Как оформить в собственность земельный участок под гаражом?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность земельный участок под гаражом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В некоммерческих гаражно-строительных кооперативах (сокращенно – ГСК) гаражные постройки – это неделимый гаражный ряд, где помещения имеют общие элементы с соседними «коробками». Из-за этого оформить участок земли под строениями можно исключительно в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Самостоятельно приобрести право на землю под такими строениями не получится. Поэтому главное условие – все участники ГСК должны быть согласны на оформление участка, а для этого – действовать быстро и согласованно.
Оформление земли под гаражом в кооперативе: пошаговая инструкция
Перед началом процедуры потребуется уточнить у руководства ГСК наличие документов о регистрации кооператива в качестве юридического лица, а также кто конкретно предоставляет участок в качестве собственника. При наличии у ГСК всех уставных документов, порядок действий будет таким:
Шаг 1. Оформление всех гаражей в собственность. Для этого каждый участник кооператива должен выполнить несколько действий:
- оформить в местном отделении Бюро технической инвентаризации (далее в тексте – БТИ) технический паспорт строения;
- получить справку, подтверждающую вступление в ГСК;
- оформить свой гаражный бокс в собственность в Федеральной службе госрегистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр).
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Оформление прав на гаражи зависит от их характеристик. Право собственности на гараж необходимо регистрировать, если он относится к объектам недвижимости. По правилам ст. 130 ГК РФ недвижимостью признается объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их функциональному назначению. Именно о регистрации прав на такие объекты пойдет речь в этой статье.
Законодательство о регистрации недвижимого имущества существенно изменилось, в 2023 году будут применяться следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс РФ, регламентирующий общие правила подтверждения и регистрации прав на недвижимость;
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого проводятся регистрационные действия и кадастровый учет;
- Градостроительный кодекс РФ, который регулирует порядок строительства отдельных объектов капитального строительства;
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ, которым введено понятие машино-места;
- Приказ Минэкономразвития РФ от 26.11.2015 № 883, определяющий порядок подачи документов и заполнения форм на регистрацию.
Если вы принимали участие в гаражном строительстве путем вступления в кооператив и выплаты паевых взносов, оформить готовый объект в собственность можно после ввода его в эксплуатацию. Машино-места также могут размещаться в гаражных кооперативах, либо предусматриваться проектной документацией в новостройках.
Необходимые документы
В зависимости от вида регистрируемого объекта (гараж в ГСК, машино-место в новостройке и т.д.), для оформления права собственности потребуются следующие документы:
- заявление о проведении кадастрового учета и регистрации;
- документ, удостоверяющий личность – паспорт, свидетельство о рождении. Гараж, как и иной объект недвижимости, может быть оформлен в собственность несовершеннолетнего ребенка. В этом случае оформлением документов будет заниматься законный представитель (родитель);
- справка о членстве в гаражном кооперативе – выдается правлением ГСК по заявлению дольщика;
- справка о полной выплате пая в кооперативе – это документ также выдает правление ГСК, а подписи ставят председатель и главный бухгалтер кооператива;
- учредительные документы ГСК, реестр членов кооператива, протокол с подтверждением полномочий председателя и главного бухгалтера – эти документы представляются в службу Росреестра при регистрации первого гаража в ГСК, при обращениях последующих собственников сведения будут получены самим регистратором;
- технический план с отражением местоположения гаража на земельном участке кооператива, либо техплан на машино-место;
- платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины (в 2023 году размер пошлины для граждан составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
При кадастровом учете и регистрации вновь построенного здания, могут быть одновременно учтены все машино-места, если заявитель представит технический план на объект капитального строительства с указанием сведений по каждому стояночному месту.
Регистрация долгосрочного договора аренды гаража или машино-места
Как и любой другой объект недвижимости, гараж или машино-место могут быть сданы в краткосрочную или долгосрочную аренду другим гражданам или юридическим лицам. Если срок договора не превышает одного года, его не нужно регистрировать. При долгосрочной аренде на регистрацию представляются следующие документы:
- заявление;
- паспорта участников сделки;
- арендный договор и передаточный акт;
- правоустанавливающий документ на гараж или машино-место (если у арендодателя права были зарегистрированы после июля 2016 года, выписку ЕГРН представлять не обязательно, кадастровые сведения будут получены регистрирующим органом самостоятельно);
- технический план на гараж или машино-место;
- платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
На весь срок аренды будет установлено обременение, этот факт отражается в выписке ЕГРН. После завершения арендных отношений обременение снимается.
Зачем приватизировать землю под гаражным кооперативом?
В свое время гаражные кооперативы получали земельные участки под застройку в бессрочное пользование у государства (у местных органов самоуправления), и лишь немногие ГСК могут похвастаться выкупленным земельным владением. В основном, земля до сих пор формально является муниципальной собственностью, находящейся в аренде — а это значит, что по истечении срока аренды владельцы гаражей не застрахованы от вероятности того, что их «попросят» освободить занимаемый земельный участок (скажем, для строительства дороги или возведения новостройки).
