Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Правила «наследования» долга
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Что делать новому собственнику в случае наличия долгов за ЖКУ
В некоторых случаях задолженность по коммуналке переходит к новым хозяевам, если они вовремя не обратились в УК или получили от них отказ в переоформлении ЛС. Еще иногда в договорах пишут, что долги по квартире переходят к новым владельцам. Поэтому важно убедиться в этом еще на этапе проведения сделки, тщательно перечитав соглашение.
Большая опасность для нового владельца – это признание сделки недействительной из-за действий прежнего хозяина. Когда люди долго не оплачивают счета, управляющая компания подает в суд, и жилье попадает под арест.
Особо умные граждане умудряются продать квартиру под арестом и с долгами. Это обнаруживается, и служба приставов расторгает сделку в суде. И если покупатель ранее оформил бумаги не в свою пользу, не учитывая такие форс-мажоры, то он может долго ждать возврата денег или же совсем их не получить.
Я только собираюсь покупать квартиру с долгами по ЖКХ. Стоит ли рисковать?
Чтобы принимать решение, нужно иметь полную картину. Поэтому перед сделкой стоит получить официальную справку от управляющей компании о сумме задолженности на ближайшую к сделке дату. Иначе собственник может преуменьшить сумму долгов.
Если по остальным параметрам квартира вас устраивает, не нужно отказываться от сделки. Попробуйте договориться с собственником. Ведь имеющаяся задолженность – это хороший повод для скидки.
По сложившейся практике применяется следующая схема:
- Вы готовы самостоятельно погасить задолженность.
- Собственник делает скидку. Размер скидки полностью покрывает имеющийся долг и включает в себя компенсацию за ваши хлопоты. Размер компенсации будет зависеть только от того, как вы договоритесь с продавцом.
- В договоре отдельным пунктом нужно прописать условие, по которому вы обязуетесь погасить имеющуюся задолженность.
- Сумму скидки мы также рекомендуем прописать отдельным пунктом – если после сделки возникнут проблемы, вы сможете потребовать возврат всех потраченных средств.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Квартира под арестом или ограничением
Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.
Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.
Что предпринять, если купили квартиру с долгами за коммунальные услуги?
При сделках с недвижимостью сложно все предусмотреть. Случается так, что покупатель квартиры понадеялся на добросовестность продавца и не проверил, все ли долги уплачены. Либо извещение пришло уже после покупки, и новый хозяин не знает, как вообще появился долг. Коммунальные платежи новый хозяин начинает оплачивать с того момента, как произошел переход права на помещение.
Шаги по отстаиванию своих законных прав:
Шаг 1. У прежнего хозяина следует потребовать справку о наличии задолженности. Однако нельзя полагаться только на честность. Получить этот документ можно другими путями:
- обратиться в УК и потребовать справку о долгах или их отсутствии за весь период, предшествующий сделке;
- проверить: как давно УК, ЖК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, и если ранее, судя по документам и квитанциям, дом обслуживала другая компания, обратиться туда.
Шаг 2. Составить заявление с приложением о коммунальных платежах заявителя. К данному документу прилагается правоустанавливающий документ.
Как показывает практика, в решении спорных вопросов приоритет у нового владельца, ведь он не обязан уплачивать долги за прежнего владельца. Но если соглашение было достигнуто, то разбирается с задолженностью уже новый собственник. Это бывает оправдано в том случае, если на цену квартиры сделана приличная скидка. Если согласие не достигнуто, и старый хозяин “забыл” про долги, коммунальщики вправе требовать их оплаты в течение трех лет. Таким образом, для нового владельца процедура становится затяжной и малоприятной.
Чем грозит долг за коммунальные услуги
Долг по оплате коммунальных услуг, висящий на квартире, может перейти к новому владельцу. Однако это незаконно. Сотрудники УК не углубляются в тонкости законодательства и пытаются взыскать задолженность возможными методами с новых хозяев. В целях достижения цели они прекращают поставлять услугу.
Внимание! Для избегания проблем следует как можно раньше оповестить УК о смене собственника и заключить новый договор. Если этого не сделать, поставляющая организация подаст иск в суд. Если все документы в порядке, то решить проблему не сложно. В удовлетворении иска будет отказано.
Однако если появятся нестыковки, то долг повесят на нового собственника. Кроме того, система взыскания в России развита плохо, поэтому долг может просуществовать несколько лет.
Помните, что с вас никто не имеет право требовать погашения чужой задолженности, а также прекращать подачу услуг на ее основании. В ином случае действия сотрудников УК приравниваются к вымогательству.
Можно ли запретить сделку, если есть задолженность
В России сложилась ситуация, когда собственники квартир неохотно погашают коммунальные услуги. Это связано с низким уровнем дохода населения. Правительство РФ неоднократно вносило на рассмотрение законопроект, в соответствии с которым на недвижимость налагается запрет на продажу, если за ней закреплен долг. Только после его погашения можно распоряжаться помещением по своему усмотрению.
