Ипотека под залог имеющейся недвижимости — условия и оформление в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека под залог имеющейся недвижимости — условия и оформление в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство людей считает, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости с последующим залогом именно этой недвижимости. Однако на самом деле ипотека — это любой кредит под залог любой недвижимости. То есть если вы хотите заложить уже имеющуюся у вас недвижимость, чтобы купить что-то другое, — это тоже ипотека. В этой статье мы как раз сравним «классическую» ипотеку с кредитом под залог уже имеющейся у вас недвижимости.

Кто может быть заемщиком

Кредит под залог может получить любой человек, у которого в собственности есть имущество – квартира, дом, земельный участок.

Есть другой вариант – привлечь в качестве созаемщика лицо, владеющее недвижимостью.

В этом случае, если клиент не сможет вносить регулярные платежи, это обязательство переходит на поручителя. Только если последний также откажется от погашения долга, его жилье будет выставлено на продажу. Для банка главное, чтобы задолженность была погашена, а в качестве залога оформлена недвижимость с высокой ликвидностью.

К заемщику или созаемщику предъявляется ряд стандартных требований:

• российское гражданство;
• проживание и регистрация на территории России;
• трудоспособный возраст 18-65 лет (максимальный порог действует на момент окончания срока действия кредитного договора);
• общий трудовой стаж от 1 года и трудоустройство на последнем месте работы от 3 месяцев.

В качестве поручителя можно привлечь несколько лиц, но не более 3.

Банки не приветствуют выдачу кредита под залог работникам, занимающим руководящие посты, главным бухгалтерам, предпринимателям (если они обладают долей в бизнесе свыше 5%).

Покупка у заемщика с согласия банка

При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.

Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.

Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.

Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

В чем выгода кредита под залог?

Кредит с обеспечением позволяет получить деньги в течение двух-пяти дней. Но это не единственное преимущество.

• Банки охотнее выдают кредиты под залог, поскольку недвижимость — гарантия возврата инвестиций. Даже если заемщик не исполнит обязательства по договору, продажа залоговой квартиры покроет задолженность и начисленные проценты. Однако просто продать имущество нельзя, даже если оно заложено. Требуется решение суда или подписанный договор об отступном праве.

• Заем под залог отличается меньшей процентной ставкой, чем программы без залога. Средняя ставка по займам с обеспечением — 10–13% годовых, в то время как кредиты наличными выдают под 20% годовых.

• Лимит по программам с залогом составляет до 20 млн руб., в зависимости от цены закладываемой недвижимости. Банк выдает до 90% от рыночной цены недвижимости после проведения оценки.

• Срок кредитования составляет до 25 лет с возможностью досрочного возврата долга. Потребительские кредиты без залога ориентированы на срок до пяти лет.

• Для оформления займа хватит паспорта и правоустанавливающих документов на закладываемое имущество.

• Квартира не переходит банку, а остается во владении клиента. Владелец вправе распоряжаться имуществом — сдавать в аренду, проживать, делать ремонт. А вот продать квартиру нельзя, она находится под обременением. Сделка, предполагающая смену собственника, признается недействительной по решению суда.

Какая недвижимость принимается к залогу?

Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.

Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:

• заемщик является собственником;

• квартира не заложена и не под арестом;

• год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;

• износ здания не превышает 60%;

• в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.

Кредит под залог квартиры: плюсы и минусы

Кредит под залог квартиры — это разновидность нецелевого кредита, который можно использовать на дорогостоящие покупки, оплату обучения, лечения, развитие бизнеса, погашения долгов и т.д. Его основное отличие от обычного потребительского кредита — обеспечение в виде уже существующего объекта недвижимости. У этого продукта есть и другие особенности, как со знаком плюс, так и минус.

