Налоговый вычет нерезиденту РФ при продаже квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет нерезиденту РФ при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как выбрать свой способ налогообложения
Итак, есть три способа уменьшения ставки НДФЛ при продаже, и три — при аренде.
Чем руководствоваться при принятии решения?
Это зависит от того, сколько объектов недвижимости есть/будет у вас в собственности, и как вы планируете ими распоряжаться.
1. Если речь идет об одной квартире, и есть возможность дождаться завершения минимального предельного срока владения, то можно сдать ее в аренду (на НПД), а затем продать без налога.
2. Если возможности ждать нет, и есть близкие родственники-резиденты, можно продать недвижимость в два этапа, использовав все возможности налогообложения для резидента:
- налоговая ставка 13%;
- возможность уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
Если не резидент не уплатит налог с продажи квартиры в России
А. Гордон
Учитывая правила налогового законодательства Российской Федерации неуплата нерезидентами России налога с продажи российской недвижимости вполне реальна и на деле возникает совсем не редко.
Отметим сразу, в публикации рассмотрена ситуация с продажей недвижимости физическими лицами, которые не являются предпринимателями.
Статья об уплате налога на прибыль иностранным юридическим лицом при продаже квартиры в России размещена на сайте ранее.
По правилам Налогового кодекса РФ полученный физическим лицом доход от продажи любой недвижимости в России подлежит налогообложению Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это правило относится и к продавцам — гражданам России и к иностранцам.
Для налогообложения доходов физических лиц в России гражданство продавца недвижимости значения не имеет, главное, это налоговый статус продавца – является продавец налоговым резидентом России или нет. Важно знать: налоговый резидент или нет – продавец является налогоплательщиком налога НДФЛ.
Различие в том, что налоговый резидент России (даже если он иностранец) при продаже недвижимости уплатит значительно более низкий налог НДФЛ, а в определенных обстоятельствах будет полностью освобожден от уплаты налога.
Налог с продажи недвижимости для нерезидентов в 2021
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Должен ли нерезидент платить налог при продаже квартиры в 2021
Не предусмотрено обязательной уплаты в бюджет, если жилплощадь подарена близким родственником. При отторжении дарственной квартиры, следует подождать три года, как и в случае с квартирой по наследству, чтобы избежать налогообложения.
Если трехлетний период не соблюдается, квартира реализуется раньше установленного НК срока, то собственнику-иностранцу придется отчитаться перед ФНС и уплатить в бюджет 30% от стоимости жилья по кадастровой оценке.
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им не имел значения до конца 2018 года, и НДФЛ в любом случае взимался. Но с января 2019 года в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесены правки, согласно которым доход, полученный от продажи недвижимости после 01.01.2019, освобождается от налогообложения НДФЛ при соблюдении минимального предельного срока владения.
Напомним минимальный срок владения имуществом:
- для приобретенного до 2016 года — более 3 лет;
- для приобретенного начиная с 2016 года (закон РФ «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ) — более 5 лет, при этом для некоторых ситуаций получения имущества сохраняется 3-летний срок.
Минфин России в письме от 26.12.2018 № БС-3-11/10138 разъясняет тонкости процесса продажи квартиры нерезидентом. Если срок владения продаваемого имущества менее 5 лет, то нерезидент уплачивает налог с суммы дохода по ставке 30%. При этом имущественные вычеты применить он не вправе.
Кроме приведенного письма аналогичное утверждение содержится в письмах Минфина России от 27.05.2019 № 03-04-05/38392, от 14.06.2019 № 03-04-05/43619 и некоторых других.
Что значит – быть нерезидентом?
Чтобы не быть резидентом России, необязательно являться гражданином другой страны или работать за границей. Стать нерезидентом можно в любой момент – для этого нужно лишь в течение года более 183 дней находиться за пределами страны. Если вы пробыли более полугода за рубежом, то всё – вы уже не являетесь резидентом.
Самое примечательное, что отсчитывают срок не подряд, а в общей сложности. Важно именно точное количество дней. Так, к примеру, если вы уезжали в командировку 6 раз по месяцу и еще на пару недель съездили в отпуск, то ваш статус поменялся. И абсолютно неважно, что вы разговариваете на русском языке, что у вас российский паспорт (и другого нет), что у вас семья в России, а зарплату вам платит фирма, зарегистрированная в РФ – при подсчете НДФЛ вы все равно не будете считаться резидентом.
Даже если вы считаете, что вас это не коснется, и тема не самая животрепещущая, рекомендуем ознакомиться с нормами закона. Ведь кто знает, как повернется судьба завтра – лучше быть подкованным с точки зрения законодательных требований, чтобы не попасть в неприятную историю.
Как узнать – резидент ли вы?
Чтобы выяснить, являетесь ли вы на данный момент резидентом, необходимо учесть следующие факторы.
Резидентство считается с 1 января по 31 декабря. Так что если вы выехали 30 сентября, а вернулись 1 марта, то уже через несколько месяцев после возвращения снова станете резидентом. И вот что важно – статус считают не на день продажи квартиры, а на 31 декабря того года, в котором вы ее продали. Это значит – вы можете выехать на полгода, вернуться в январе и сразу продавать квартиру. Если только вы уверены, что пробудете в стране полгода после этого.
Вы можете находиться на территории России 183 дня не подряд. Главное, чтобы общее количество дней было достаточным, и вы могли это подтвердить (например, печатями в паспорте).
Если сделка по покупке квартиры пришлась на новогодние праздники, отсчет пойдет не с даты оформления собственности, а с момента получения продавцом средств за нее. То есть, если регистрация сделки прошла в январе, но средства были перечислены в конце декабря, то дата получения дохода окажется важнее. Это нужно учитывать, чтобы не заплатить лишнего.
Как рассчитывается налог?
Совершив сделку купли-продажи квартиры, продавец-нерезидент обязан подать форму 3-НДФЛ в ФНС до 30 апреля последующего года. Затем, после подачи декларации, следует оплатить налог в размере 30% от полученного дохода с продажи квартиры (до 15 июля того же года, когда была оформлена декларация).
Для расчёта налога следует пользоваться следующей формулой:
(доход от продажи квартиры)× 30%= сумма налога.
Соответственно, если продажа квартиры, стоимостью 5.000.000 рублей, была совершена в начале 2018 года, то подать налоговую декларацию следует до 30 апреля 2019 года и оплатить налог, который составит: 5.000.000× 30%= 1.500.000 рублей, до 15 июля этого же года.
Больше информации о налогообложении сделки купли-продажи жилья в РФ найдете в этом материале, а тут мы рассказывали о правилах заполнения деклараций и прочих налоговых документов.
Налоговый вычет нерезиденту: кто имеет право на вычет
НК предусматривает несколько критериев получения налогового вычета. Обобщенную информацию о требованиях к физлицу представим в таблице.
| Требование | Имеет право на вычет | Не имеет права на вычет |
| Уплата налогов | Гражданин может получить вычет по налогу только в том случае, если он официально перечисляет в бюджет установленную сумму НДФЛ. При этом если сумма вычета больше годового размера уплаченного НДФЛ, то возврат налога осуществляется в размере перечисленного НДФЛ. | Если физлицо не уплачивает НДФЛ (ни самостоятельно, ни через работодателя), то такой гражданин воспользоваться правом на вычет не может. |
| Факт трудоустройства | Факт трудоустройства не влияет на право гражданина в получении вычета. Граждане, имеющие официальное трудоустройство и перечисляющие НДФЛ через работодателя, вправе оформить налоговую компенсацию в общем порядке. Аналогичное правило действует для ИП, уплачивающих налог по ставке 13%. Что касается безработных (или работающих неофициально), то такие лица также могут претендовать не вычет. Расчет суммы компенсации для данной категории лиц осуществляется в особом порядке. | — |
| Гражданство | Наличие/отсутствие гражданства РФ не влияет на право гражданина в получении вычета. При соблюдении прочих условий компенсацию может получить как гражданин РФ, так и иностранный подданный. | — |
| Статус резидента | Правом на налоговую компенсацию обладают исключительно лица, имеющие статус резидента РФ, определенный в установленном порядке. | Если гражданин не смог подтвердить статус резидента РФ, то получить налоговый возврат он не вправе. |
Если физическое лицо находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, то оно признается налоговым резидентом РФ (п. 2 ст. 207 НК РФ).
При этом период нахождения физического лица в РФ не прерывается на выезд за пределы территории РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. Независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ (п. 3 ст. 207 НК РФ). То есть эти категории физических лиц всегда являются налоговыми резидентами РФ.
С 2015 г. предусмотрены особенности признания налоговыми резидентами физических лиц, находившихся в 2014 г. в Республике Крым и Севастополе.
При определении статуса налогового резидента следует иметь в виду, что налоговое резидентство и гражданство – разные понятия. Так, россиянин может и не являться налоговым резидентом РФ, и наоборот, иностранный гражданин может являться налоговым резидентом РФ. Кроме того, с 1 января 2015 г. действует Договор о Евразийском экономическом союзе от 29.05.14 г. (далее – Договор). С 12 августа 2015 г. Киргизия присоединилась, так же как и другие государства – участники ТС (Россия, Белоруссия, Казахстан и Армения), к Договору. Однако вопросы признания физического лица налоговым резидентом какого-либо из государств-членов Договором не регулируются. В этих целях используются положения национального законодательства соответствующего государства-члена. Граждане государств-членов Договора смогут получать в РФ установленные ст. 218–221 НК РФ налоговые вычеты только после приобретения ими статуса налоговых резидентов РФ, определяемых в порядке, установленном в ст. 207 НК РФ.
Если недвижимое имущество находилось в собственности более трех лет
Проанализируем вопрос о возникновении облагаемого НДФЛ дохода, если недвижимое имущество находилось в собственности более трех лет.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Но это правило касается доходов физического лица, признаваемого налоговым резидентом РФ. Поэтому освобождение от налогообложения указанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, ст. 217 НК РФ не предусмотрено (письмо Минфина России от 8.04.13 г. № 03-04-05/4-347).
Таким образом, в описанной ситуации физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30% со всей суммы дохода от продажи квартиры. В соответствии с п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.
Физическим лицом была приобретена в 2014 г. квартира стоимостью 5 млн руб., которая в 2015 г. была продана за 6 млн руб.
I вариант. Физическое лицо не являлось налоговым резидентом РФ.
НДФЛ = 6 млн руб. х 30% = 1,8 млн руб.
II вариант. Физическое лицо являлось налоговым резидентом РФ.
НДФЛ = (6 млн руб. – 5 млн руб.) х 13% = 130 тыс. руб.
Правомерность такого подхода подтверждает и арбитражная практика (постановление ФАС Московского округа от 19.05.15 г. № А40-100177/2013) – вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ.
До тех пор, пока иностранный гражданин не приобретет статус налогового резидента, при продаже российских объектов недвижимости будет уплачен с продажной стоимости недвижимости.
В соответствии с п.п. 2 п. 1, п. 2 и п. 4 ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы НДФЛ в соответствующий бюджет исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 229 НК РФ, в налоговые органы.
То есть нерезидент РФ должен представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ (письмо Минфина России от 4.08.15 г. № 03-04-05/44867). А права уменьшить сумму доходов на сумму фактических произведенных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, у нерезидента РФ нет (письмо Минфина России от 22.06.15 г. № 03-04-05/35996).
Но если физическое лицо получит статус налогового резидента РФ по итогам налогового периода, в котором продает недвижимое имущество, то у него возникает право уменьшить доходы на сумму произведенных расходов либо на налоговый вычет в сумме 1 млн руб. (если недвижимое имущество находится в собственности продавца менее трех лет).
Для уплаты НДФЛ от продажи недвижимого имущества налоговый статус резидента определяется по итогам налогового года (письма ФНС России от 22.08.12 г. № ЕД-43/13897@ и Минфина России от 25.04.11 г. № 03-04-05/6-293). По условиям примера 2 налоговый статус (резидент или нерезидент РФ) будет определяться на 31.12.2015 г.
В завершении отметим, что нерезидент РФ также не сможет воспользоваться налоговым вычетом (2 млн руб.) в случае приобретения объектов недвижимости на территории РФ. Однако получить статус налогового резидента физическое лицо может в случае фактического нахождения на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев подряд после приобретения недвижимости.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Являются физические лица, проживающие на территории РФ менее 183 календарных дней (до 6 месяцев) подряд и следующим за ним налоговый период 12 месяцев подряд, после продажи недвижимости. Льготные вычеты ( например, 1 000 000 рублей) для нерезидентов не полагаются!
К примеру.
клиентом была продана квартира в 12 апреля, а в июне того же года он переехал в другую страну,( не находился после этой даты 183 дня на территории РФ) соответственно, он – нерезидент и будет платить 30% налога от продажи. Вне зависимости от срока владения данной недвижимостью.
Статус налогоплательщиков определяется количеством календарных дней, а не гражданством людей.
Соглашениями и Конвенциями, заключенными между РФ и другими странами ( не все страны входят в этот список), полностью исключается возможность двойного налогообложения. При подтвержденной уплате налога на доход от продажи в РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты данного налога на территории своей страны. А если нет- то должен заплатить еще и в своей стране.
Преимущества нового закона
Вступивший в силу новый закон защищает интересы нерезидентов – владельцев недвижимости в Российской Федерации. В первую очередь он выгоден жителям стран, с которыми у нас не заключен договор об исключении двойного налогообложения.
Если, к примеру, резидент государства Лихтенштейн (не имеет соглашения с Россией) решил продать свою квартиру до 1 января 2019 года, то он платил бы два налога с дохода от продажи – в нашей стране и у себя дома.
Теперь же этому собственнику достаточно быть владельцем в течение минимального срока, и при реализации недвижимости ему не придется выплачивать налог в российский бюджет, при этом он будет обязательно взыскан налоговыми органами его страны.
Закон выгоден и жителям государств, с которыми Россия уже заключила соответствующие соглашения. Теперь, при продаже своей собственности нерезидентам не надо платить тридцать процентов от полученного дохода, а лишь налог в стране пребывания в соответствие с действующим законодательством.