Продажа квартиры при наличии несовершеннолетних детей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры при наличии несовершеннолетних детей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В бытовой ситуации выписать ребёнка имеют право родители с взаимного согласия или опекун. Чаще всего необходимость в этом возникает при переезде, и выписки как таковой не происходит — при регистрации в новой квартире старая прописка аннулируется автоматически. Дети не исключение — их без проблем поставят на регистрационный учёт по новому месту жительства, если там будет зарегистрирован хотя бы один из родителей.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

• Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
• Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
• Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
• Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
• Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
• Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Варианты допустимых действий

При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:

• ребенок — не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире;
• ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом;
• ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.

Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.

Продажа квартиры, если ребенок не собственник

При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.

Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:

• прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
• зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.

При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.

Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:

• паспорта родителей,
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
• техпаспорт на новую недвижимость,
• заявление на снятие с регистрационного учета,
• листок убытия.

Вправе ли собственник реализовать квартиру, если в ней прописаны дети до 18 лет?

Такая операция допускается только в том случае, если у семьи есть другое жилье. Покупатель должен убедиться в том, что его сделка защищена с правовой точки зрения. Помимо этого, у владельцев стоит поинтересоваться, будут ли по аналогичному адресу проживать родные малолетнего.

Важно! Отпрыски до достижения 14 лет могут регистрироваться только вместе с родителями (усыновителями, опекунами). Если несовершеннолетнему уже исполнилось четырнадцать лет, то он вправе проживать с иными родственниками, например, с бабушкой.

Такие правила установлены для обладателей собственного жилья с целью защитить интересы ребенка. Дело в том, что последний не является собственником жилплощади, но пользуется ей наравне со взрослыми. Кроме того, при покупке квартиры заинтересованное лицо должно включить в договор купли-продажи пункт о том, что текущие владельцы должны сняться с регистрационного учета по месту расположения объекта, который является предметом сделки (ст. 292 ГК России).

При реализации жилплощади с прописанным в ней малышом основной риск для покупателя состоит в том, что несовершеннолетнего практически невозможно выписать с текущего места принудительными мерами. Данный вопрос рассматривается судебными инстанциями.

Суд всегда встает на сторону малолетнего. Иное допускается только при наличии соглашения между сторонами, заключившими сделку, и наличии иного объекта, находящегося в полноправном владении родственников малыша. При этом учитываются технические параметры нового жилища. Оно не должно быть меньше по площади с подводкой коммуникаций и т. д.

Вопрос:

На что нужно обратить внимание при покупке жилья, если оно единственное у семьи с малолетним отпрыском?

Ответ:

Такие ситуации возникают часто. Чтобы избежать неприятностей с вновь приобретенной квартирой нужно заранее обеспокоиться вопросом проживания несовершеннолетнего. Для этого применяются альтернативные сделки купли-продажи. Они заключаются в том, что операция по реализации жилья производится параллельно с приобретением нового. Получается, что отчуждение объекта происходит одновременно с поиском и оформлением другой жилплощади. В таком случае у контролирующих органов не возникнет вопросов по правомерности действий родителей.

Статусы ребенка в квартире

Действующий собственник доложен предупредить потенциального покупателя о зарегистрированном юном гражданине. Этот факт в будущем будет накладывать ограничения по продаже или аренде жилья. Нужно знать все риски и неудобства.

Особенности заключаются в следующем:

• Ребенок возрастом до 14 лет обязан проживать только с родителями – п.2 ст.20 Гражданского кодекса (ГК) РФ. С ним будут зарегистрированы мама или папа.
• Владелец недвижимости не сможет самовольно выписать детей, не имея на то законных оснований – смена жительства, выезд из страны.
• Большая часть вопросов по недвижимости согласовывается с государственными органами опеки. Это обязательно, если ребенок собственник или дольщик квартиры.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

• ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
• условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
• не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Ребенок только прописан

Другая ситуация, уже не связанная с наличием права собственности. Она не предполагает получения согласия на сделку уполномоченного органа. Здесь вопрос о продаже жилья решает исключительно ее собственник.

Как правило, все продавцы желают купить жилье, свободное от каких-либо прав, в том числе права на проживание, которое предоставляет регистрация. Поэтому основным условием для проведения сделки является снятие с регистрации всех, кто в квартире проживает.

Снятие с регистрационного учета ребенка осуществляется по согласованию его родителей. Оба они считаются его законными представителями, поэтому в паспортном столе обычно требуется присутствие отца и матери. Подойдет и письменное согласие, если кто-то из них не имеет возможности личной явки. Чтобы выписать ребенка, не нужно обращаться в орган опеки, ибо решение этого вопроса находится не в их компетенции.

Выписка несовершеннолетнего

Для осуществления сделки купли-продажи потребуется выписать несовершеннолетних граждан. В ином случае уже проданную квартиру нельзя будет полноценно использовать из-за наличия обременения. Поэтому выписку нужно предварительно осуществить, и ее выполняют по стандартной схеме при отсутствии каких-либо ограничений.

Прежде всего, нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Данный этап можно пропустить только в том случае, если есть причины не обращаться в государственный орган. Также если дети не являются собственниками, то тогда их можно выписать вместе с родителями. Однако важно, чтобы у них было новое место для регистрации.

Из документов потребуется предоставить в ГУВМ:

1. Паспорта участников сделки.
2. Документ, подтверждающий право владения имуществом.
3. Нотариальное согласие на продажу от всех собственников недвижимости.
4. Разрешение на продажу, полученное от представителей детей.
5. Бумага от органов опеки и попечительства (при необходимости).
6. Договор купли-продажи, составленный по всем правилам.
7. Справка из кадастрового паспорта.
8. Квитанция об уплате государственного сбора.
9. Акт приёма-передачи недвижимости.

Как только дети будут выписаны, можно будет по стандартной схеме осуществить продажу имущества. Для этого договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего оформляется акт приема-передачи. Когда продавец получит всю сумму, то тогда покупатели смогут законно перерегистрировать права на недвижимость, оформив объект на себя.

Возможно, придётся подождать, пока съедут прежние владельцы, если была об этом договорённость. При отсутствии обременений на дом можно будет стать полноправными собственниками. После этого можно будет проживать на территории квартиры, а также совершать с ней имущественные сделки. Главное, своевременно оформить на себя документы и получить свидетельство о праве собственности.

Если ребенок не является домовладельцем, а лишь прописан в жилом помещении, то разрешения органов попечительства не запрашивается, но и выписать чадо в никуда тоже никто не позволит. А для продажи квартиры она должна быть свободной от прописки, что же делать в таком случае?

Нужно подумать о том, куда прописать ребенка, но это жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать установленным санитарным нормам и требованиям безопасности.

Если все же вариантов для прописки родного чада нет, то можно попробовать договориться с покупателями о том, что снятие с регистрации несовершеннолетнего будет осуществлено после приобретения нового жилья, в течение двух недель после сделки. В российской практике такие случаи не редкость, так как мало кто из наших сограждан может похвастаться наличием нескольких квартир.

Если ребенок – собственник

В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.

Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:

1. Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.

Обычно в него входит:

• свидетельство о рождении,
• выписка из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);
• справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),
• технический план на покупаемое и продаваемое жилье,
• справка БТИ о стоимости.

Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.

1. Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
2. Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
3. Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.

Разрешение органа опеки нужно будет передать в Росреестр при подаче документов на регистрацию права собственности нового владельца квартиры.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Похожие записи:

• Госпошлина за регистрацию авто 2023
• Планируется ли пособие к школе в 2023 году?
• Категория годности к военной службе