Среди преимуществ, выгодно отличающих данный продукт от потребительского кредита без обеспечения:

• Возможность получить более крупную сумму. Чаще всего верхний предел предоставляемой ссуды — 80% от оценочной стоимости закладываемого имущества. В случае кредита без обеспечения, доступная сумма рассчитывается исходя из платежеспособности клиента, срока кредитования, и часто не превышает 300 тыс. рублей.
• Выше вероятность одобрения со стороны банка. Риск невозврата для банка снижен, ведь в крайнем случае, он сможет продать залог и погасить задолженность. Заем может стать выходом для тех, у кого низкий скоринговый балл и не совсем идеальная кредитная история.
• Ниже процентная ставка. Имея обеспечение, кредиторы не включают риски в размер процентной ставки. Разница может быть существенной, и составлять десятки пунктов. Проценты могут стать минимальными, если вы застрахуете имущество, свою жизнь и здоровье,
• Больше срок погашения. Если по беззалоговому кредиту срок обычно ограничен 5 годами, то при наличии залога, он приближен к ипотечному.

• Кредитная история не принимается во внимание. Не стоит беспокоиться, что получить деньги Вы не сможете, если есть открытый долг.
• Поручители не нужны. Кредит оформляется по тем документам, которые уже есть в наличии — не нужно будет обращаться к родным и близким, посвящать их в финансовые дела.
• Справка о заработках не потребуется. Вы получите заем даже в случае, если временно не работаете и не можете предоставить официальный документ.

Преимущества кредита под залог ипотечной квартиры

• Выгодные проценты!
  Мы предлагаем клиентам проценты, которые сопоставимы с банковскими программами. Но, благодаря нашим условиям, заем окажется более выгодным, доступным.
• Любая недвижимость!
  Вы сможете получить кредит под квартиру: неприватизированную, в строящемся доме или под залог уже имеющегося недвижимого имущества.
• Удобный график!
  В отличие от многих организаций мы составляем график выплат, исходя из пожеланий и возможностей клиентов.
• Аннуитетные платежи!
  Есть возможность выбрать схему оплаты аннуитетными платежами, что позволит максимально быстро выплатить все задолженности, решить возможные проблемы.

Гарантии безопасности

Ипотечный кредит на квартиру под залог покупаемой квартиры оформляется официально — мы заключаем с клиентом договор займа и залога, который проходит регистрацию. Он служит гарантией того, что имущество защищено по закону.

• С гражданами старше 18 лет
• С резидентами Российской Федерации
• С обладателями недвижимости в Москве и Московской области

Не нашли ответ на свой вопрос? Позвоните нам

Мы ценим Ваше время, доверие и всегда идем навстречу клиентам. Это дает возможность предложить оптимальные условия залогового кредитования.

К другим услугам:

• Как получить деньги под залог квартиры за один день
• Стоит ли брать деньги под залог недвижимости в банке?
• Как оформить займ под залог квартиры с обременением?
• Деньги под залог дома — надежное решение финансовых трудностей!

Другие полезные материалы:

• Получить ипотечный кредит под залог недвижимости в короткое время!
• Получаем ипотечный кредит под земельный участок
• Ипотека в залог имеющейся недвижимости — сложно ли получить?
• Как взять ипотеку под залог квартиры? Совсем несложно!
• Ипотека под залог коммерческой недвижимости — лучшие варианты

Условия предоставления в Сбербанке

В зависимости от качества, стоимости залога и платежеспособности клиента, Сбербанк предлагает следующие условия кредитования:

• Длительность действия ипотечного договора до 30 лет;
• Ставки по займу от 11% (в зависимости от длительности ипотеки, стоимости залога);
• Выдача ипотеки производится только в рублях;
• Первоначальный взнос не требуется;
• Размер кредита до 80% от оценочной стоимости недвижимости (минимальная сумма 300 тыс. руб.).

В качестве залогового объекта могут выступать:

• Квартиры;
• Частные, дачные дома и коттеджи;
• Таун-хаусы;
• Гаражи;
• Земельные участки без построек.

Помимо предназначения недвижимости, Сбербанк также выдвигает требования к качеству объектов:

• Не принимаются объекты, расположенные в зданиях старше 1970 г.;
• Не принимаются постройки из дерева;
• Ветхая, аварийная недвижимость не рассматривается в качестве залога в связи с высоким риском утраты объекта;
• Нельзя заложить недвижимость, не находящуюся в собственности заемщика, а также не прошедшую приватизацию;
• Дополнительные вопросы со стороны банка вызовет недвижимость, которая перепродавалась несколько раз в короткий срок времени;
• Ипотека не выдается на часть площади в обособленном объекте недвижимости (например, комната в квартире);
• Усложнится оформление залога на собственность, где среди владельцев числятся инвалиды, недееспособные и несовершеннолетние лица.

Задача банка – получить в распоряжение залог с минимумом рисков его утраты. По этой причине Сбербанк откажет потенциальным заемщикам, чье недвижимое имущество находится в аварийном состоянии, подлежит сносу или отстроено из дерева (легко воспламеняемый материал).

Как снять залог после погашения кредита?

После погашения ипотеки залогодатель получает право безраздельного владения заложенной недвижимостью. Залог – обременение, которое регистрируется в ЕГРП. При наличии такого обременения большинство юридических операций с недвижимым имуществом недоступны владельцу. Для снятия залога необходимо предпринять следующие действия:

• После внесения последнего платежа, обратиться в банк для уточнения сроков выдачи справки о погашении ипотеки и закладной с соответствующими пометками (обычно ее делают в течение 1 месяца);
• С этой справкой следует обратиться в ближайшее отделение регистрационной палаты с заявлением о снятии обременения с объекта недвижимости;
• В течение 3-х рабочих дней заявление и прикрепленные к нему документы будут рассмотрены;
• Заявитель направляется в указанный день в день палаты, где получает новое свидетельство собственника.

Некоторые банки самостоятельно направляют необходимые документы для изменений в документах ЕГРП. В этом случае собственнику недвижимости понадобится только забрать новое свидетельство. Уточнить, как будет проходить процесс снятия залога, можно у сотрудников банка, выдавшего ипотеку.

Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите

1. Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
2. Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
3. Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
4. Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
5. Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.

С точки зрения банка ипотечный кредит – это любой кредит под залог недвижимости. Сама ипотека предполагает наличие залога. Предметом выступает либо приобретаемое жильё, либо уже имеющееся.

Тема нашей статьи – как раз второй вариант: ипотека под залог «наличной» недвижимости – квартиры или дома.

Почему банкам такой залог более выгоден? При традиционном ипотечном кредитовании сумма заёмных средств достигает 80% от стоимости квартиры.

А вот при залоге имеющейся недвижимости этот показатель – не более 60%, а иногда и меньше. То есть риски банка снижаются, а потенциальные доходы – увеличиваются.

Заёмщик тоже получает определённые преимущества в результате такой сделки:

• снижается процентная ставка;
• банки менее пристрастно проверяют кредитную историю;
• упрощается процедура оформления кредита – банк требует меньше документов;
• часто при наличии залога не нужно платить первоначальный взнос;
• кредит выдаётся на длительный срок – от 5 до 25 лет, а иногда и дольше.

Заёмщик имеет право выбрать любой объект для покупки, тогда как ипотека под залог приобретаемого жилья обычно предполагает аккредитацию банком конкретных объектов строительства.

Как рефинансировать потребительский кредит и ипотеку

Рефинансирование будем рассматривать исключительно как объединение в рамках комплексных программ. Стоит помнить, что новые займы при непогашенной ипотеке банки выдают неохотно, но все-таки выдают. Попытаться стоит.

Особенности следующие:

1. Ипотечная недвижимость станет объектом залога банка, решившего рефинансировать кредит и ипотеку.

2. Лимит рефинансирования в рамках программ не может превышать 80% от исходной стоимости недвижимости.

3. Средняя ставка на ипотечное рефинансирование (даже при условии, что банк принял решение дополнительно рефинансировать кредит) не может превышать установленную Центробанком (8-9%).

Пример: рефинансируем те же 1,75 миллиона под залог квартиры. Результаты расчетов уже были прописаны: сумма платежа увеличится на 300 рублей в худшем в случае. Стоит учитывать, что в любом случае выгоднее расплатиться и с ипотекой, и с кредитом отдельно (экономия после трех лет финансового бремени составит порядка 8-9 тысяч рублей ежемесячно).

