Заключил мировое в суде по иску о выкупе доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключил мировое в суде по иску о выкупе доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Порядок и процедура выкупа доли по судебному решению
Важно! В нормах ГПК РФ не содержится точного определения формы досудебной претензии, однако стоит придерживаться общей структуры документа, фиксируя факт предложения договориться с владельцем в досудебном порядке. В письме необходимо указать основные реквизиты сторон и данные о собственности, с предложением предоставить ответ в конкретные сроки.
Нормативное регулирование вопроса
Спорные моменты при разделе собственности решаются с учетом норм действующего гражданского законодательства. Так, согласно ст. 288 ГК России владелец объекта в многоквартирном доме наделяется правом использования и распоряжения недвижимостью по своему усмотрению. Единственным ограничением является обязательство соблюдения действующего законодательства при проведении сделок.
Такие процедуры, как приватизация, использование средств по госпрограмме «Материнский капитал», наследование, дают повод для приобретения прав на жилье сразу несколькими лицами. Делению подлежат квартиры, а также помещения, находящиеся в них. Вопросу такой формы владения объектом посвящена ст. 244 ГК РФ. В роли собственников долей выступают члены семейства, а также граждане, не имеющие родственных связей.
Важно! Когда на жилплощади находится несколько семей, то неизменно возникают спорные ситуации. В подобных условиях конфликты, связанные с реализацией права пользования, подлежат урегулированию в рамках положений ст. 247 ГК РФ.
Если мирно сосуществовать в рамках определенной квартиры не получается, то возникает вопрос о выделении долей. Такие части могут составлять 1/10 или меньше. К сожалению, решение любой жилищной ситуации приводит к затрагиванию интересов других жильцов.
Какие существуют основания для принудительного выкупа
Не так давно обозначенная процедура была не урегулирована на законодательном уровне. Потребность в новых нормах и судебная практика привели к тому, что Гражданский кодекс пополнился ст. 252. В ней четко прописан механизм раздела и выдела жилплощади, относящейся к соответствующему виду собственности.
Положения обозначенной ранее статьи свидетельствуют о том, что долевое имущество разделяется между владельцами согласно обоюдной договоренности. При желании приобретения квадратных метров гражданин, проживающих в квартире на правах хозяина вправе заявить о своих намерениях. Если вопрос не получается разрешить мирно, то человек может составить исковое заявление с требованием о выделе части жилплощади из общего состава объекта.
Иногда размер площади, выделенный на человека, не позволяет оформить право собственности. Данная проблема касается сособственников, права которых также нарушаются. В подобных случаях компетентные органы руководствуются п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ. Собственник, желающий отделиться от других жильцов, получает компенсацию, равную стоимости квадратных метров, со стороны последних.
Аргументы в пользу выкупа доли
Принудительный выкуп доли в квартире может показаться крайней мерой для совместных собственников. Однако, когда они не могут договориться о порядке действий, прибегание к принудительному выкупу становится необходимым. В 2023 году судебная практика определяется в пользу тех, кто обращается с иском о принудительном выкупе доли в квартире.
Для подачи иска необходимо следовать определенному алгоритму действий: обращаться в суд, определяться с подсудностью, собирать документы, перечень которых определяется в судебном порядке. В иске должны быть указаны основания для выкупа доли, а также сумма, которая должна быть выплачена собственнику доли при ее выкупе или продаже.
Аргументы в пользу принудительного выкупа доли могут быть различными: необходимость продажи квартиры, несовместная собственность, постоянно возникающие споры между собственниками, незначительная доля в квартире, выкуп доли по желанию одной из сторон и т.д. Учитывая судебную практику, принудительный выкуп доли в квартире становится возможным решением проблемы в случаях, когда доли не могут быть реализованы по доброй воле.
- Принудительный выкуп доли является единственным выходом из ситуации, когда собственник доли не согласен на продажу квартиры.
- Для процедуры выкупа доли необходимо обращение в суд, поэтому вы получаете возможность действовать силами правовых органов.
- Судебная практика на стороне тех, кто обращается с иском о принудительном выкупе доли в квартире.
- При принудительном выкупе доли, собственник получает деньги на свой счет, а не долю в квартире.