Обладателю приватизированного гаража в таком случае будет предложена компенсация, но — только за само строение. Устроит ли это собственника? Таким образом, риски в случае аренды земли достаточно велики для того, чтобы большинство владельцев гаражей в ГСК начали задумываться о том, как приватизировать землю под гаражным кооперативом.
Нюансы покупки земли под гаражом в гаражном кооперативе
Прежде всего, стоит отметить, что покупка «подгаражной» земли в собственность возможна исключительно в той ситуации, когда гараж — это отдельное строение с наличием отдельного фундамента, въезда и пр.
В случае же, когда гараж — часть единого комплекса (кооператива), участок под ним (прим. — под комплексом) признается неделимым. А значит, претендовать вы можете только лишь на долю в общей собственности.
Решение об аренде/выкупе неделимого участка всегда принимается только через общее собрание всех членов кооператива. И условие для выкупа такой земли в общую собственность — надлежащее оформление прав собственности абсолютно всех членов кооператива.
Необходимые документы
Для проведения приватизации нужно подготовить следующий перечень документов:
- Коллективное заявление участников ГСК (актуально для в случае расположения гаража в кооперативе).
- Согласия всех пользователей земли.
- Отказ от участия в приватизации (если требуется). Этот документ заверяется нотариально и фактически лишает пользователя земли его доли.
- Паспорт заявителя.
- Справка из бухгалтерии ГСК о том, что все взносы выплачены в полном объеме.
- Договор с кооперативом.
- Договор, на основании которого человек или кооператив пользуются землей (например, договор аренды).
- Документы на гараж, подтверждающие тот факт, что постройка возведена по закону, а не является самозастроем.
- Квитанция об оплате государственной пошлины (этот документ требуется только при обращении в Росреестр).
Как зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке?
Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами — гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона N 218).
Чтобы зарегистрировать гараж в упрощенном порядке, должны выполняться следующие условия:
- гараж построен до 30.12.2004 (до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ),
- гараж является объектом капитального строительства,
- он стоит на земельном участке, который вам дали в собственность бесплатно в соответствии с Законом N 137-ФЗ,
- земельный участок предоставили вам в случаях и порядке, которые мы назвали выше,
- право собственности на гараж за вами не зарегистрировано.
— В свое время за заслуги на работе мне дали участок в СНТ в Советском районе. У меня есть только членская книжка, больше никаких документов. Как оформить участок в собственность по дачной амнистии?
Елена Абдракипова: Запросите выписку о земельном участке, указав его адрес – СНТ, улицу, участок, то есть все, что указано в членской книжке. Возможно, что ваш участок уже стоит на кадастровом учете. Если это действительно так, то вы можете обратиться за предоставлением земельного участка в администрацию города.
— Межевание нужно сделать?
— Да, если участок не стоит на кадастровом учете. Проведите межевание, а затем обратитесь в городскую администрацию за предоставлением вам земельного участка. Напоминаем, что такой упрощенный порядок оформления прав на садовые участки в СНТ действует до 1 марта 2022 года.
— Можно ли воспользоваться дачной амнистией, если дом на участке еще не закончен?
— По дачной амнистии предоставляется только технический план, оценивает объект в части его завершенности кадастровый инженер. Он составляет технический план. Если он видит, что идут какие-то строительные работы, то оформляет объект как незавершённый. Но объект должен хотя бы что-то иметь над фундаментом, чтоб являться объектом незавершённого строительства. Складирование материалов на земле – это не объект! Можно воспользоваться дачной амнистией и зарегистрировать дом без крыши и окон, но это так и будет называться «незавершённый строительством объект».
— То есть нужно будет перерегистрировать его после завершения строительства?
— Да.
— Тогда теряется смысл пользоваться сейчас дачной амнистией…
— Сейчас это имеет смысл, если вы продаёте свой недостроенный дом: участок с таким объектом пусть и не законченным, будет стоить дороже, чем просто голая земля.
Почему поступил отказ и как решить вопрос?
Нередко заявители сталкиваются с отказом, который не всегда понятен. Причиной выступают следующие моменты.
| Причины | Варианты исправлений |
| Составление документации с ошибками или неточностям | Если в кадастровой документации имеются неточности, следует обратиться к инженеру для их устранения |
| Вместо оформления прав предлагается долгосрочная аренда | Данная норма не нарушает прав собственника гаража и при необходимости его продажи переуступаются права арендатора. Администрация может принять подобное решение, если участок важен для муниципальных нужд |
| Нет данных в кадастре | Если нет данных, изначально следует провести регистрацию недвижимого объекта и только после этого приватизировать землю |
| Нет соответствующего статуса у ГСК или согласия всех участников | ГСК должен оформить себя в статусе юрлица, а отсутствие подписи даже одного участника повлечет отказ |
Любой отказ должен быть официальным, письменным и аргументированным.
Порядок оформления собственности земли под гаражом в гаражном кооперативе – этапы и документы
- При «делимости» земли, каждый член кооператива сможет приобрести свой участок в собственность.
- При неделимостичлены кооператива должны собраться и вместе решить – как жить дальше. То есть, брать землю в аренду или же все-таки выкупать в общую стоимость. На момент собрания у каждого хозяина гаража должно быть право собственности на него. Решение собрания (с подписями секретаря и председателя!) в обязательном порядке протоколируют, после чего уполномоченное лицо (член представительства кооператива) составляет совместное заявление о покупке в долевую собственность земли, указывая имена всех членов кооператива (с их подписями!).
Оформление земли под гаражом в собственность в гаражном кооперативе
Для чего нужно оформлять надел земли, находящийся под гаражом, в личное владение, если подавляющее большинство гаражей в России возведено стараниями гаражных кооперативов на землях государства, отведенных целенаправленно для данных целей на условиях бессрочного пользования?
Многих вводит в заблуждение понятие «бессрочное пользование». Встречая его, представляется уверенность и стабильность – никто не сумеет отнять такой участок. Однако на самом деле, это совершенно не так.
Государственные и муниципальные власти имеют право на распоряжение наделами, переданными в бессрочное пользование, и могут даже изменять статус данных земель.
Естественно, разрушить единовременно большой гаражный кооператив и возвести, например, торговый комплекс, вряд ли смогут без проведения длительных процедур согласования. Но и недооценивать такую возможность не стоит.
В таком случае для чего оформлять во владение, если власти все равно вправе повелевать наделом по своему желанию? Для того чтобы в случае сноса сооружений, собственники приватизированных земель получили от государства компенсацию. Помимо этого, владельцы земли вправе требовать налоговые вычеты.
В том случае, если и гараж, и земля под ним будут находиться в собственности одного и того же лица, величина компенсации будет существенно выше. При этом повысится и рыночная цена самого гаража. Конечно, возрастет и размер земельного налога, но его повышение будет не толь значительно.
Согласно ныне действующему земельному законодательству собственник сооружения владеет предпочтительным правом на приватизацию участка земли, находящегося под ним. Лица, в чьем владении пребывают разные недвижимые объекты, находящиеся на государственной или муниципальной земле, имеют привилегированную возможность оформления имущественных прав на данную землю.
Необходимо внимательнее рассмотреть такие определения, как здание, постройка, сооружение. Предполагается, что гараж, в общепринятом понимании, – это стоящая особняком постройка, которая имеет несвязанный с другими сооружениями фундамент, индивидуальный въезд и другое.
Если гараж располагается в гаражном боксе, что повсеместно происходит в гаражно-строительных кооперативах, приватизировать землю не представляется возможным. Единый фундамент и стены не дают право отнести такой гараж к категории самостоятельного сооружения. То есть он является частью собственности кооператива и не может быть разделен.
Механизм осуществления действий по приобретению права владения будет зависеть от того, сепаратно ли располагается гараж или располагается в боксе, а также от статуса земли.
Если гараж располагается в кооперативе, осуществите следующие действия:
- Обсудите с его членами вопрос приобретения прав;
- Проведите общее собрание;
- Результаты собрания зафиксируйте в протоколе;
- Каждый владелец гаража должен составить заявление в орган местной администрации, ведающий имущественными вопросами, о регистрации права на долю земли в кооперативе.
Протокол собрания направьте в департамент имущественных отношений вкупе с другой требующейся документацией.
Как оформить в частную собственность землю под гаражом
Если гараж является частью неделимого комплекса (ГСК), он тоже считается неделимым. Следовательно, его владелец может претендовать только на долю в общей собственности пайщиков.
Решение о выкупе неделимого земельного участка должно быть принято на общем собрании пайщиков. Один владелец гаража не сможет выкупить площадку под своим строением, это должны сделать все члены кооператива одновременно.
С протоколом собрания необходимо обратиться в местную администрацию и дождаться решения.
При положительном ответе властей члены кооператива обращаются в Росреестр и становятся собственниками доли земельного участка ГСК. Оформление земли в собственность в ГСК, если она является делимой, может происходить в индивидуальном порядке независимо от других членов кооператива. Решение о делимости или неделимости земельного участка под ГСК выносят местные власти.
Во втором случае нужно добиваться согласия всех членов кооператива. Универсальная пошаговая инструкция по оформлению гаража в собственность не предусмотрена. Все зависит от конкретных обстоятельств.
Каждый член кооператива может единолично оформить в собственность свой гараж, но только не землю, когда она является неделимой. Если хотя бы один пайщик на общем собрании откажется от выкупа участка, у остальных не будет возможности выкупить землю в собственность.
Перед тем как оформить в собственность, если земля в аренде в ГСК, собственнику постройки нужно собрать следующие документы:
- Паспорт владельца гаража с копией.
- Выписку из ЕГРП о праве ГСК на бессрочное пользование землей.
- Заявление.
- Правоустанавливающие документы: об аренде земельного участка под гараж и так далее.
- на земельный участок. Оформляется кадастровыми инженерами при предоставлении правоустанавливающих документов.
- Копию протокола собрания членов кооператива.
Если земельный участок был передан ГСК в бессрочное пользование до 30 октября 2001 года, процедура приватизации производится бесплатно. В противном случае придется выкупить землю по ее . Дополнительно нужно заплатить за оформление кадастрового паспорта и уплатить госпошлину в размере 2000 рублей перед обращением в Росреестр.