Переуступка по договору долевого участия НДС
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка по договору долевого участия НДС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 1 ст. 1 Федеральный закон от 25.02.2022 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон 39-ФЗ) инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу
Таким образом, в рассматриваемой ситуации возникает объект обложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 02.03.2022 г. № 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 28.03.2022 г. № 09-11/30092, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2022 г. № Ф09-7710/12 по делу № А50-24814/2022).
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ
Одним из требований к участникам или сторонам сделки, как и писалось ранее, является получение согласия от застройщика на смену лиц в обязательстве. Это первостепенно, так как любые другие действия без должного документа не будут иметь юридической силы. Далее идёт процесс переговоров по сумме, немаловажный аспект для всех сторон – продавца, покупателя и налоговой службы, условиям передачи прав и обязательств.
- Стоимость по кадастру основывается на данных Российского Реестра недвижимости, в базу которого постоянно вносятся и дополняются только что возведённые и введённые в эксплуатации строительные объекты (ЖК, здания, квартиры и прочее).
- Налоговый вычет базируется на основании типа объекта – квартира, помещение или дом, включая ЖК.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Особенности договора купли продажи квартиры с долевой собственностью
- провести согласование со всеми владельцами долей условий предстоящей сделки. Если принято решение продать имеющееся жилье, то начать поиск покупателя квартиры.
- но предварительно владельцы должны прийти к соглашению о продаже квартиры как целого объекта недвижимости, или отдельно по частям.
- предположить продажную стоимость имущества. И если кто-то из владельцев долей отказывается участвовать в сделке, то на этом этапе им отправляются заказные уведомления о продаже других частей.
- оговаривается способ оплаты, сроки поступления платежа;
- если в квартире остаются граждане, наделенные правом пожизненного проживания, то и это обстоятельство должно учитываться другими участниками соглашений.
- все эти условия и конкретные предложения заносятся в проект будущего договора, который затем следует направить на нотариальное одобрение, и на регистрацию в Росреестр.
- заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую долю в праве общей собственности на недвижимость;
- копии общегражданских паспортов всех участников соглашения;
- медицинские справки об отсутствии психических заболеваний у сторон по сделке, то есть признание дееспособности;
- в основной пакет документации на квартиру входит и план БТИ, и экспликация, и кадастровые документы о прохождении регистрации права на владение долей;
- справки от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, городского телефона и электричества, о количестве зарегистрированных лиц в продаваемой квартире;
- выписка из Росреестра об отсутствии залога, ареста или любого другого обременения на квартиру;
- гарантийное письмо из банка, о готовности предоставить ячейку для закладки средств;
- копии уведомлений о продаже долей другим владельцам имущества, их письменный отказ или согласие на участие/неучастие в сделке;
- нотариальное подтверждение о прохождении проверки условий договора купли-продажи всех долей недвижимого имущества;
- акт приемки и передачи имущества, подписанного всеми участниками процесса;
- оплаченная государственная пошлина за регистрацию прихода права владения квартирой.
НДС при ДДУ жилых домов
Застройщик, привлекающий для строительства многоквартирного дома генерального подрядчика, выступает наподобие посредника (коллективного заказчика) в расчетах между таким подрядчиком и дольщиками: от последних застройщик получает деньги, которые расходует по направлениям, указанным в пункте 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ; сэкономленные средства переходят в собственность застройщика. Напомню норму ст. 992 ГК РФ: когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Экономия – это и есть дополнительная выгода, остающаяся в распоряжении застройщика. На мой взгляд, в соответствии с толкованием, принятым в абз. 1 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, сделка застройщика и дольщика напоминает договор комиссии, в соответствии с которым застройщик-комиссионер покупает имущество у генподрядчика (хотя собственником построенного объекта он тоже не является). В соответствии с такой трактовкой экономия застройщика выступает его вознаграждением за услуги комиссионера (НДС не облагается), а средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика, не порождают доходов в целях налогообложения прибыли (доходом будет лишь экономия).
Налог с переуступки квартиры по ДДУ
Имеется квартира в новостройке, которую собираюсь переуступить по ДДУ (до приема-передачи квартиры застройщиком).
Год назад квартира покупалась на 300 тыс дешевле, чем хочу отдать ее сейчас.
Дом уже принимает гос.комиссия. Место локации — Московская область.
1. Какой процент с продажи квартиры я должна буду заплатить, если продам ее на 300 тыс дороже? (сумма будет прописана в договоре переуступки).
2. Если прописать ту же сумму, что была указана в договоре при покупке квартиры, и договориться с покупателем, что разницу в цене он мне доплатит (нотариально подписать документ), то что еще нужно предусмотреть?
Сделка без агентов, через застройщика.
Поосторожнее с интернетом. Там таких вот бестолковых советчиков очень много. Это ж надо. «необходимо до 31 апреля года». Лично я всегда считал, что в апреле всего 30 дней. А так да, все правильно написано.
Даниил, спасибо большое!Если бы была возможность редактировать комментарий, я бы отредактировала.Данные брала на юридическом сайте, про апрель даже не перечитала.
Забыла добавить: квартира без обременений, покупалась за наличные.
Нашла ответ на первый вопрос:Налог (НДФЛ) 13% придется платить с суммы превышающей 1000 т.р. применив вычет в размере 1000 т.р. (расчет 1200 т.р.-1000 т.р.=200 т.р.*13%=26 т.р.), или с разницы цены покупки и продажи (например купил за 1200 т.р. продал за 1200 т.р., 1200 т.р.-1200 т.р.=0*13%, то налог = 0 руб.). Вопрос номер 2 актуален.
1) 39 000 руб ; 2) разницу в цене он вам доплатит за что? неотделимые улучшения здесь не прокатят. тем более вы собрались это нотариально заверять. увы, этот номер у вас не пройдет. вариантов только два — или под честное пацанское слово, или официально, но с налогом
Спасибо за совет.
Кто будет задаваться тем же самым вопросом, может пригодиться:Налоговый аспектПереуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года.
Похожие записи: