Как берут ипотеку без первоначального взноса по завышенной
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как берут ипотеку без первоначального взноса по завышенной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предположим, заемщик без требуемой суммы первоначального взноса нашел нужную квартиру и обсудил с продавцом цену. После этого он договаривается, что эта сумма будет увеличена на сумму первоначального взноса. Если продавец соглашается, то покупатель пишет фиктивную расписку о получении всей суммы первоначального взноса, после чего еще одну расписку, что деньги на самом деле не передавались.
С этой распиской потенциальный заемщик обращается в банк, где просит выдать ему ипотечный кредит по завышенной стоимости. Если банк принимает положительное решение, то сумма в этом случае будет составлять 85-90% от завышенной стоимости квартиры (в зависимости от того, какой процент первоначального взноса был оплачен), что и будет составлять реальную полную стоимость квартиры. Эти деньги покупатель получает на свой счет, и тогда с ним полностью расплатились за приобретенную недвижимость, а значит, расписки можно уничтожать. Да и покупатель в восторге – жить есть где, теперь деньги будут выплачиваться за свое, а не за съемное жилье. Даже банк (при хорошем раскладе) будет в выигрыше: выдать увеличенную сумму ипотечного кредита платежеспособному и надежному покупателю и получать больше денег в качестве процентов – выгодная сделка. Вроде все довольны и в выигрыше, однако это только на первый взгляд.
Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.
Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.
Потребительский кредит в качестве первоначального взноса
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования – у него нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
В теории несомненным плюсом решения оформить потребительский кредит будет являться получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки.
Но имейте в виду что, во-первых, это еще один долг, который вам нужно будет возвращать, а во-вторых, его банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку или нет.
Безусловно, есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, некоторые банки предлагают кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья – один год, строящегося – 2–3 года, ипотеку же можно оформить на срок до 25 лет. Однако банк по этой программе берет в залог имеющуюся у вас недвижимость. В сухом остатке получается, что вы должны довольно внушительную сумму денег и имеющееся у вас жилье станет предметом залога в банке. А что произойдет с объектом строительства? Сможет ли застройщик его достроить? Настолько ли стабильный и достаточный уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на бочке с порохом?
Важно
Ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Здесь обязательно имейте в виду, что передаваемое в залог имущество будет иметь залоговую стоимость, что составляет 60–70% от ее реальной рыночной цены. Залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном здании, которое подлежит сносу.
Вообще, сама затея с потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.
В чем отличия ипотеки без первоначального взноса от традиционной?
В целом, это такой же кредит, с процентами, аннуитетными платежами, страховками и прочим. Однако поскольку первоначальный взнос отсутствует, то что-то должно его компенсировать.
Если это социальная ипотека, то компенсацией выступают государственные субсидии и сертификаты. Если это коммерческая ипотека, банк потребует оформить вашу квартиру в залог (т. е. ту, в которой вы сейчас живете).
Помимо того, квартира или дом с участком, которые вы покупаете — также становятся объектом залога.
Оформляя такой кредит нужно учитывать, что ни о какой рыночной оценке стоимости недвижимости речи не идет. В таких кредитах банк принимает за основу некую оценочную стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной цены. Как правило оценка занижена на 20-30%.
Кроме того, решив взять кредит без первоначального взноса, учтите, что банк будет тщательно проверять все документы на недвижимость. Возможно проведет аудиторскую проверку. Самое главное для банка при оценке залога — отсутствие на него обременений и претензий со стороны третих лиц. Второй фактор — ликвидность актива.
Ипотека без первоначального взноса также предусматривает более высокую процентную ставку, то есть, ежемесячно будете отдавать банку больше, чем при других видах кредитования. Например, если брать кредит на покупку квартиры на срок до 7 лет, вам предложат ставку от 20 до 25% стоимости жилья. Это на 7-13% выше традиционных ставок.
Ипотечный кредит без первоначального взноса будет проще получить, если кто-то из родственников или знакомых, выступит вашим поручителем. Однако, в таком случае, этот человек рискует и своей недвижимостью, которая также становится залоговой.
Учитывая, что получить ипотеку без первоначального взноса, не имея ликвидного залога и высокого дохода, достаточно сложно, некоторые заемщики пытаются схитрить: в одном банке сначала берут обычный потребительский кредит, а в другом — используют полученные средства в качестве первоначального взноса. Это может сработать, хотя велик риск, что данную схему банкиры вычислят, и вообще внесут вас в «черный список».
Как защититься от продавца?
Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.
Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке. Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия. По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.
Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.
Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?
Зачем банку первый взнос?
Банку, как и любому из нас нужны гарантии. Согласно их статистике, заемщики, оформившие ипотеку без взноса, часто нарушают прописанные в договоре правила, т.е. допускают просрочки по платежам, а спустя время и вовсе могут перестать платить.