Вот что потребуется для рефинансирования:

• найти банк, предлагающий комплексные программы;
• подготовить необходимые документы (паспорт, ИНН, СНИЛС, документы на залоговую квартиру, ипотечный и кредитный договоры, справки, подтверждающие доходы, и другие по требованию банка);
• подать заявку и ожидать решения.

Преимущества и недостатки ломбардной ипотеки

Начнем с преимуществ залога «старого» жилья:

1. В ряде банков процентные ставки по кредиту с таким залогом несколько ниже, чем при обычной ипотеке. Правда, в последнее время кредитные организации стараются нивелировать данную разницу, поэтому данное преимущество вскоре может исчезнуть
2. Второй плюс для тех, кто планирует приобрести квартиру на первичном рынке, так как в данном случае заемщик может купить недвижимость в любой новостройке, независимо от того, аккредитован ли данный объект конкретным банком
3. Срок кредитования до 30 лет и возможность досрочного погашения без штрафных санкций
4. Гибкие требования к недвижимости, являющейся объектом залога, а также к самому заемщику и его доходам: гражданин РФ от 18 до 65 лет с наличием стабильного источника погашения кредита самого заемщика и его супруги/супруга
5. Главное преимущество ипотеки под залог квартиры – нет необходимости вносить первый взнос. Некоторые банки, желая разрекламировать свой кредитный продукт, называют данный кредит «ипотекой без первоначального взноса».

Однако собственника жилья, желающего отдать ее в залог, может ожидать много подводных камней. Кредитные организации очень настороженно относятся к объектам залога вторичного рынка и далеко не всегда принимают в обеспечение такую недвижимость, что является существенным недостатком ипотеки под залог «старой» квартиры:

1. Так ни один банк не выдаст кредит под залог объекта, который входит в программу реновации хрущевок или развития исторического центра, как и в целом под жилье, построенное более 50 лет назад
2. Также кредиторы могут отклонить заявку, если износ здания слишком высок, имеются незаконные перепланировки или если в доме деревянные перекрытия
3. Еще одним недостатком является ограниченная сумма займа. Необходимо иметь недвижимость определенной стоимости – на 30% выше суммы кредита
4. Другим минусом ломбардной ипотеки являются более высокие расходы на страхование, так как в данном случае банк потребует застраховать не только предмет залога, но также жизнь и здоровье заемщика, и титул
5. И наконец, последний недостаток: не каждый банк даст согласие на продажу залогового жилья, если заемщик решить его продать. Поэтому еще на стадии подписания договора с кредитной организацией кредитор должен узнать позицию банка по этому поводу.

Стоит отметить, что отсутствие первоначального взноса и высокие риски финансовых учреждений привели к небольшому выбору банков, которые предоставляют данный кредитный продукт.

Сравнительная таблица ставок и суммы

Компания	Процент	Сумма
Легко-залог	От 7.5% годовых	От 0.5 млн р. до 100 млн р.
РКБ	От 9.9% годовых	От 200 тыс. р. до 56 млн р.
Кредитный дом	От 7% годовых	От 300 тыс. р. до 57 млн р.
Artego Finance	От 9.5% годовых	От 0.5 млн р. до 100 млн р.

Что необходимо для получения займа при наличии плохой КИ?

Информация, находящаяся в базе БКИ, не всегда достоверна. Чтобы узнать кредитную историю, гражданин вправе раз в год получить справку в бюро. Если в выписке обнаружатся неточности, ошибки, то следует получить в банке справку, подтверждающую своевременную выплату займа. Справка прилагается к заявке на ипотеку.

Важно! Многие банки осуществляют свою деятельность не со всеми бюро кредитных историй. Поэтому есть вероятность, что сведениями о КИ клиента они могут не располагать, что увеличивает шансы заемщика на получение средств.

