Риски аренды имущества у первых лиц организации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски аренды имущества у первых лиц организации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).

В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).

В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.

Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.

Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.

Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).

Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.

Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.

Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.

Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (пункт 2 статьи 230 НК).

Чтобы узнать, установлен или не установлен к ставке уменьшающий коэффициент, нужно изучить решение местного Совета депутатов по месту нахождения офисного здания (пункты 2 и 4 статьи 230 НК).

Согласно части 1 пункта 3 статьи 232 НК (в ред. 2021 года) исчисление налога по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решением местных Советов депутатов, производится с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято. Указанная норма продолжает действовать в 2022 году с учетом следующего уточнения: исчисление налога на недвижимость по ставкам, уменьшенным решениями местных Советов депутатов, будет производиться с 1 января года, в котором такие решения приняты, если это прямо предусмотрено в них (часть 2 пункта 3 статьи 232 НК).

Быстро и бесплатно подать объявление о Вашей недвижимости можно на нашем сайте. После регистрации, дополнительно, можно задать вопрос специалисту в комментарии к этой статье. Как это сделать, можно узнать здесь.

Где физлицу найти подходящего арендатора?

Поиск арендаторов собственник может осуществлять двумя способами – самостоятельно или при помощи посредника:

1. Если владелец недвижимости намерен сам заниматься поисками, то он может использовать различные варианты. Самый распространенный – размещение объявлений в открытых источниках информации (интернет, печатные СМИ, телевизионные каналы). Можно искать арендатора изучая объявления, которые уже размещены в открытых источниках. Часто люди сами ищут нежилое помещение.
2. Если человеку необходимы услуги посредника, то необходимо обратиться в агентство недвижимости, либо к частному риелтору. В таком случае поиск арендатора будет осуществляться на условиях заключенного договора.

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки:

• При самостоятельном поиске человек экономит средства. Он сам анализирует рынок спроса и выбирает наиболее подходящий для себя вариант, но тратит свое время на поиски. Можно стать жертвой мошенников, если собственник плохо разбирается в действующем законодательстве.
• Услуги риелтора избавляют человека от временных затрат. Специалист сам проанализирует рынок спроса и подберет несколько подходящих вариантов. Каждое агентство имеет в своем распоряжении информационную базу. Поэтому поиски арендатора не займут много времени. Единственным минусом являются дополнительные затраты собственника на оплату услуг специалиста.

  Цены на услуги специалистов зависят от региона. В среднем сумма составит 50% от ежемесячной арендной платы.

При выборе арендатора необходимо ориентироваться на имеющиеся предложения. Довольно часто те, кто ищут помещения, сами предлагают размер оплаты. При возможности нужно изучить историю арендатора, выяснить пользовался ли он ранее помещениями других собственников, не было ли нарушений с его стороны. Также нужно убедиться в праве другой стороны совершать сделки. Человек должен быть дееспособным и совершеннолетним.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

• со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
• в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
• человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
• недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
• человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

• денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
• денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
• привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
• арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
• штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Когда можно использовать квартиры для бизнеса

В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.

С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.

Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.

Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает.

Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто.

Мнение эксперта

Смирнов Александр Станиславович

Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

• аренда;
• покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
• приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
2. Обсуждаются условия договора.
3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

В чем же разница?

1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

• учредительные бумаги;
• свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
• приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.

Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.

• Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
• Для «физиков» – 2023 рублей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ согласилась с апелляционной инстанцией.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату.

Таким образом, если право собственности на недвижимость зарегистрировано на супругу предпринимателя и при этом в предпринимательской деятельности этот объект используется супругом, то освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц супруге не предоставляется (даже при наличии ее нотариально заверенного согласия на распоряжение этим объектом).

Чего точно не стоит делать владелице нежилого помещения, купленного до брака, так это сдавать его в аренду в статусе физлица.

Часто бывают случаи, когда человек уплачивает налог на доходы физических лиц в размере 13%, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ, однако все равно получает решение налоговой инспекции о доначислении НДС.

Риски аренды имущества у первых лиц организации

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

• заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
• если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
• заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

ВАЖНО! Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.

Пример сделки с несколькими собственниками.

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

• регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
• ведение учётности по операциям и сделкам;
• наличие устойчивых связей со съёмщиками;
• приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
• регулярное совершение сделок в конкретный период;
• покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

• 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
• 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Похожие записи:

• Пенсия по инвалидности в 2023 году по группам
• Разъясните когда носить эмблему МВД в 2023 году
• Вопрос 159. Организационно-правовые формы управления внутренними делами.