Перепланировка нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто бизнесу хочется адаптировать нежилое помещение полностью под себя, чтобы оно отвечало требованиям выбранного направления – супермаркет или маникюрный салон, непродовольственный магазин или аптека, художественная мастерская или развивающая детская студия.
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД)
Перепланировку можно сделать практически в любом нежилом помещении. Однако собственник должен четко понимать направление работы, или по-другому – функционал будущего помещения.
К каждому из них есть свои требования – например, в салоне красоты, оказывающему услуги по педикюру, должно быть определенное количество раковин. А в медицинском центре – свои требования к минимальным площадям кабинетов и наличию мокрых точек.
От направления работы зависит, какие разделы войдут в проект перепланировки, какие инстанции нужно пройти в вашем городе и как сделать ремонт помещения, чтобы администрация дала разрешение на перепланировку и приняла объект.
ТОП-5 популярных функционалов, с которыми обращаются в PEREPLAN для разработки проектов и согласования «под ключ»:
- магазины продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки;
- офисы;
- кафе, рестораны, бары, кофейни, закусочные;
- салоны красоты;
- медицинские клиники и стоматологии.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Последовательность согласования перепланировки нежилого помещения в Москве и МО
Порядок изменения нежилого помещения расположенного в многоквартирном доме на территории г. Москвы состоит из следующих этапов:
- Получение поэтажных планов в БТИ. Если перепланировка нежилого помещения уже завершена, потребуется два плана — архивный (с исходной планировкой), и новый, на котором красными линиями обозначены внесенные изменения.
- Разработка проектно-технической документации. Для этого нужно обратиться в нашу организацию, работающую с допуском СРО. Пакет включает техническое заключение, набор чертежей, графических документов, спецификацию и т.п.
- Проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации в Роспотребнадзоре. В ходе которой проверяется соответсвие параметров помещения санитарным нормам с учетом целевого назначения объекта и проч.
- Согласование проекта и технического заключения в Мосжилинспекции. В надзорный орган подается проектная документация и другие обязательные документы, вследствии чего МЖИ выдает разрешение на производство работ.
- Оформление необходимых строительных документов в процессе работ. Акты освидетельствования скрытых работ, журнал ведения работ заполняются для последующего получения акта завершения перепланировки в МЖИ. По завершении строительных работ проводится выездная проверка инспекцией.
- Вызов техника БТИ на объект и проведение обмера. Получение нового плана БТИ с внесенными изменениями, выполненными в ходе перепланировки. Внесение измененных данных в Росреестр.
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в Москве
Процесс согласование перепланировки нежилого помещения включает в себя:
- Получение поэтажных планов БТИ. Если речь идет о выполненной перепланировке, то потребуется заказ двух поэтажных планов – архивного (до перепланировки) и с красными линиями, где отражена фактическая планировка.
- Обращение в проектную организацию для разработки проектно-технической документации: Проекта перепланировки и технического заключения.
- Обращение в БТИ с документами на собственность. Если собственником выступает юридическое лицо, то потребуются уставные документы.
- Оформление заявления на вызов техника БТИ с целью внесения изменений в техническую документацию и оплата счета.
- В назначенный день — предоставление доступа в помещения сотруднику БТИ для проведения обмеров.
- Получение поэтажного плана с внесенными изменениями.
Согласование неузаконенной перепланировки
Осуществление узаконивания перепланировки здания, выполненной без получения необходимых разрешений, согласований, эксперты компании “Смарт Вэй” выполнят в досудебном порядке.
Узаконивание перепланировки нежилого здания потребует подготовки значительного пакета документов, к оформлению которых предъявляются весьма жёсткие требования.
Компания “Смарт Вэй” успешно решает вопросы, возникающие в результате самовольной перепланировки здания. Порядок взаимодействия, сроки выполнения, стоимость предоставляемых услуг согласуются на стадии подготовки договора к подписанию.
Эксперт. Важно иметь в виду несколько аспектов, касающихся узаконивания перепланировки.
Во-первых, процедура влечёт обязательную уплату штрафа. Для физических лиц она составляет до 2500 рублей (если собственников здания несколько, названную сумму платит каждый из них). Для юридических лиц сумма возрастает до 300000 рублей.
Во-вторых, согласовать выполненную перепланировку в полном объёме, весьма часто, невозможно. Часть работ может не отвечать требованиям действующих СП (СНиП, СанПиН, ГОСТ). В подобной ситуации следует быть готовым к тому, что, для узаконивания выполненной перепланировки, предварительно потребуется осуществление восстановительного ремонта.
Эксперты компании “Смарт Вэй” дадут полную консультацию заказчику о том, какие восстановительные работы придется выполнить, еще на стадии предварительного определения объема предстоящих работ.
Комплект документов, который потребуется подготовить для узаконивания выполненных работ, во многом сопоставим с тем, который готовится для узаконивания планируемой перепланировки.
Узаконить перепланировку нежилого помещения: цены
Фиксированного тарифа у компаний, занимающихся узакониванием, нет. Прямую зависимость цена имеет от метража помещения: чем больше площадь, тем меньше стоят работы за квадратный метр.
Другие факторы, влияющие на стоимость:
- количество инстанций, с которыми производится согласование;
- сложность составления проектной документации;
- срочность оформления документов.
Как не допустить реконструкцию при проведении работ по перепланировке?
Чтобы не допустить реконструкцию, стоит обратиться к Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004г., №190 ФЗ (ред. От 30.12.2021г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), а именно к статье 1, пункту 14.