Предполагалось, что подобный подход стимулирует граждан к погашению коммуналки. Однако закон не был принят из-за его низкой эффективности. Ведь если у собственника нет средств на внесение платы, то долг будет только увеличиваться, а возможности его погашения не появится.
Законопроект прямо противоречит конституционным правам человека. Ведь право собственности предполагает полное обладание недвижимостью. Прежде всего, в защиту прав владельцев встает Гражданский кодекс Российской Федерации.
Однако реализовать проект можно без принятия новых законов, а с помощью внесения поправки. Необходимо обязать продавцов при продаже недвижимости предъявлять справку об отсутствии или наличии задолженности. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и позволит получать оплату услуг до перехода прав собственности на квартиру.
Важно отметить, что сейчас продажа квартиры с задолженностью не является нарушением прав, так как долг закреплен не за помещением, а за абонентом. Только после перехода собственности найти его становится сложно.
Учтите! Покупатель имеет право самостоятельно погасить задолженность. Однако мало кто согласится на это.
Возможна ли приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам?
В законодательстве, регламентирующем порядок приватизации недвижимости, отсутствуют какие-либо запреты за проведение такой операции в отношении жилья с долгами по коммунальным услугам. Отсюда можно сделать вывод, что приватизация квартиры с непогашенной задолженностью по ЖКХ допускается.
Таким образом, на практике есть много работающих способов продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам. Каждый вариант имеет свои условия, особенности, а также недостатки и преимущества. Главное не пытаться реализовать квартиру с долгами, не предупредив от этом покупателя. Рано или поздно он сможет отстоять свои законные права. Это повлечет неприятные последствия для покупателя (судебное разбирательство, требование компенсации морального ущерба и т.д.).
Можно ли подать в суд на прежнего хозяина
В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно. Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ). Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.
Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.
Для регистрации квартиры понадобятся:
· справка из налогового органа о том, что задолженность отсутствует; · выписка из Росреестра;
· квитанция об уплате госпошлины; · свидетельство о регистрации;
|
· справка-счет из государственного органа (ЖЭК, расчетный центр, УК); · документ, подтверждающий право собственности;
· расписка; · акт приема-передачи средств. |
Как узнать, что имеется долг?
Удостовериться, что долг по коммуналке отсутствует, можно несколькими способами:
- посетить государственные органы;
- обратиться в финансовую организацию (Сбербанк, ВТБ-банк и др.);
- посредством сети интернет;
- позвонить по телефону.
К государственным органам, которые владеют информацией о состоянии счета по коммунальным услугам, относят: жилищно-управляющие хозяйства, портал центра координации ГУ ИС, многофункциональный центр, расчетный центр и др. Здесь каждый владелец недвижимого имущества сможет получить достоверные данные.
Прежде чем посетить организацию, необходимо выяснить график работы, время обеденного перерыва. Как правило, подобные компании не предоставляют информацию третьим лицам, поэтому обращаться придется лично и с подтверждающими документами.
Нужно быть готовым к огромной очереди. То есть, если вы работаете, лучше возьмите выходной – процедура небыстрая.
Заметим! Государственные компании предоставляют точную информацию о наличии или об отсутствии долга, которую могут подтвердить соответствующим документом – справкой, выпиской. При необходимости распечатывают квитанцию.
Следующий достаточно доступный способ – узнать состояние счета через банк. Но для этого понадобится код плательщика.
Информацию можно получить на экране банкомата (выбрать раздел «Платежи и переводы», далее кликнуть на кнопку «ЖКХ», ввести свой код) или войти на официальный сайт финансовой организации.
Плюсы данного метода:
- доступно;
- быстро;
- не нужно стоять в очереди;
- при желании можно сразу внести платеж.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов?
Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ.
Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.
Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги. Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы.
В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников. При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.
Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр. Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах поступают в расчетный центр от управляющих компаний.
В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д., МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете.
Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.
«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события.
В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ начиная с даты выдачи документа, — поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников.
– Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно предоставить в расчетный центр документ о собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».
Чужие долги. При смене собственника жилого помещения новые хозяева могут столкнуться задолженностью за ЖКУ за предыдущие периоды. Должны ли новые собственники оплачивать эти долги, зависит от того, на каких основаниях они вступили в право владения собственностью.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (п.5 ч.2 ст.153) собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации .
Если новый владелец купил жилое помещение и в договоре купли-продажи не предусмотрены положения о переводе долга на нового собственника, обязанность оплатить задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги несет предыдущий собственник.
Исключением из этого правила является задолженность по взносу на капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ч.3 ст.
158) обязанность по уплате долгов по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику жилого помещения.
Если предыдущий собственник жилого помещения умер, не оставив наследников, позиции высших судов указывают на то, что обязательства по задолженностям прекращаются со смертью должника.
В случае, если жилое помещение перешло к новым владельцам по наследству, обязанность по уплате долгов за ЖКУ переходит к наследникам. Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.