5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Доля сделок с ипотекой постоянно растёт
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)
| Старая Москва | Сентябрь, 2021 | Январь, 2022 | Сентябрь, 2022 | Динамика за год, % | Динамика с начала года, % |
| Доля сделок | 68,4% | 69,3% | 89,4% | 21% | 20,1% |
| Количество сделок | 1 594 | 2 151 | 2 745 | 72,2% | 27,6% |
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Условия досрочного погашения
Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.
Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.
В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении?
На сегодняшний день у заемщиков, которые хотят погасить ипотеку досрочно, есть возможность претендовать на возвращение части страховки. Однако для этого необходимо выполнить ряд условий. К примеру, получить такую компенсацию можно только при полной выплате кредита. Если погашается лишь его часть, вернуть премию по договору страхования не удастся.
Для возврата страховки в первые 7 календарных дней после полной досрочной выплаты кредита необходимо направить соответствующее заявление в банк, который выдавал заем. Часть страховой премии, которая может быть возвращена, рассчитывается пропорционально тому времени, которое осталось до полной выплаты долга.
Важно учитывать и то, что возврат страховки возможен только в том случае, если сам кредит и страхование были оформлены в рамках одного пакета услуг. Также необходимо уточнить, не случались ли за период кредитования ситуации, которые можно отнести к страховым случаям. Если они были, даже часть премии по договору страхования вернуть уже не получится.
Так как закон, позволяющий заемщику получить часть страховки после досрочной выплаты, был принят только 1-го сентября 2020 года, он распространяется исключительно на те договоры, которые были подписаны после этой даты. Если клиент оформил кредит раньше, рассчитывать на возврат части страховки он не может.
Какие есть способы досрочного погашения ипотеки?
Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:
- Сокращение срока кредита. В этом случае ежемесячные платежи останутся без изменений, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре. Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей и вы уверены, что сможете без проблем вносить их по графику и дальше.
- Уменьшение ежемесячного платежа. При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях. Но закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.
Полное погашение означает выплату всего займа. Сколько бы процентов по первоначальной программе вы ни оставались должны, вам нужно будет выплатить лишь то, что начислено с момента последнего ежемесячного платежа до момента досрочного погашения.
Приведу простой пример: если вы платили по кредиту, скажем, вчера, а сегодня пришли оформить досрочное погашение, нужно будет заплатить остаток «тела» кредита (суммы займа) и проценты за один день. Если платеж был неделю назад — проценты за неделю. И так далее.
Если раньше за полное досрочное погашение нужно было заплатить комиссию (как правило, 0,1% от суммы кредита), теперь банки это не практикуют. Как правило, даже не требуется заявление на досрочное погашение — внесение всей оставшейся суммы автоматически будет расцениваться кредитной организацией как желание закрыть ипотеку. По правилам, вам останется лишь через неделю сходить в банк и написать заявление на снятие залога с квартиры.
Тем не менее перед тем, как решиться на досрочное погашение, нужно внимательно прочитать договор. Так, в единичных случаях его условия могут обязывать заемщика подавать заявление на досрочное закрытие жилищного кредита заранее, причем за довольно длительный период — до 30 дней.
Стоит помнить, что страховая премия (страховка на случай смерти, потери трудоспособности, потери работы заемщиком и т. п.) оформляется единоразово на весь срок действия ипотеки и может быть «зашита в тело» кредита, по сути, составлять его часть. При обычном погашении ипотеки долю стоимости страховки, пропорциональную времени выплаты ипотеки, вы точно оставите в страховой. А вот при досрочном долю страховой премии, пропорциональную сокращенному за счет преждевременного исполнения кредитных обязательств сроку, вы имеете право вернуть. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в банк. Причитающиеся вам средства должны быть возвращены не позднее чем через семь дней с момента приема организацией данного заявления.
Важно помнить, что при наступлении страхового случая в любой период выплаты кредита страховая компания вправе оставить себе всю страховую премию, не возвращая остаток за время после досрочного погашения, когда заемщик кредит уже не платил и, соответственно, страховой случай наступить не мог. Также при изначальном оформлении страховки от нескольких страховых случаев возвращается страховая премия только за ту страховку, которая предохраняла заемщика от невыплаты заемных средств (от наступления смерти, потери работы). Это правило не распространяется на затраты на страховку самой недвижимости (от пожара, стихийных бедствий).
Где взять деньги на досрочное погашение?
Для того чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обладать финансовой грамотностью. Такой человек всегда будет эффективно распределять денежные средства между своими нуждами, а при необходимости – сокращать расходы и экономить. На пути к решению взять ипотечный кредит важно отдавать себе отчет в том, в состоянии ли вы отдавать обязательный ежемесячный платеж и нести ответственность в случае изменения финансового положения. Если вы допускаете риск снижения доходов – уменьшите сумму желаемого кредита, в обратной ситуации – срок.
Возможность досрочного погашения ипотеки является вашим преимуществом, но переоценивать свои силы не стоит. Рекомендуется иметь в запасе несколько потенциальных ежемесячных списаний на случай непредвиденных обстоятельств, ведь за просрочку платежей предусмотрены строгие штрафы. Вся экономия от уплаты досрочных взносов нивелируется.
Принимать финансовые решения надо, основываясь на точных расчетах. Давайте посчитаем, что выгоднее – положить свободную сумму на вклад или все-таки погасить часть кредита.
Допустим, наш долг по ипотеке – 3,2 млн рублей.