Чтобы не попасть под реконструкцию, также очень рекомендуем Вас ознакомиться с Постановлением № 432 Правительства Москвы от 27.08.2012, в котором подробно перечислены работы, которые относятся к перепланировке, а не реконструкции.
Придерживаясь этих правил, Ваш ремонт не будет расценен надзорными органами как реконструкция, так как получение разрешения на реконструкцию – это гораздо более трудоёмкий процесс. Фактически, получение разрешения на реконструкцию аналогично получению разрешения на строительство.
Когда обращаться к специалистам?
Если хотите избежать массы проблем, квалифицированной помощью лучше воспользоваться на этапе планирования изменений. Благодаря этому у специалистов появляется возможность проанализировать эскиз или требования заказчика на соответствие установленным нормам. Заблаговременное исправление ошибок сокращает сроки согласования, так как документы не возвращаются на доработку.
Когда перепланировка выполнена частично или полностью, либо получено предписание вернуть помещения в начальное состояние, без профессионалов не обойтись. Закон уже нарушен из-за несвоевременного обращения собственника в госорганы. Исправить ситуацию и узаконить работы под силу лишь опытным юристам. Услуги высококлассных специалистов вам всегда доступны в юридической компании «Мосты».
Сроки, необходимые для того, чтобы подготовить проект перепланировки и получить разрешение на перепланировку при помощи наших специалистов составляют 2-4 месяца. Величина сроков зависит от сложности перепланировки и проведения ее в жилом или нежилом помещении. Наши цены на согласование перепланировки нежилого помещения демократичны, а их качество не оставит равнодушным: мы составляем индивидуальные проекты, максимально удовлетворяющие потребностям клиентов.
| Услуга | Стоимость, руб. | Сроки |
| Согласование перепланировки нежилого помещения без затрагивания несущих конструкций | От 70 000 | От 3 мес. |
| Согласование перепланировки нежилого помещения с затрагиванием несущих конструкций. | от 90 000 | От 3 мес. |
| Согласование перепланировки нежилого помещения с изменением фасада. | От 100 000 | От 4 мес. |
Перепланировка нежилого помещения, расположенного в жилом доме
Процедура перепланировки проводится в определённой последовательности:
- получение документов технической инвентаризации (поэтажный план, экспликация, формы 1а и 5);
- разработка комплекта документации в составе – проекты перепланировки и изменений, вносимых в устройство фасада, техническое заключение, теплотехнический и светотехнический расчеты и др.);
- согласование пакета документов с уполномоченными органами (проектировщик дома, Роспотребнадзор, ГУП «ГлавАПУ», ТСЖ, Мосгаз, Москомнаследие и др.);
- представление согласованного комплекта документации в Мосжилинспекцию;
- выдача разрешения на проведение работ;
- выполнение перепланировки;
- прием работ комиссией Мосжилинспекции, оформление акта о завершенном переустройстве;
- выполнение работ по технической инвентаризации, получение новых документов с учетом сделанной перепланировки;
- изготовление техплана;
- внесение изменений в кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.
Всегда ли требуется согласовать перепланировку?
На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:
- текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
- графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.
Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.
Этого требуют следующие случаи:
- снос или возведение перегородок, формирование проемов;
- манипуляции с несущими конструкциями;
- перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
- изменение других инженерных систем помещения;
- объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.
Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.
Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:
- Собрать пакет необходимых документов.
- Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
- Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
- Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
- Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.
Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.
Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Самый простой случай согласования проекта.
Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.
В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.
Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:
- Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
- Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
- Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
- Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.
Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры?
Мы уже подметили, что абсолютно все ремонтные работы в квартире, которые связаны с изменением несущих стен, перегородок, конструкции полов и установкой сантехнического оборудования, будут считаться перепланировкой, которую нужно оформить в специальных органах.
Часто случаются ситуации, когда собственники проводят перепланировку квартиры и не оформляют её официально. Поэтому был создан регламент, благодаря которому можно согласовать не только планируемые перепланировки, но и те, которые уже сделаны.
Если мы обратимся к пункту 18-му приложения первого к постановлению правительства Москвы номер 508-ПП, то узаконивание самовольной перепланировки можно провести при помощи технического заключения о том, что данные работы допустимы и совершенно безопасны.
Данное заключение вы можете заказать в таком порядке:
- Можно обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, данный вариант подходит для узаконивания перепланировок, в которых не будут затрагиваться несущие конструкции;
- В организации, которая является разработчиком дома или в другой организации, которая может замещать автора дома в том случае, если нельзя реализовать техническое заключение через автора проекта данного здания.
Акт о завершенной перепланировке
После того, как будет получен акт, нужно вызвать техника из БТИ для того, чтобы зафиксировать сделанные ремонтные работы и внести все изменения в план на квартиру, который должен выполнить техник.
Как правило собственников квартир интересует то, когда же требуется согласовать перепланировку квартиры. Когда есть вопрос о порядке оформления перепланировки, согласовывать её как планируемую или уже выполненную, то лучше всего согласовать перепланировку как планируемую.
Еще многим интересен вопрос о том, зачем вообще требуется разрешение на переустройство, если можно сделать работы и только потом получить всю документацию и оформить перепланировку.
Тут стоит помнить о том, что когда перепланировка уже выполнена, то вам придется выплачивать штраф. Еще при выполнении перепланировки придется придерживаться всех существующих строительных правил нормы довольно просто, так как их множество. Эта ситуация возникает в большинстве количестве случаев при выполнении несогласованной перепланировки. Как например рассмотрим увеличение санитарного узла благодаря кухне, расширение на площадь ванной и туалета жилой комнаты, уменьшение сечения вентиляционного короба. Все это уже нельзя будет согласовать, так как такие действия не разрешены.