09.08.2023

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Соблюдение досудебного и судебного порядка

2. Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка

3. Соглашение о расторжении ДКП

4. Расторжение по соглашению сторон

5. Способы расторжения договора купли-продажи земли

6. Если оформлена ипотека

7. Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи земельного участка

8. Когда нужно заверять договор у нотариуса

9. Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

10. Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

11. Отдельно о положении продавца

12. Основания для расторжения договора

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.

По решению суда договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут (п. п. 1, 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ; п. 3 ст. 37 ЗК РФ; Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18-20 и от 02.04.2019 N 38-КГ19-1):

при существенном нарушении договора другой стороной.
Нарушение договора одной из сторон признается существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях;
в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации о земельном участке, в частности:

об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

По общему правилу расторжение договора купли-продажи возможно до того момента, пока обязательства по нему не исполнены сторонами, то есть до передачи земельного участка и денег. При этом регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Исковые требования Астаховой Т. А. к Ильвутченковой Л. А. (действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н.), Ильвутченкову Н. А., Ильвутченковой Е. Н. о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом, в лицеАстаховой Т. А. и покупателями, в лице Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., действующей от себя лично и в интересах своего несовершеннолетнего сынаИльвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н..

Прекратить право общей долевой собственности Ильвутченкова Н. А., Ильвутченковой Л. А., Ильвутченкова Д. Н., Ильвутченковой Е. Н. на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: .

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве общей долевой собственности по ? доле в праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также по ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: за Ильвутченковым Н. А., Ильвутченковой Л. А., Тльвутченковым Д. Н.,Ильвутченковой Е. Н..

Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве собственности на земельный участок, общей площадью 2400 кв.м. кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также на жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: , за Астаховой Т. А..

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брасовский районный суд Брянской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

название;
место и дату составления;
сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
условия прекращения договора купли-продажи;
дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
последствия прекращения ДКП;
подписи участников.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Способы расторжения договора купли-продажи земли

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

По соглашению сторон.
По волеизъявлению продавца или покупателя.
По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Важно знать: если сделка по продаже земли ещё не зарегистрирована в Росреестре, то расторгнуть договор по обоюдному желанию сторон можно без всяких причин. Просто потому, что стороны решили его расторгнуть — имеют на то законное право.

Все написанное ниже, относится к случаям, когда одна из сторон не хочет расторгать договор (таких случаев большинство). В этом случае, для расторжения договора купли продажи земельного участка придётся обращаться в суд.

В статье 450 Гражданского кодекса говорится, что суд может расторгнуть договор купли продажи недвижимости, если одна из сторон существенно его нарушает. Существенно — то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Когда нужно заверять договор у нотариуса

Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.

Когда заверение нотариуса необходимо по закону:

Продажа долевой собственности. Например, продаётся доля в квартире третьему лицу. Но есть нюанс: если третье лицо после покупки станет владельцем всей квартиры, то нотариус не нужен. Если продажа долей идёт от нескольких собственников и все присутствуют при заключении, нотариус также не требуется.
Покупка долевой собственности, когда два и более покупателей участвуют в сделке. Обычно в такой ситуации к нотариусу не обращаются, но, если речь идёт о супругах — без него не обойтись. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Но, если пара хочет выделить долю сразу при заключении ДКП, им нужно получить заверение нотариуса.
Сделки, в которых один из продавцов несовершеннолетний. Здесь не обойтись без двух участников: нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний стал покупателем, то ДКП он может оформить самостоятельно. Те же правила распространяются на частично дееспособных продавцов.
Оформление договора пожизненной ренты. Тут всё понятно — если пенсионер продаёт квартиру с условием проживания в ней до конца своих дней, то такой договор надо оформлять с участием нотариуса.

Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п.
2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.

Отдельно о положении продавца

Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.

Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует.

Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

нарушение существенных условий соглашения;
по другим основаниям, предусмотренным законом.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

на участок наложен арест либо обременение;
ограничены возможности использования земли;
затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.