Договор аренды с последующим выкупом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с последующим выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Что это за сделка, как регулируется законодательством?
Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.
В роли арендодателя в такой сделке выступает собственник недвижимости, он же является и продавцом. Арендатором является третье лицо, с которым собственник заключил соглашение. В дальнейшем арендатор становится покупателем имущества.
Переход права собственности на нежилое помещение третьему лицу происходит после оплаты арендатором определенной суммы или же по прошествии установленного в соглашении срока.
Возможность проведения такой сделки указана в ст. 624 ГК РФ. Арендатор может стать собственником помещения, если условие о последующем выкупе имущества прописано в соглашении между сторонами. Если стороны договорились о выкупе недвижимости уже после заключения договора аренды, они могут составить дополнительное письменное соглашение и указать в нем условия сделки.
3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.
3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.
3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.
3.4. Выкупная цена арендованного здания составляет . Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей.
Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания. Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.
3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.
Выкуп нежилого помещения следует вписать в договор отдельным пунктом, включив в него порядок сделки, выкупную стоимость и нюансы перехода права собственности. Намерения сторон очерчиваются при помощи формулировки «арендатор имеет право на выкуп недвижимости», также в договоре необходимо обязательно прописать следующие пункты:
- Сроки и условия наступления перехода права собственности.
- Особенности погашения выкупной стоимости (засчитываются ли арендные платежи в выкупную стоимость и по какому принципу – в полном объеме или частично).
- Выкупная цена и случаи, в которых она может быть изменена.
- Надобность государственной регистрации нового права собственности.
Выкупная стоимость за имущество. Особенности аренды под выкуп.
Аренда с выкупом подразумевает важное условие — определение выкупной имущественной стоимости. Изучая п. 2 ст. 624 ГК РФ мы можем прийти к выводу, что стоимость выкупа объекта аренды можно определить следующими способами.
- Размер стоимости является равным сумме всех арендных платежей за весь арендованный период. Арендатор при этом не должен вносить никаких прочих платежей для выкупа имущества.
- Сумма платежей по аренде определяется отдельно от выкупной стоимости имущества. При этом, плата за аренду имущества может как зачисляться в покупную стоимость, так и нет. В этом случае, арендатор, чтобы выкупить имущество должен будет внести дополнительную плату.
При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.
Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.
Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.
В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.
Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.
Договор аренды с последующим выкупом недвижимости и его риски
К сожалению, в российском законодательстве отсутствует нормативная база, чётко регулирующая такие отношения. Основной риск для покупателя заключается в том, что у него нет никаких прав на жильё. Оформление состоится лишь через несколько лет, а пока между сторонами будут отношения договора аренды, а не купли-продажи. И после выплаты необходимой суммы может оказаться, что жильё у прошлого собственника — под залогом, на квартиру оформлена дарственная или же владелец жилья решил продать её другому человеку.
Ещё хуже, если на квартиру наложен арест или её пытается реализовать банк из-за долгов владельца. В любой из этих ситуаций передача прав собственности становится невозможна, а арендатор уже потратил на выкуп значительную сумму. Об аресте или залоге следует узнать заранее, перед заключением договора, запросив выписку ЕГРН из Росреестра. Но заложить квартиру владелец может и уже в процессе аренды, поэтому такие риски необходимо подробно описать в соглашении.
Также договор аренды квартиры с правом выкупа может быть составлен таким образом, что недобросовестный владелец в состоянии выселить арендатора без оформления собственности. Чтобы исключить такие ситуации, договор аренды с правом выкупа лучше составлять в нотариальной конторе и тщательно описывать права и обязанности сторон, а также штрафы за нарушения. Например, обязательно укажите, что в случае передачи собственности третьим лицам договор аренды с выкупом остаётся в силе. В любом случае суд сможет быстро восстановить справедливость на основании грамотно составленного соглашения в рамках законодательства РФ.
Разница между договорами аренды, лизинга и рассрочки
Эти сделки похожи по своим правовым последствиям, поэтому их достаточно часто путают. Однако их достаточно легко различить, разобравшись в отдельных нюансах. Если говорить о договоре лизинга, то он отличается видом и состоянием имущества, передаваемого в найм.
При заключении договора лизинга арендатору передаётся имущество, которое не пребывало в чьём-либо пользовании (в том числе и арендодателя) – оно специально приобретается с целью сдачи в лизинг.
