для проведения оценки земель населенных пунктов берутся за основу сведения о сделках по продаже участков для строительства личных объектов: домов, коттеджей, дач и возведения коммерческой недвижимости.
Объектом кадастровой оценки земель населенных пунктов являются территории в пределах городской (поселковой) черты. Кадастровая оценка земель поселений проводится в несколько этапов:
- сбор информации о рыночной стоимости аналогичных объектов;
- ценовое зонирование городской территории;
- определение базовых стоимостных показателей;
- выдача результата оценки
При проведении оценки кадастровые инженеры опираются на нормативы Градостроительного кодекса и конечная стоимость земли зависит от принадлежности к определенной зоне:
- жилой, предназначенной для проживания;
- общественно-деловой с торговыми и коммерческими объектами, медицинскими и образовательными учреждениями, организациями общественного питания и культуры;
- промышленной зоне;
- транспортной и инженерной зоне;
- зона, занятой сельскохозяйственными наделами;
- рекреационной, с парковыми и лесными участками в пределах городской территории
Процедура оценки сельскохозяйственных земель проводится для расчета земельного налога, арендных платежей за землю и в иных целях, предусмотренных законодательством. Объектом оценки являются сельскохозяйственные наделы, находящиеся в пользовании у государства, муниципалитета и частной собственности.
Земля для осуществления сельскохозяйственной деятельности делятся на следующие категории:
- пашню;
- многолетние насаждения;
- сенокосы;
- пастбища и залежь.
Пашня – тип земли, целевое назначение которой состоит в использовании для выращивания сельскохозяйственных культур. Сенокосные угодья предназначены для заготовки сена на корм скоту. Пастбище – территория, предназначенная для выпаса сельскохозяйственных животных. Залежью называются наделы земли, которые ранее использовались под посев культур, но в настоящий момент являются заброшенными.
Проведение оценочных мероприятий базируется на обследованиях земли, конечная стоимость зависит от принадлежности к определенной зоне, которая формируется в зависимости от видов почвы, методов возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и экономического развития региона.
Цена земли сельскохозяйственного назначения рассчитываются с учетом рельефа, каменистости, расположения угодий по отношению к районному центру, эффективности ее использования. Полученные значения трансформируются в баллы и коэффициенты, которые влияют на конечный результат.
Местоположение объекта с учетом расстояния до ближайших мест реализации сельскохозяйственной продукции, а так же транспортные условия перевозки являются еще одним определяющим фактором оценки. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится в следующем порядке:
- сбор информации оцениваемой путем ознакомления с характеристиками земли, как то наличие обременений или иных ограничений на земельный участок, местонахождение, и использование угодья на момент проведения оценочных мероприятий;
- сбор информации о рыночной стоимости земли на аналогичные участки, изучение экономической обстановки в регионе;
- анализ о возможности использования земли сельскохозяйственного назначения;
- применение стандартных подходов по проведению оценки: затратного, сравнительного и доходного;
- обработка полученных данных и оформление результата оценки.
Критерии влияющие на стоимость земельного участка
К числу базовых критериев определения стоимости объекта относятся площадь, расположение и удаленность от крупных населенных пунктов, городов. Важным аспектом является категория земель, возможность и экономическая целесообразность ее изменения. Во внимание принимается наличие коммуникаций и стоимость их подключения, особенности ландшафта, характеристики почвы и ее пригодность с точки зрения строительства или использования в качестве сельхозугодий, инфраструктура и близость рекреационных зон.
Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется. На оценке земельных участков сказываются макроэкономические факторы, конъюнктура, сложившаяся на локальном рынке. В расчет необходимо принимать и планы по развитию местной инфраструктуры, застройки, изменения границ муниципальных образований и т. д.