Для оформления займа можно воспользоваться услугами МФО. Стоит помнить, что займы подобные учреждения выдают под большие проценты и на определенных условиях.

Получение микрозайма	Для получения кредита заемщику потребуется предоставить паспорт.
Услуги кредитного брокера	Брокер располагает сведениями о названиях БКИ, которые сотрудничают с тем или иным банком. Несмотря на это велика вероятность получения отказа от банка, который указал брокер.
Услуги частного инвестора	В качестве оплаты за оказанные услуги в получении займа инвесторы требуют его часть.

Банки, выдающие кредит под залог доли в недвижимости

Название банка	Годовая ставка (%)	Срок кредитования (лет)	Сумма (млн. руб.)
ВТБ-24	11.7-15.5	до 20	до 90
Совкомбанк	от 19	до 10	до 30
Банк “Зенит”	14-18	до 14	до 14
Россельхозбанк	15	от 1 до 10	до 10

Как быстрее всего получить кредит под ипотечную квартиру

Если у вас оформлена ипотека, то проще всего оформить кредит в этом же банке, чуть дольше — в другом. Делается это при помощи рефинансирования без первоначального взноса. До начала оформления стоит учитывать следующее:

• не должно быть просрочек по текущей ипотеке, вы должны знать, что это помешает получить деньги в долг;
• вы оплачиваете ипотеку уже более полугода;
• понадобится оценка недвижимости (не должно быть незаконных перепланировок);
• необходимо официальное трудоустройство, доход;
• кроме ипотеки по квартире не должно быть других обременений;
• можно для залога использовать жилищный фонд или коммерческую недвижимость.

У каждого учреждения финансового сектора своя внутренняя политика. А потому, планируя заложить квартиру в ломбарде, обсудите условия погашения максимально детально. А также проверьте, обозначены ли условия, которые обозначает вам менеджер ломбарда непосредственно в договоре. Итак, есть как минимум два варианта развития событий, и вы должны понимать, что предлагают именно вам:

• Беспроблемное досрочное погашение
• Досрочное погашение с комиссией.

Почему может возникнуть дополнительная комиссия? В некоторых ломбардах действует дифференцированная ставка по сроку займа. Если вы закладываете квартиру на 1 год или 10 лет, проценты по займу могут быть различными. Очевидно, что на более долгий срок они будут ниже. И если вы берете в ломбарде деньги под залог квартиры на 10 лет под лояльный процент, а отдаете через год, получается, что ломбард на вас «недозаработал». С помощью специальной комиссии они компенсируют свою прибыль. Если же в договоре прописано, что штрафа за досрочное возвращение заемных средств нет, вы можете вернуть их в любой момент не переживая о переплатах.

Погашать заем можно также двумя способами:

• Проценты плюс часть тела
• Только проценты

Оформление кредита под залог в банке

Чтобы взятькредит под залог (недвижимость или автомобиль)его нужно правильно оформить. Рассматриваемая процедура состоит из нескольких этапов, которые стандартны практически для каждого банка.

Пока не взяли кредит, нужно подать заявку. Чтобы это сделать, следует выбрать кредитную организацию. Ориентируйтесь на выгодность условий, и выбирайте вариант, который предлагает самые выгодные условия. Подав заявку, нужно подождать решения банка – одобрят её или нет. Следует принимать во внимание, что решение поступает не так быстро как для стандартных кредитов. Обычно заявки рассматриваются в течение 3-5 суток.

Следующий шаг, когда занимаетесь взятием кредита (при условии удовлетворения заявки на то чтобы взять кредит) – принести документы в банк. Список документов можно узнать в выбранном банке, но обычно он стандартный. Например, нужны личные документы и бумаги на заложенный объект. Максимально тщательно изучают документы на залог, а на показатели клиента отводится минимум времени и усилий. Собственно, это и является одним из коренных отличий залогового кредита от стандартного.

Похожие записи:

• Наборы молочной кухни Москва в 2024 году
• Какой дом можно строить в СНТ в 2023 году
• Как поменять загранпаспорт по истечении его срока действия в 2023 году