Для договора аренды такое требование не предусмотрено. Кроме того, договор лизинга предусматривает участие в правоотношениях трёх сторон – продавца имущества, арендатора и арендодателя. Тогда как договор аренды – двухсторонний.
При заключении договора рассрочки покупатель сразу приобретает право собственности на неё (в момент заключения договора). При подписании же договора аренды трансфер права собственности происходит в момент, обусловленный договором (как отмечалось выше – завершения срока аренды или внесения платежа). Таким образом, эти договора имеют совершенно разный правовой характер. Первый – консенсуальный, второй – реальный.
Кроме договоров лизинга и рассрочки договор аренды с правом выкупа также легко перепутать с договором найма-продажи, предусмотренным положениями ст.501 ГК. Здесь отличие состоит в объеме прав арендодателя. Если в случае подписания договора найма-продажи арендодатель может требовать от арендатора последующего выкупа нанимаемого имущества, то при подписании договора аренды с правом выкупа арендатор в праве решать, будет он покупать имущество или нет. Применить какие-либо санкции или осуществлять давление арендодатель в этом случае не может.
Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки
Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости. Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.). Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства. Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.
К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.
Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей. Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе). В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.
Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:
1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.
2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:
- реквизиты сторон. В этой части прописываются:
- ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
- дата заключения;
- место заключения;
- контактные данные сторон (адрес, телефон).
- Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
- адрес;
- площадь;
- кадастровый номер.
Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.
- Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
- периодичность ее внесения;
- способ оплаты;
- порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
- Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
- размер выкупной цены;
- величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
- срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
- способ их уплаты.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом
Договор аренды заключается между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).
В договоре аренды должно содержаться описание арендуемого объекта с указанием стоимости, размер арендной платы, обязанности сторон по ремонту и восстановлению имущества, обязательства арендатора сохранять имущество и возвратить его, а также условия возможного выкупа арендатором.
По договору имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору за оговоренную плату во временное владение и пользование или во временное пользование предмет аренды. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Договор аренды оборудования с последующим выкупом состоит из:
- Предмета договора.
- Перечисления права и обязанностей сторон.
- Цены и порядка расчетов.
- Указания ответственности сторон.
- Срока действия договора.
- Прочих условий.
- Реквизитов и подписей сторон.
В случае необходимости в договор можно вносить дополнительные разделы. Договор аренды с последующим выкупом на срок не менее одного года составляется в письменной форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование – общее для всех видов договоров аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Обе стороны по договору аренды имеют взаимные права и обязанности. Главная обязанность арендодателя – передача имущества в пользование арендатору, а одна из важнейших обязанностей арендатора – использование принятого по договору имущества по назначению.
Предоставляя объект аренды, арендодатель, получает плату или иное встречное предоставление. Даже если в тексте договора размер арендной платы не определен, это не лишает арендодателя права требовать ее получения.
Относительно договора аренды с перспективой выкупа действует ряд индивидуальных правил. В частности, по факту внесения полной выкупной стоимости арендные отношения между сторонами прекращаются и нежилое помещение переходит в собственность арендатора. Это происходит независимо от того, был договор зарегистрирован или нет.
Следует учитывать, что данный тип сделок регистрируется по нормам аренды зданий и сооружений, хотя формально к ним не относятся.
На практике бывает так, что даже после того, как нежилое помещение перешло во владение нового арендатора и сделка закрыта, в базе данных ЕГРП могут сохраниться данные об аренде. Исключением из этого являются объекты муниципальной и государственной собственности, арендуемые субъектами малого и среднего бизнеса. В данном случае недопустимо обязать арендатора выплачивать арендную сумму после выкупа объекта.
Арендатору следует учитывать, что не стоит проводить перепланировку или улучшения здания до момента выкупа имущества без согласия арендодателя или муниципальных органов. В противном случае это может послужить поводом для расторжения договора.
В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
3.1. Арендатор вправе без согласия Арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (договором может быть предусмотрено иное).
3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения (договором может быть предусмотрено иное).
3.3. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Договор аренды с последующим выкупом: основные условия
При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:
- в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
- договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).
Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).
В отношении цены покупки должно быть указание:
- включает арендная плата выкупную цену или нет;
- фиксируется выкупная цена или нет;
- подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).
Похожие записи:
ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.