Банк вправе обратиться в суд на взыскание жилья и после, вновь выставить недвижимость на продажу. Однако, такой способ банку не выгоден. Объясняем почему.
Банк несет денежные потери, когда подает в суд и организацию торгов. Вдобавок стоимость жилья может оказаться ниже рыночной примерно на 10-15%. Цена недвижимости определяется судом на основании:
- Ответа об оценке;
- Соглашения сторон.
Из этого делаем вывод: чтобы банку вернуть все свои 100%, которые он дал заемщику, ему надо изначально при оформлении давать в кредит не больше 90%, а то и меньше, от реальной стоимости недвижимости. В такой ситуации, в случае если лицо, взявшее у банка ипотеку, решит не выполнять свои обязательства, банк сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить издержки на судебные разбирательства и торги.
Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке
Обычно схема завышения стоимости квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:
- Стороны отражают завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре купли-продажи. Как правило, разница между реальной и фиктивной стоимостью равна первоначальному взносу.
Важно! Банк никогда не выдает 100% от суммы покупки квартиры. Порядка 10-20% – накопления заемщика. «Первоначалка» становится гарантией того, что покупатель жилья способен зарабатывать и откладывать деньги.
- Сумму первоначального взноса покупатель будто бы отдает продавцу. Составляется расписка о передаче денег, однако на самом деле их продавцу никто не платит.
- Остаток суммы, то есть реальную стоимость квартиры банк переводит продавцу. Таким образом, кредит покрывает полную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».
Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:
- молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
- заемщики, оформившие материнский капитал;
- военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
- претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
- покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.
Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.
Какие есть способы получить ипотеку без первоначального взноса?
Несмотря на то, что банки довольно редко предоставляют возможность оформления ипотеки без первоначального взноса, существует ряд способов это сделать:
-
Недвижимость без первоначального взноса от застройщика
Существуют программы, в которых можно приобрести квартиру без первоначального взноса в новостройках или строящемся доме, однако их существование, как правило, обусловлено специальным соглашением между застройщиком и конкретным банком;
- Оплата застройщиком первоначального взноса по ипотеке
Иногда застройщик предлагает такую возможность. Однако, как в первом, так и во втором случае выбор квартир, как правило, значительно ограничен;
- Ипотека без первоначального взноса
Очень редко банки все же предоставляют ипотечный кредит без первоначального взноса, однако процентная ставка по таким кредитам, как правило, сильно завышена, поскольку это серьезный риск для банка.
Зачем банкам первоначальный взнос
Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20% от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?
Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости.
Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.
Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:
- Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
- Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.
Цель завышения стоимости
Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.
Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.
Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.
Необходимые документы
Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.
Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.
У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:
- экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
- авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
- расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
- проект договора.
В настоящее время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.
Как работает завышение для ипотеки
Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:
- Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
- Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
- Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.
Завышение стоимости жилья под ипотеку
К этой схеме обхода ипотечного условия о первоначальном взносе прибегают некоторые покупатели жилплощади-«вторички». Ее суть в формальном завышении действительной стоимости квартиры чуть больше размера первоначального платежа. Т.е. при реальной стоимости продажи, к примеру, «двушки» за 3 100 000 руб. покупатель договаривается с собственником-продавцом об указании в ДКП большей суммы – к примеру, 3 875 000 руб.
Затем покупатель просит продавца закрыть 25% «дополнительную» долю из официальной договорной стоимости распиской, подтверждающей получение 775 000 руб. от покупателя наличными (в действительности деньги не передаются). Следом покупатель показывает в банке расписку – мол, я внес 25% стоимости, теперь мне нужны оставшиеся деньги в ипотечный заем. Банк выплачивает продавцу квартиры 3,1 млн. руб. (т.е. подлинную цену жилья, изначально запрашиваемую продавцом).
Причины завышения стоимости квартиры
Основной причиной является отсутствие денежных средств на первоначальный взнос. Его размер в большинстве случаев составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. В зависимости от конкретной банковской организации взнос может колебаться в диапазоне от 5 до 50%.
Выделяют такие причины завышения стоимости квартиры:
- Квартира приобретается без ремонта – в этом случае повышенная цена позволит получить излишние заёмные средства для осуществления требуемых ремонтных работ;
- Нужда в наличных денежных средствах для других целей, помимо непосредственного приобретения жилья. Как пример, планируется дополнительно приобрести автомобиль или потратить средства на отдых.
Для сведения рисков к минимуму при оформлении ипотечного займа с искусственно завышенной стоимостью следует использовать помощь юристов. Они помогут грамотно составить расписки с обеих сторон. При этом продавец составляет две расписки. Первая предназначается исключительно для банковской компании. В ней указывается, что он получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банковская компания.
Далее с помощью юриста оформляются две встречные расписки от продавца и покупателя. Соответственно, в них указывается, что реального перечисления денежных средств не производилось. Это позволит обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.
Зачем требуется завысить стоимость
Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.