Порядок долевого выкупа
Чтобы стать собственником квартиры — ее необходимо купить. А чтобы приобрести квартиру, необходимо составить договор купли-продажи.
При приобретении части недвижимости и прав на нее необходимо пройти несколько этапов:
- Подготовка необходимой документации;
- Подписание договора сторонами сделки;
- После подписания договора купли-продажи необходимо подать документы в Государственный Реестр недвижимости для того, чтобы зарегистрировать права на недвижимость нового владельца. В течение 18 дней (с момента подачи документов и заявления) происходит эта регистрация в реестре (согласно 218 Федеральному Закону РФ).
Срок, за который в реестре происходит регистрация, в различных субъектах России может различаться, например, в московских инстанциях ее производят в течение всего 12 дней. Новый собственник станет владельцем недвижимости только после того, как регистрация вступит в силу. Подтвердить права сможет справка из ЕГРН.
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.
Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.
В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.
Когда удовлетворительное решение суда вступило в силу, денежные средства, выплаченные истцом с депозитов государственных учреждений, были переведены на счет ответчика.
Инициатор судебного разбирательства наложил арест на небольшую часть его материальных активов. Заявитель обращается в Росреестр (Федеральная регистрационная служба России), чтобы закрепить полученное право собственности.
Для этого заявителю необходимо обратиться с копией решения суда в территориальное отделение органа государственной регистрации по месту нахождения жилья и подать заявление о регистрации перехода права собственности.
Если документы приняты, то в течение 10 дней можно считать нового владельца малой фермы полноправным. Новому владельцу достаточно предоставить выписку из ЕГРП, чтобы подтвердить свои права на недвижимость.
Как происходит принудительное приобретение доли в жилом помещении в судебном порядке? Если все основания для принудительного выкупа ясны, то процедуру и процесс выплаты денежной компенсации сособственнику в обмен на право на долю в общем имуществе нельзя назвать сложной.
Однако то, что очевидно для одного человека, другой может воспринять скептически или даже отвергнуть. Поэтому важно уметь убедительно излагать свои аргументы и отстаивать свою позицию в суде. А для того, чтобы обеспечить дополнительные гарантии дела, целесообразно обратиться к юристам на нашем портале за бесплатной консультацией.
Порядок определения долей в квартире
Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:
1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным. Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.
2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.
Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.
Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.
Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Порядок и процедура обращения в суд
Существует только один способ принудительного выкупа доли, и он подразумевает обращение в судебную инстанцию.
Дело относится к категории гражданских споров. Оно рассматривается в порядке искового судопроизводства и характеризуется наличием двух сторон — истца и ответчика. Первый выступает инициатором судебного разбирательства (заявляет исковые требования), второй — отвечает на них, отстаивая противоположную позицию в существующем споре.
Помимо истца, ответчика, судьи и юристов в деле могут участвовать:
- Представители сторон — законные или добровольные.*
- Свидетели — лица, объективно незаинтересованные в результатах дела, владеющие достоверной информацией касательно обстоятельств и предмета спора.
- Переводчики — если сторона разбирательства, представитель или свидетель не владеет русским языком либо ограничен в возможности говорить/слышать физически.
* — в роли законных выступают родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан. Их присутствие в судебном процессе обязательно. Добровольные представители, напротив, назначаются совершеннолетними, полностью дееспособными фигурантами дела по желанию, если защищать собственные интересы лично для них по какой-либо причине затруднительно.
Досудебное урегулирование
Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:
- Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
- Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.
Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли
— имущество получено в наследство несколькими лицами,— недвижимость приобреталась супругами в браке,— квартира принадлежит и взрослым, и детям, поскольку покупалась с использованием средств материнского капитала,— чёрные риэлторы купили небольшую долю в жилплощади с целью сделать невыносимым пребывание остальных в квартире и выкупить их доли за бесценок и т.д.
Во всех этих случаях при наличии конфликта использование общего имущества становится затруднительным, а порой невозможным. Один из способов решения проблемы – принудительный выкуп доли.
Вопрос в том, возможен ли он и при каких условиях. Если теоретическое обоснование допустимости принудительного выкупа доли вас не интересует, то рекомендуем сразу перейти ко второму разделу статьи: Предмет доказывания по делам о принудительном выкупе доли.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.