Срок кредита – 15 лет. Выплачиваем 2 года.
Ставка 8,2%.
Платеж сейчас составляет 30 тыс. рублей.
Есть возможность внести за ипотеку 400 тыс. рублей.
Если эти деньги направить в счет ипотеки, то это даст экономию:
- 400 000 × 8,2% / 365 = 90 рублей в день.
С теми же деньгами идем в банк. Сейчас в крупных банках максимальные ставки по вкладам 10-12%.
Выбираем вклад со ставкой 11% на срок 270 дней с выплатой в конце срока. Получаем доход:
- 400 000 × 11% / 365 = 120,5 рублей в день.
Что выгоднее уменьшать: сумму или срок?
Ответ на вопрос, поставленный в названии раздела, достаточно прост. Снижать при досрочном погашении ипотеке сумму ежемесячного платежа целесообразно только в одном случае – если он является чрезмерным финансовым бременем для семейного бюджета заемщика.
Совет. Рассчитать новые условия ипотечного кредита сегодня предельно просто. Для этого можно воспользоваться одним из многочисленных онлайн-калькуляторов, которые размещаются как на сайтах банков, так и на различных тематических ресурсах, посвященных банковскому рынку страны. Несколько вариантов расчетов позволят подобрать наиболее выгодный для заемщика вариант.
Во всех остальных ситуациях намного выгоднее пересмотреть условия кредитного договора с целью уменьшения срока его действия. При таком подходе клиенту банка удается максимально сократить итоговую сумму переплаты по займу и, как следствие, снизить реальную процентную ставку по ипотеке.
Возможность погашения кредита до срока
Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.
В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.
Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.
Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.
Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.
Расчет досрочного погашения
Процедура досрочного погашения ипотеки предполагает перечисление денежных средств с карточного счета, внесение наличных в кассу или использование банкомата. Чтобы деньги списали, потребуется уведомить финансовую организацию о планируемом действии за 30 суток до наступления срока платежа. Если сумма не закрывает весь остаток долга, клиенту предоставят новый график погашения задолженности. Чтобы понять, как досрочное погашение влияет на счёт по ипотеке, необходимо ознакомиться со следующими примерами:
- Гражданин получил займ в размере 5000000 руб. Деньги предоставили на 10 лет под 10% годовых. Закрытие обязательств выполнялось аннуитетными платежами в размере 66000 руб. ежемесячно. В итоге сумма переплаты за весь период расчета 2,9 млн руб. Когда прошёл 1 год, клиент досрочно внёс 1 млн. руб. Банк предложил гражданину уменьшить сумму платежа или сократить срок кредитования. Если выбран первый способ, сумма уменьшится до 53300 руб. Объём переплаты при этом сократится до 2 млн. руб. Если выбрать уменьшение срока кредитования, гражданин должен будет также платить 66000 руб. Однако срок действия договора сократится до 7,5 лет. Переплата составит 1,7 млн руб.
- Условия остались прежними, но заемщик внёс 1 млн руб на шестом году пользования кредитом. В этой ситуации объём переплаты составит 2,4 млн руб, если срок погашения кредита уменьшится. В ситуации, когда происходит снижение размера платежей, лицо предоставит 2,6 млн руб свыше размера основного долга.
- Допустим, у гражданина не было 1 млн руб, однако он может ежемесячно предоставлять на 20000 руб. больше, чем установленный размер платежа. В этом случае переплата составит 2,3 млн руб, если будет происходить снижение ежемесячного взноса, или 1,9 млн руб, когда выполняется сокращение срока кредитования.
Из вышесказанного следует, что значительно выгоднее досрочно уменьшать срок ипотечного кредитования, если до окончания действия договора осталось свыше 5 лет. Аналогичное правило действует и в случае, когда человек предоставляет суммы, превышающие ежемесячный взнос. Необходимо учитывать, что требуется написать заявление с просьбой о досрочном погашении, если человек планирует постоянно вносить сумму свыше установленного лимита. В иной ситуации переплата не будет учтена.
Способы досрочного погашения
В настоящее время расправиться с кредитом раньше срока может абсолютно каждый заемщик.
Банкам законодательно запретили препятствовать этому или вписывать в договор пункты о штрафах и пенях, хотя для кредитных организаций освобождение заемщика от выплат раньше положенного невыгодно. Тем не менее, он имеет на это право.
Существует два способа погашения ипотеки:
- уменьшение срока платежей – в этом случае заемщик вносит в банк определенную сумму, при этом размер ежемесячных выплат не уменьшается, но получается выигрыш во времени на несколько месяцев или даже лет;
- уменьшение размера платежей – заемщик также вносит определенную сумму, а затем получает возможность каждый месяц вносить меньшую сумму по кредиту.
Заемщики имеют право по любому типу ипотечного договора вносить дополнительную сумму средств, не учтенную при плановом расчете платежей за использование кредита (включая проценты).
В этом банке допускается частичное и полное досрочное погашение. Для этого требуется написать уведомление, в котором указывают информацию о дате следующего перечисления средств, по которым не будут начислены проценты.
Заявление лучше подать за сутки. Согласно условиям, предъявляемым банковской организацией, направить уведомление клиенты обязуются до шести вечера за день до оплаты. Необходимо проследить за правильностью указанной даты, так как при наличии ошибки или в случае несоблюдения срока (главное – подавать бумагу за одни сутки) операцию не осуществят и, соответственно, проценты по долгу за досрочное погашение не учтут.